據(jù)注冊主體為四川省成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局的微信公眾號“成都住建”，12月31日，成都市住建局出臺《成都市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法實施細則》（以下簡稱《細則》），對新申請預(yù)售許可的商品房預(yù)售款的收存、支取和監(jiān)督管理等進行細化?！都殑t》自2021年1月7日起試行，試行期為一年。
此前的12月4日，成都市人民政府辦公廳發(fā)布《成都市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)成都市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法的通知》（以下簡稱“《辦法》”）。
監(jiān)管額度何如核定？
監(jiān)管部門應(yīng)當根據(jù)取得預(yù)售許可證后至預(yù)售商品房完成并聯(lián)竣工驗收所需的工程建設(shè)費用總額核定預(yù)售款監(jiān)管額度（以下簡稱監(jiān)管額度），具體在三方監(jiān)管協(xié)議中予以明確。
《細則》顯示，對于2016年7月17日前取得國有建設(shè)用地使用權(quán)（申請預(yù)售許可時工程形象進度要求為正負零）的商品房項目，監(jiān)管部門按照不低于預(yù)售掛牌價款總額（按照本批次申請預(yù)售面積乘以預(yù)售掛牌均價計算）的25%初步測算監(jiān)管額度。
對于2016年7月17日之后取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的商品房項目，監(jiān)管部門按照不低于預(yù)售掛牌價款總額的15%初步測算監(jiān)管額度。
按照上述方式確定的監(jiān)管額度平均到預(yù)售建筑面積后低于成都市當期建筑工程平均建安費用的，按照建設(shè)工程平均建安費用的標準計算預(yù)售款監(jiān)管額度。
2021年，成都市成品住宅的平均建安費用標準暫定為每平方米5000元（其中，清水建安費用為每平方米3500元，裝修工程為每平方米1500元），非成品住宅、商業(yè)、辦公用房平均建安費用為每平方米3500元。成品住宅裝修掛牌價低于1500元的，按照掛牌價計算裝修工程的預(yù)售款監(jiān)管額度。
監(jiān)管部門在初步測算監(jiān)管額度的基礎(chǔ)上，根據(jù)開發(fā)企業(yè)申請商品房預(yù)售許可時在本市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域信用信息平臺（以下簡稱信用信息平臺）公示的信用等級，對符合條件的商品房項目，相應(yīng)調(diào)整監(jiān)管額度。
開發(fā)企業(yè)信用等級為A++級的，預(yù)售款監(jiān)管額度下浮40%，但應(yīng)對下浮的監(jiān)管額度提供銀行保函；
開發(fā)企業(yè)信用等級為A+級的，預(yù)售款監(jiān)管額度下浮20%，但應(yīng)對下浮的監(jiān)管額度提供銀行保函；
開發(fā)企業(yè)信用等級為A級的，預(yù)售款監(jiān)管額度下浮10%，但應(yīng)對下浮的監(jiān)管額度提供銀行保函；
開發(fā)企業(yè)信用等級為B級的，預(yù)售款監(jiān)管額度保持測算額度不變；
開發(fā)企業(yè)信用等級為C級的，預(yù)售款監(jiān)管額度上浮20%；
開發(fā)企業(yè)信用等級為D級的，預(yù)售款監(jiān)管額度上浮40%。
A++級、A+級、A級開發(fā)企業(yè)未對下浮的監(jiān)管額度提供銀行保函的，預(yù)售款監(jiān)管額保持測算額度不變。
預(yù)售款如何收存？
《細則》顯示，預(yù)售款包括購房人按商品房預(yù)售合同約定支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、商業(yè)貸款、住房公積金貸款等全部購房款。
開發(fā)企業(yè)應(yīng)當將購房人通過POS機等方式交存的預(yù)售款全部直接存入商品房預(yù)售合同約定的監(jiān)管賬戶，不得以其他任何形式違規(guī)收取購房款。購房人申請貸款的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)將監(jiān)管賬戶提供給貸款銀行作為貸款到賬賬戶，購房貸款直接發(fā)放至監(jiān)管賬戶。
開發(fā)企業(yè)應(yīng)在商品房預(yù)售合同中明確承購人繳款的方式及具體時間、金額和承辦銀行名稱、賬號，依據(jù)POS機簽單或相關(guān)回執(zhí)單為承購人換領(lǐng)購房票據(jù)。
POS機簽單應(yīng)包括開發(fā)企業(yè)名稱、商品房項目名稱、房屋編碼及樓棟號、開戶銀行名稱、監(jiān)管賬戶及賬號等信息。
