商品房銷售面積、銷售額累計增速年內(nèi)首現(xiàn)“雙漲”。國家統(tǒng)計局日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1月份-11月份，商品房銷售面積逾15億平方米，同比增長1.3%；商品房銷售額近14.90萬億元，同比增長7.2%。

盡管如此，最近先后召開的一系列會議，傳遞出的2021年樓市政策信號，仍值得關(guān)注。交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹向記者介紹，一是住建部房地產(chǎn)工作座談會，重申了堅定落實“房住不炒”和“長效機制”；二是中共中央政治局會議，指出要“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，這一重申意味著房地產(chǎn)調(diào)控仍然是供給側(cè)改革框架中的一部分。

“‘房住不炒’和‘因城施策’作為房地產(chǎn)政策主基調(diào)，一直以來都未曾動搖，在疫情防控常態(tài)化后也將作為長效機制繼續(xù)貫徹執(zhí)行。”夏丹表示，“穩(wěn)樓市”將依然是2021年房地產(chǎn)政策的內(nèi)核訴求。

值得關(guān)注的是，在過去的一個月，各地進一步出臺政策，尤其是針對商品房預(yù)售制度加大了監(jiān)管力度。12月8日，四川省成都市人民政府辦公廳印發(fā)《成都市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法的通知》，對于預(yù)收款將實行專戶存儲、全程監(jiān)管。佛山、寧波等當(dāng)?shù)卣蜃〗ň忠灿“l(fā)了類似的文件，以規(guī)范新房預(yù)售制度。

植信投資首席經(jīng)濟學(xué)家兼研究院院長連平對記者表示，從宏觀層面來說，近期出臺重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，有利于推動房地產(chǎn)行業(yè)長期穩(wěn)健運行、防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。因此，房地產(chǎn)調(diào)控思路應(yīng)在如何平衡好房地產(chǎn)金融風(fēng)險與房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健運行中加以把握。

展望2021年房地產(chǎn)市場，夏丹表示，預(yù)計樓市政策環(huán)境將呈現(xiàn)出“一變兩不變”的特征。“變”的是，“三道紅線”融資監(jiān)管新政改變了行業(yè)生態(tài)，將同時對房企融資、銷售、開發(fā)行為產(chǎn)生影響；“不變”的是，“房住不炒”和“因城施策”的政策基調(diào)不變，城鎮(zhèn)化維持增長的長期趨勢不變。

連平表示，展望未來，在“房住不炒”和棚改退潮的背景下，各線城市房價增速或?qū)⒗^續(xù)放緩。具體而言，一線城市房價已經(jīng)處于較高水平，很難在政策上做出放松，后續(xù)上漲空間有限。二線樓市仍將是結(jié)構(gòu)分化行情，而低線城市受棚改退潮的影響，前期透支的需求可能導(dǎo)致三四線城市房價增速大概率放緩。因此，未來房地產(chǎn)銷售回款增速并不容樂觀，特別是三四線房企銷售回款增速面臨更大的壓力。

夏丹認為，明年房價漲幅有望進一步收窄。她指出，在常態(tài)化組合調(diào)控下，房價上漲空間將十分有限。同時，暢通資金鏈的訴求倒逼房企更加重視內(nèi)源性融資，以價換量促回款是一個穩(wěn)定可控的選擇。預(yù)計2021年房價同比增速穩(wěn)中有降，商品房平均售價漲幅有望進一步收窄至3%左右。

至于該如何平衡好房地產(chǎn)金融風(fēng)險與行業(yè)穩(wěn)健運行的關(guān)系？連平提出，房企過度依賴銀行信貸的間接融資模式易將行業(yè)債務(wù)風(fēng)險傳導(dǎo)擴散到整個經(jīng)濟金融領(lǐng)域，可能產(chǎn)生系統(tǒng)性風(fēng)險。因此，在當(dāng)下嚴控有息負債增速的背景下，可考慮提高房企股權(quán)融資比例，以此來優(yōu)化房企融資結(jié)構(gòu)。此外，借鑒國外房企主流融資模式經(jīng)驗，未來時機成熟還可以大力發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）、資產(chǎn)證券化以及夾層融資模式等。

他同時表示，要結(jié)合各地實際情況，對房地產(chǎn)市場供需走勢與供需結(jié)構(gòu)變化進行具體分析，并根據(jù)房地產(chǎn)金融風(fēng)險的成因，建立因地制宜的、動態(tài)的監(jiān)測指標體系以準確判斷、及早發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)金融風(fēng)險。同時，針對監(jiān)測與評估的結(jié)果及時調(diào)整金融資源的流向，以確保房地產(chǎn)金融的安全與穩(wěn)定發(fā)展。一旦監(jiān)測指標出現(xiàn)異常變化，及時采取相關(guān)應(yīng)對措施進行處置和調(diào)節(jié)，防止房地產(chǎn)金融風(fēng)險進一步蔓延。