2020年，北京樓市迎來罕見“暖冬”。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年12月27日，北京今年新建住宅累計(jì)成交47816套，達(dá)近5年來的高點(diǎn)；二手房住宅累計(jì)網(wǎng)簽16.43萬套，超過去年全年的14.5萬套，是最近4年來的最高紀(jì)錄。
從年初遭受疫情沖擊，到逆勢(shì)上揚(yáng)經(jīng)歷過山車，北京樓市積壓多年的需求得到一次釋放。經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩下的資產(chǎn)配置需求、新房市場(chǎng)高性價(jià)比產(chǎn)品增多、學(xué)區(qū)房“硬通貨”等因素，都成為市場(chǎng)的催化劑。
不過，相較于其他一線城市，北京樓市要溫和許多，新房二手房基本保持價(jià)格平穩(wěn)。“今年特殊的市場(chǎng)環(huán)境不可復(fù)制，明年未必能保持住此番漲勢(shì)，很可能會(huì)趨于穩(wěn)定甚至有所下降。”合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅告訴記者。
北京樓市年末翹尾
北京新房市場(chǎng)在年末一舉翹尾，周度成交額刷新紀(jì)錄。
據(jù)北京中原最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，上周(12月21日-27日)北京新建住宅市場(chǎng)(不包括回遷房，剔除共有產(chǎn)權(quán)房，含普通住宅+豪宅+別墅)成交116.12億元，創(chuàng)下今年周度第一，環(huán)比前一周成交額上漲29%。
具體到項(xiàng)目層面，京投發(fā)展(600683,股吧)嵐山限競(jìng)房、頤和金茂府等30個(gè)樓盤成交額過億元，限競(jìng)房占據(jù)14席。其中，海淀區(qū)的京投發(fā)展嵐山限競(jìng)房領(lǐng)跑北京新房成交市場(chǎng)，成交額7.2億元，集中簽約130套。
二手房市場(chǎng)同樣熱度不減。“最近一些熱門小區(qū)帶看次數(shù)明顯增多，很多業(yè)主著急在年底前把房出手，有學(xué)區(qū)需求的家長也想趁年底趕緊看房，好趕在明年入學(xué)資格認(rèn)定前落戶。”海淀區(qū)一名房產(chǎn)中介稱。
再往前回溯，據(jù)我愛我家(000560,股吧)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，11月北京二手住宅共網(wǎng)簽17268套，環(huán)比10月增長20.5%，同比增長40.44%。自5月以來，北京二手房網(wǎng)簽量已連續(xù)7個(gè)月保持在1.6萬套以上，市場(chǎng)整體表現(xiàn)較好。
“2020年北京市場(chǎng)溫度上升，主要因全國其他城市普遍上漲，而北京已經(jīng)連續(xù)跌了3~4年，性價(jià)比出現(xiàn)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，其次市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變化，不限價(jià)項(xiàng)目建設(shè)，成交均價(jià)逐漸企穩(wěn)。
2020年前11月，全國商品房銷售額已達(dá)15萬億元，銷售面積150834萬平方米，住宅銷售面積增長1.9%。在疫情得到控制、經(jīng)濟(jì)回暖的背景下，樓市需求逐步被激發(fā)出來，北京等一線城市的熱度快速恢復(fù)。
除此之外，今年市場(chǎng)較特殊的一點(diǎn)是，海外置業(yè)意愿受國際關(guān)系與疫情影響有所下滑，剛需購房者入市，學(xué)區(qū)房需求增加。安居客調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，受訪者中僅16.5%的人有海外置業(yè)意愿，同比下降20.6個(gè)百分點(diǎn)。
值得注意的是，北京新房與二手房市場(chǎng)的表現(xiàn)還有所不同。“今年新房市場(chǎng)銷售額已超過3000億，創(chuàng)下自2006年網(wǎng)簽以來的新高；二手房市場(chǎng)有所回溫，但相較2016年的27萬套，還是有較大幅度的下滑。”郭毅表示。
在郭毅看來，北京新房市場(chǎng)成交較為火熱的原因是，因限競(jìng)房同質(zhì)化及庫存高企，開發(fā)商逐漸注重產(chǎn)品力的打造，比如主臥套房、私密空間、居家辦公及多功能書房的打造等，更加契合后疫情時(shí)代的購房需求。
