中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議12月16日至18日在北京舉行。

會(huì)議指出，明年要解決好大城市住房突出問題。住房問題關(guān)系民生福祉。要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜、多策并舉，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要高度重視保障性租賃住房建設(shè)，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，規(guī)范發(fā)展長租房市場。土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜，單列租賃住房用地計(jì)劃，探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房，國有和民營企業(yè)都要發(fā)揮功能作用。要降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，整頓租賃市場秩序，規(guī)范市場行為，對(duì)租金水平進(jìn)行合理調(diào)控。

這是近年來，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中對(duì)房地產(chǎn)著墨最多的一次，也是時(shí)隔三年之后再一次作為單獨(dú)工作被重點(diǎn)提及。其中的一些與房地產(chǎn)和土地市場相關(guān)的要點(diǎn)，值得被關(guān)注。

關(guān)注點(diǎn)一：時(shí)隔三年，房地產(chǎn)問題再次單獨(dú)成段

從2018年開始，房地產(chǎn)領(lǐng)域的工作部署連續(xù)兩年被放在民生問題下，與其他民生問題并列成段。

但今年，房地產(chǎn)問題與2017年一樣，在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議公報(bào)上被單獨(dú)列為一個(gè)具體問題，進(jìn)行相關(guān)工作安排。

分析人士指出，在2016、2017年，房價(jià)上漲問題較為突出。今年關(guān)于房地產(chǎn)的表述不僅文字較多，并且地位也有所上升，反映了當(dāng)前中央對(duì)房地產(chǎn)問題重要性的研判。

關(guān)注點(diǎn)二：“大城市住房問題”是什么？

值得注意的是，與過去幾年，提及房地產(chǎn)問題時(shí)，強(qiáng)調(diào)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展不同，在今年的表述中，被放在首句的則是“解決好大城市住房突出問題”。

大城市住房出了什么問題？易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，一是房價(jià)貴的問題，所以會(huì)議緊接著就強(qiáng)調(diào)了“房住不炒”和“促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展”。二是如何滿足市民的居住需求問題，大城市住房供求失衡，所以這幾年提出發(fā)展租購并舉，本來就是要增加住房供應(yīng)，滿足居民租房需求。但這又引出來第三個(gè)問題，就是今年以來，長租公寓市場頻頻“暴雷”，蛋殼、自如等頭部運(yùn)營商都被曝出糾紛事件，如何維護(hù)租戶權(quán)利，成為了新的問題，所以這次會(huì)議才會(huì)專門強(qiáng)調(diào)“要降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，整頓租賃市場秩序，規(guī)范市場行為，對(duì)租金水平進(jìn)行合理調(diào)控”。

關(guān)注點(diǎn)三：堅(jiān)持“房住不炒”，調(diào)控力度難放松

本次會(huì)議提到，要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜、多策并舉，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

“房住不炒”，在近期多個(gè)重要會(huì)議都被強(qiáng)調(diào)。11月4日出臺(tái)的《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》中提到，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購并舉、因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。12月11日召開的中央政治局會(huì)議表示，“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。

分析認(rèn)為，堅(jiān)持“房住不炒”的定位，意味著未來樓市調(diào)控仍將保持現(xiàn)有基調(diào)，整體力度上或難有放松。

關(guān)注點(diǎn)四：未提及“長效機(jī)制”，房地產(chǎn)稅出爐尚遠(yuǎn)？

2016年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提到，要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。

其中，“財(cái)稅”手段，被認(rèn)為是房地產(chǎn)稅。因此，一直以來，房地產(chǎn)稅就被認(rèn)為是長效機(jī)制的重要組成部分。

值得注意的是，不僅是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，上述政治局會(huì)議、"十四五"規(guī)劃建議，甚至政府工作報(bào)告，今年的多個(gè)重要會(huì)議，都未提起“長效機(jī)制”。

另外，今年5月發(fā)布的《中共中央、國務(wù)院關(guān)于新時(shí)代加快完善社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的意見》，則將關(guān)于房地產(chǎn)稅的表述，從此前的“穩(wěn)步推進(jìn)”又改回了最早的“穩(wěn)妥推進(jìn)”。

因此，結(jié)合上述種種，也有觀點(diǎn)認(rèn)為，雖然房地產(chǎn)稅立法的大方向沒有變，但房地產(chǎn)稅來臨的腳步，則可能已經(jīng)放緩。

關(guān)注點(diǎn)五：未提及土地制度改革

“十三五”期間，以土地制度為代表的基礎(chǔ)性改革，一直是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)的重點(diǎn)工作。

