2020年，中國(guó)樓市超預(yù)期復(fù)蘇。截至11月份，商品房銷售均價(jià)邁入“萬(wàn)元時(shí)代”，商品房銷售面積也有望再創(chuàng)新高。2021年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)延續(xù)穩(wěn)健復(fù)蘇勢(shì)頭，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，以下五大新趨勢(shì)或成為明年樓市平穩(wěn)發(fā)展的主要?jiǎng)恿?lái)源。
全面落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制
近日召開(kāi)的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出，明年的重點(diǎn)任務(wù)包括：穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制方案，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。會(huì)議提出，(明年將)全面落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，強(qiáng)化城市主體責(zé)任，完善政策協(xié)同、調(diào)控聯(lián)動(dòng)、監(jiān)測(cè)預(yù)警、輿情引導(dǎo)、市場(chǎng)監(jiān)管等機(jī)制。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這意味著房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制方案已經(jīng)從“紙面”走向現(xiàn)實(shí)。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2020年下半年，調(diào)控政策轉(zhuǎn)向，杭州、沈陽(yáng)、西安和寧波等19城相繼升級(jí)調(diào)控，重點(diǎn)涉及限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售和增加房地產(chǎn)交易稅費(fèi)5方面內(nèi)容。
未來(lái)這些調(diào)控工具仍將持續(xù)使用。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，除此之外，未來(lái)有望形成四大價(jià)格監(jiān)管體系，包括一二手房?jī)r(jià)格、租賃市場(chǎng)價(jià)格和地價(jià)監(jiān)管體系。
房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入“穩(wěn)杠桿”或“去杠桿”階段
2020年，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)受到高度重視，被稱為“三道紅線”的房企融資新規(guī)出臺(tái)。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這或標(biāo)志著房地產(chǎn)企業(yè)高杠桿擴(kuò)張時(shí)代的終結(jié)。
中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇理事長(zhǎng)連平認(rèn)為，房地產(chǎn)融資政策趨向于收緊，其重點(diǎn)就是要控制房企有息負(fù)債的增速。目前，銀行借款、債券、非標(biāo)等融資渠道均有所收窄，房企現(xiàn)金流將更多依賴銷售回款。
除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)端外，克而瑞研究中心認(rèn)為，居民部門(mén)仍需穩(wěn)杠桿，確保居民杠桿率和負(fù)債率不再繼續(xù)上升。熱點(diǎn)城市不排除升級(jí)限貸的可能性，壓力城市或?qū)⑦m度放松限貸，但不會(huì)超出現(xiàn)有限貸政策框架范圍。
與此同時(shí)，今年的一些重點(diǎn)監(jiān)管方向仍將持續(xù)。如：強(qiáng)化購(gòu)房資金監(jiān)管，嚴(yán)禁首付貸、消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸等違規(guī)挪用于購(gòu)房消費(fèi)等。
住房租賃規(guī)范發(fā)展
今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議以較大篇幅提及房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域，其中“主角”便是住房租賃。在高房?jī)r(jià)背景下，發(fā)展租賃住房成為解決大城市住房突出問(wèn)題的有效思路。
此后的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議也指出，2021年要大力發(fā)展租賃住房，解決好大城市住房突出問(wèn)題。此外，會(huì)議還明確提出，在人口凈流入的大城市重點(diǎn)發(fā)展政策性租賃住房。
貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)認(rèn)為，未來(lái)住房租賃發(fā)展將在增加租賃房源供給，租賃權(quán)益的保障及擴(kuò)大，規(guī)范及支持租賃企業(yè)的發(fā)展等方面持續(xù)發(fā)力，屆時(shí)租金更平穩(wěn)，租住真正成為一種長(zhǎng)期居住選擇。
“十四五”期間房地產(chǎn)稅或現(xiàn)實(shí)質(zhì)性進(jìn)展
中國(guó)財(cái)政部部長(zhǎng)劉昆日前撰文提出，按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革。這篇文章主要涉及“十四五”期間財(cái)稅體制改革相關(guān)問(wèn)題。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這意味著未來(lái)5年，房地產(chǎn)稅或現(xiàn)實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。
中國(guó)社科院近日發(fā)布的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告(2020-2021)》也建議，在一些熱點(diǎn)城市和炒房屢禁不止的城市率先加快試點(diǎn)開(kāi)征，爭(zhēng)取在“十四五”期間開(kāi)征房地產(chǎn)稅。
四類機(jī)會(huì)區(qū)域
“房住不炒”“降杠桿”是否意味著房地產(chǎn)業(yè)已失去發(fā)展機(jī)會(huì)？
專家認(rèn)為，并非如此，房地產(chǎn)仍有全新的發(fā)展機(jī)會(huì)。
上述社科院報(bào)告認(rèn)為，未來(lái)還有四類機(jī)會(huì)區(qū)域：一是人口集中流入的地區(qū)還存在住房短缺，大都市圈和城市群的次中心、周邊大中小城市和小城鎮(zhèn)；二是人口眾多、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二線城市及周邊區(qū)域城市；三是人口眾多、經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速和快速交通沿線的中西部三四線城市；四是擁有獨(dú)特的環(huán)境、文化、旅游、休閑與養(yǎng)老資源的城市。(完)
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