不僅如此，新房市場(chǎng)出現(xiàn)了更多小面積、低總價(jià)產(chǎn)品，比如50平米左右的一居，70平米左右的兩居。這在過去幾年的市場(chǎng)中比較罕見，不僅降低了購房上車門檻，還對(duì)二手房客群形成非常明顯的分流。
在定價(jià)方面，迫于庫存壓力與周轉(zhuǎn)率要求，今年北京五環(huán)外新房定價(jià)普遍低于市場(chǎng)預(yù)期。從實(shí)際成交看，房企降價(jià)促銷成效明顯，今年五至六環(huán)、六環(huán)以外分別多賣出8629套和3632套房，同比漲幅為44.7%和33.4%。
同時(shí)，今年北京不限價(jià)地塊供應(yīng)增多，這代表明年市場(chǎng)上高價(jià)項(xiàng)目將會(huì)增多，也凸顯了當(dāng)下限競(jìng)房的性價(jià)比。“部分家庭感受到緊迫感，及時(shí)出手購房；部分家庭市場(chǎng)預(yù)期上揚(yáng)，出于保值增值需求進(jìn)行資產(chǎn)配置。”郭毅稱。
高壓調(diào)控下價(jià)格平穩(wěn)
盡管市場(chǎng)成交熱度不減、不限價(jià)地塊增多，但北京房價(jià)仍保持住穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。
據(jù)我愛我家研究院數(shù)據(jù)，今年前11個(gè)月，北京二手住宅成交均價(jià)56864元/平方米，同比微增0.93%。另據(jù)中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的《中國住房大數(shù)據(jù)分析報(bào)告(2020)》，北京房價(jià)較2017年高點(diǎn)跌去15.8%。
社科院指出，從房價(jià)由漲轉(zhuǎn)跌的時(shí)點(diǎn)來看，上述現(xiàn)象主要為2017年上半年一、二線城市房地產(chǎn)調(diào)控加碼所引發(fā)，代表城市是北京、天津、鄭州、石家莊及環(huán)京城市，到目前已經(jīng)調(diào)整了約3年半。
北京房價(jià)漲勢(shì)被控制住，還與“限競(jìng)房”的存在密切相關(guān)。
自2016年起，北京土地“招拍掛”中引入新規(guī)，對(duì)擬出讓地塊未來所建造的套型建筑面積及銷售均價(jià)進(jìn)行限制，即“居住建筑規(guī)模中套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達(dá)到70%以上”，以穩(wěn)定剛需供應(yīng)、穩(wěn)房價(jià)。
貝殼研究院統(tǒng)計(jì)顯示，自2018年限競(jìng)房產(chǎn)品入市以來，北京成交均價(jià)增速直接從2017年的28%大幅回落至2018年的-3%，且保持增速平穩(wěn)。限競(jìng)房產(chǎn)品的價(jià)格限制屬性對(duì)市場(chǎng)價(jià)格起到較好的穩(wěn)定作用。
限競(jìng)房的價(jià)格調(diào)節(jié)策略，主要是對(duì)熱點(diǎn)區(qū)域的中高端項(xiàng)目價(jià)格進(jìn)行限制，抑制熱點(diǎn)區(qū)域價(jià)格過快上漲，進(jìn)而拉低整體房價(jià)增速。但是，因產(chǎn)品同質(zhì)化問題嚴(yán)重，一些非核心區(qū)位的項(xiàng)目去化極為艱難。
值得注意的是，為適應(yīng)市場(chǎng)需求，身負(fù)調(diào)控重任的“限競(jìng)房”供應(yīng)正逐漸退燒。今年，北京限競(jìng)房地塊供應(yīng)占比不足兩成，而2018年北京限競(jìng)房地塊成交占比約六成，2019年這一占比約為四成。
盡管如此，截至今年12月23日，北京已成交的限競(jìng)房地塊共1634萬平方米，已成交限競(jìng)房面積為572萬平方米，仍有65%的限競(jìng)房產(chǎn)品等待去化。“按當(dāng)前去化速度計(jì)算，至少需要5~10年才能去化完畢。”貝殼研究院稱。
“當(dāng)前限競(jìng)房產(chǎn)品存量較大，且肩負(fù)著價(jià)格穩(wěn)定器的作用，短期內(nèi)不會(huì)退出市場(chǎng)，預(yù)計(jì)短期內(nèi)北京新房市場(chǎng)價(jià)格增速將保持穩(wěn)定，房價(jià)大幅上漲的可能性較小。”上述研究院認(rèn)為。
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