北京、上海等地近日發(fā)布住房租賃新政。北京市2021年計(jì)劃向市場(chǎng)供應(yīng)集租房5000套左右；上海市要求進(jìn)一步整頓規(guī)范本市住房租賃市場(chǎng)秩序。

分析人士表示，租賃市場(chǎng)成為政策關(guān)注重點(diǎn)，長(zhǎng)租公寓行業(yè)監(jiān)管將加強(qiáng)，租售并舉是趨勢(shì)。

增加供給

12月29日，北京市住建委副主任張國(guó)偉指出，加快集租房建設(shè)供應(yīng)。進(jìn)一步加大集租房建設(shè)力度，按照毗鄰功能區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)、毗鄰交通樞紐、毗鄰新城的選址原則，鼓勵(lì)功能混合，促進(jìn)職住平衡、產(chǎn)城融合。同時(shí)，加快推進(jìn)竣工交用，明年計(jì)劃向市場(chǎng)供應(yīng)集租房5000套左右，重點(diǎn)解決新市民等群體過渡性居住需求。政府搭建房源供需平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)供地信息與開發(fā)建設(shè)、用房單位有序?qū)樱膭?lì)信譽(yù)好、實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)參與建設(shè)并持有運(yùn)營(yíng)。繼續(xù)推進(jìn)一批存量低效商業(yè)、辦公、廠房等建筑改造為租賃型職工集體宿舍，多方式多渠道穩(wěn)定租賃市場(chǎng)。

“十四五”期間，北京將有效增加保障性住房供給，完善住房保障體系。共有產(chǎn)權(quán)住房供給也將有效增加。北京市將優(yōu)化共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目選址，在新城區(qū)域交通方便、配套完善地區(qū)優(yōu)先供應(yīng)，按需配置共有產(chǎn)權(quán)住房地塊、布局和供應(yīng)時(shí)序，帶動(dòng)中心城區(qū)人口向新城轉(zhuǎn)移。修訂完善共有產(chǎn)權(quán)住房宜居建設(shè)導(dǎo)則，擬按照建筑層數(shù)執(zhí)行差別化面積標(biāo)準(zhǔn)，有效增加居住空間，倡導(dǎo)多居室精細(xì)化套型設(shè)計(jì)，增加圖書館、健身房等公共空間，進(jìn)一步提升居住品質(zhì)。

北京市住建委強(qiáng)調(diào)，北京市將推進(jìn)住房租賃條例地方立法，強(qiáng)化長(zhǎng)租房管理，強(qiáng)化聯(lián)合監(jiān)管和信用監(jiān)管，規(guī)范租賃市場(chǎng)秩序，維護(hù)租賃各方合法權(quán)益，使住房租賃回歸服務(wù)屬性。

同日，上海市政府常務(wù)會(huì)議指出，進(jìn)一步整頓規(guī)范本市住房租賃市場(chǎng)秩序，并指出良好的住房租賃市場(chǎng)秩序是房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要內(nèi)容和基礎(chǔ)。

加強(qiáng)監(jiān)管

2020年長(zhǎng)租公寓遭遇寒冬。據(jù)貝殼研究院不完全統(tǒng)計(jì)，2020年以來超過40家長(zhǎng)租公寓企業(yè)陷入經(jīng)營(yíng)糾紛或資金鏈斷裂。

“部分城市的二房東租賃模式頻頻出事。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，“長(zhǎng)租公寓企業(yè)在北京、上海等城市市場(chǎng)份額已經(jīng)超過20%。如果計(jì)算二房東這種模式的交易，60%的租賃房源很難見到房主。租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)租公寓需要加大監(jiān)管力度。”

貝殼研究院認(rèn)為，疫情對(duì)租賃市場(chǎng)的沖擊是長(zhǎng)租公寓企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難的一大原因，但深層次原因主要有三方面：首先，以包租為主的商業(yè)模式單一、靈活性差，抵抗市場(chǎng)波動(dòng)能力不足；其次，包租模式融資困難，企業(yè)傾向于使用長(zhǎng)期預(yù)收款，容易陷入租金貸擴(kuò)張的陷阱；第三，行業(yè)進(jìn)入門檻低，行業(yè)魚龍混雜。

租售并舉

張大偉說，租賃市場(chǎng)成為政策關(guān)注重點(diǎn)，要解決好大城市住房問題，租售并舉依然是趨勢(shì)，各地會(huì)繼續(xù)大力發(fā)展租賃住房。

對(duì)于長(zhǎng)租房行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，貝殼研究院指出，租賃機(jī)構(gòu)化、專業(yè)化運(yùn)營(yíng)是發(fā)展趨勢(shì)，核心原因是幫助業(yè)主提供專業(yè)的管理服務(wù)，為租客提供規(guī)范的租后服務(wù)。機(jī)構(gòu)化運(yùn)營(yíng)的模式分為包租和托管兩種方式，托管方式可能更加適合當(dāng)下國(guó)情。托管模式既能夠幫助業(yè)主打理房屋，又不會(huì)背負(fù)過高的改造成本。

對(duì)于未來租賃市場(chǎng)的發(fā)展，貝殼研究院建議，要堅(jiān)持機(jī)構(gòu)化租賃的方向不動(dòng)搖，逐步解決行業(yè)融資難題，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)合規(guī)化經(jīng)營(yíng)的監(jiān)管。長(zhǎng)租企業(yè)需不斷迭代商業(yè)模式，平衡“輕”和“重”的關(guān)系，注重自身的專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力建設(shè)。

業(yè)內(nèi)人士建議，大力發(fā)展租房市場(chǎng)，促進(jìn)租購(gòu)?fù)瑱?quán)，降低租賃住房稅費(fèi)，多渠道增加租賃性住房土地供應(yīng)，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租公寓，將租金水平納入調(diào)控；高度重視保障性租賃住房建設(shè)，完善住房兜底保障。