2016年提到兩處，分別是推進(jìn)改革部分時(shí)提到的“要完善跨部門的統(tǒng)籌機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)財(cái)稅、金融、土地、城鎮(zhèn)化、社會(huì)保障、生態(tài)文明等基礎(chǔ)性重大改革的推進(jìn)”，和在農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革部分提到，“細(xì)化和落實(shí)承包土地‘三權(quán)分置’辦法，培育新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體和服務(wù)主體。深化農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革，明晰農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)歸屬，賦予農(nóng)民更加充分的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。統(tǒng)籌推進(jìn)農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)”。

2017年有兩處提及，分別是在確定“穩(wěn)中求進(jìn)”工作總基調(diào)部分提到的，“改革開放要加大力度，在經(jīng)濟(jì)體制改革上步子再快一些，以完善產(chǎn)權(quán)制度和要素市場化配置為重點(diǎn)，推進(jìn)基礎(chǔ)性關(guān)鍵領(lǐng)域改革取得新的突破”和在鄉(xiāng)村振興部分的“健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機(jī)制，清除阻礙要素下鄉(xiāng)各種障礙”。

2018年也在兩處提到，分別是宏觀政策定調(diào)部分的“結(jié)構(gòu)性政策要強(qiáng)化體制機(jī)制建設(shè)，堅(jiān)持向改革要?jiǎng)恿Γ罨瘒Y國企、財(cái)稅金融、土地、市場準(zhǔn)入、社會(huì)管理等領(lǐng)域改革”和鄉(xiāng)村振興部分提到的“要總結(jié)好農(nóng)村土地制度改革三項(xiàng)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，鞏固改革成果，繼續(xù)深化農(nóng)村土地制度改革”。

2019年：要改革土地計(jì)劃管理方式，深化財(cái)稅體制改革，加快金融體制改革。

其中，又以2019的提法最為簡略，但方向最為具體。明確指出了“改革土地計(jì)劃管理方式”，結(jié)合2019年中央財(cái)經(jīng)委員會(huì)第五次會(huì)議提出的“要改革土地管理制度，增強(qiáng)土地管理靈活性，使優(yōu)勢地區(qū)有更大發(fā)展空間”，這在當(dāng)時(shí)被認(rèn)為是土改即將“大邁步”的前兆。

但在今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，在涉及土地問題的表述中，主要是談及租賃土地供應(yīng)的具體問題。這是“十三五”以來首次，沒有提及推進(jìn)土地制度的基礎(chǔ)性改革和農(nóng)村土地制度改革。

關(guān)注點(diǎn)六：老舊小區(qū)改造能否成為促內(nèi)需合格抓手

與今年的政府工作報(bào)告一致的是，老舊小區(qū)改造被放到了促內(nèi)需板塊。會(huì)議在部署“堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需這個(gè)戰(zhàn)略基點(diǎn)”相關(guān)工作時(shí)稱，要實(shí)施城市更新行動(dòng)，推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，建設(shè)現(xiàn)代物流體系。

實(shí)際上，多年來，由于房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)大拉動(dòng)作用，一直被認(rèn)為是促內(nèi)需的重要抓手。

而隨著“房住不炒”政策的落實(shí)、房企“三道紅線”的確立和疫情的多重影響下，雖然房地產(chǎn)投資依舊保持著較高位的增長，但主要是土地購置費(fèi)拉動(dòng)，在真正拉動(dòng)內(nèi)需的建安投資上，則表現(xiàn)疲軟。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)也顯示，前11月商品房新開工面積同比下降2.0%，但遲遲未能轉(zhuǎn)正。土地購置面積上，前11月則同比下降5.2%，降幅持續(xù)擴(kuò)大。

多位分析人士都在解讀此數(shù)據(jù)時(shí)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，如果房地產(chǎn)領(lǐng)域調(diào)控不放松，明年的房地產(chǎn)投資可能那樣以維持當(dāng)前6%左右的增長。

因此，老舊小區(qū)改造能夠多大程度的代替房地產(chǎn)開發(fā)，在促內(nèi)需上能起到多大作用，成為一個(gè)問題。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部數(shù)據(jù)顯示，2019年以來,全國已開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.8萬個(gè)，惠及居民1043萬戶。2020年政府工作報(bào)告提出新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個(gè)。到11月底，今年計(jì)劃改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)已全面開工。

但具體能帶動(dòng)多大的投資，則還沒有具體的估計(jì)。此前，有老舊小區(qū)領(lǐng)域的從業(yè)者向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，北京約有5100個(gè)樓齡在20年以上的老舊小區(qū)，涉及243萬套住房。預(yù)計(jì)北京老舊小區(qū)改造的平均總投入資金應(yīng)該在每平方米1000到1300元之間，照此計(jì)算，投資額度將在1800億元以上，疊加智慧社區(qū)、新基建等項(xiàng)目的投入，投資額度將達(dá)到2000億元以上，而如果要在未來五年完成“基礎(chǔ)類”“完善類”和“提升類”三類改造，平均每年將會(huì)拉動(dòng)超過400億元的投資。