承辦銀行應(yīng)在監(jiān)管賬戶收到承購人繳納預(yù)售款后將對應(yīng)的預(yù)售款存入監(jiān)管賬戶信息實時上傳至監(jiān)管服務(wù)平臺。
開發(fā)企業(yè)按規(guī)定在辦理商品房預(yù)售合同登記備案時，預(yù)售合同網(wǎng)簽備案系統(tǒng)自動通過監(jiān)管服務(wù)平臺核驗該商品房預(yù)售款存入監(jiān)管賬戶的信息。每套房屋入賬金額達到監(jiān)管要求時，開發(fā)企業(yè)方能為購房人辦理商品房預(yù)售合同登記備案。
通過貸款方式購房的，入賬金額不得低于人民銀行規(guī)定的個人住房或商業(yè)用房貸款首付比例。
預(yù)售款如何支??？
監(jiān)管賬戶內(nèi)資金達到監(jiān)管額度后，監(jiān)管服務(wù)平臺自動向開發(fā)企業(yè)、承辦銀行、監(jiān)管部門發(fā)送確認通知。對于超過監(jiān)管額度的資金，承辦銀行憑開發(fā)企業(yè)指令可辦理資金劃轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)。
根據(jù)《細則》，開發(fā)企業(yè)申請支取監(jiān)管額度內(nèi)的預(yù)售款，應(yīng)滿足相應(yīng)的工程建設(shè)進度要求，且支取金額應(yīng)符合下列條件：
第一，完成規(guī)劃地上建筑層數(shù)主體結(jié)構(gòu)工程四分之三，規(guī)劃用途為住宅的，監(jiān)管賬戶內(nèi)資金余額應(yīng)當不低于監(jiān)管額度的60%，其他規(guī)劃用途的應(yīng)當不低于監(jiān)管額度的40%；
第二，第二，完成主體結(jié)構(gòu)封頂，規(guī)劃用途為住宅的，監(jiān)管賬戶內(nèi)資金余額應(yīng)當不低于監(jiān)管額度的50%，其他規(guī)劃用途的應(yīng)當不低于監(jiān)管額度的30%；
第三，完成內(nèi)外裝飾裝修，監(jiān)管賬戶內(nèi)資金余額應(yīng)當不低于監(jiān)管額度的15%；
第四，建設(shè)工程并聯(lián)竣工驗收合格、房屋交付率達90%以上且剩余未交付房源無重大矛盾糾紛隱患的，可以申請支取剩余資金。
2016年7月17日前取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的商品房項目，完成規(guī)劃地上建筑層數(shù)主體結(jié)構(gòu)工程二分之一且不少于7層的，可增加一次支取。其中，規(guī)劃用途為住宅的，支取后監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金余額應(yīng)當不低于監(jiān)管額度的70%；其他規(guī)劃用途的，支取后監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金余額應(yīng)當不低于監(jiān)管額度的50%。
開發(fā)企業(yè)申請支取預(yù)售款時，其信用等級高于申請預(yù)售許可或前一支取節(jié)點時的信用等級的，經(jīng)提出申請并提供相應(yīng)銀行保函，支取后的資金余額可在本條規(guī)定節(jié)點余額比例的基礎(chǔ)上下調(diào)10%；申請支取預(yù)售款時其信用等級低于申請預(yù)售許可或前一支取節(jié)點時的信用等級的，支取后的資金余額在本條規(guī)定節(jié)點余額的基礎(chǔ)上上浮10%。
嚴重違規(guī)行為，政府將暫停預(yù)售商品房網(wǎng)簽備案系統(tǒng)使用權(quán)限
在監(jiān)督管理方面，成都市住建局通過預(yù)售款監(jiān)管服務(wù)平臺對商品房項目預(yù)售款的監(jiān)管額度測算和預(yù)售款收存、支取等情況開展隨機監(jiān)督抽查，并對存在以下情形的商品房項目實施重點監(jiān)督檢查：監(jiān)管服務(wù)平臺發(fā)出預(yù)警信息的商品房項目； 發(fā)生預(yù)售款監(jiān)管爭議和申訴的商品房項目；發(fā)生重大矛盾糾紛的預(yù)售商品房項目及其關(guān)聯(lián)企業(yè)建設(shè)的其他預(yù)售商品房項目；其他根據(jù)監(jiān)管需要進行重點檢查的預(yù)售商品房項目。
此外，開發(fā)企業(yè)有3種情形之一的，由成都市住建局、監(jiān)管部門責令其限期整改，整改期間暫停預(yù)售商品房網(wǎng)簽備案系統(tǒng)使用權(quán)限。這3種情形是未按《辦法》規(guī)定收存、支取預(yù)售款、提供虛假證明材料申請支取監(jiān)管額度內(nèi)的預(yù)售款、其他違反預(yù)售款監(jiān)管規(guī)定的行為。
對逾期未整改到位的，由監(jiān)管部門予以通報批評，并報送成都市住建局按照開發(fā)企業(yè)信用管理辦法的規(guī)定予以信用計減分，納入成都信用網(wǎng)公開披露并抄送企業(yè)總部；情節(jié)嚴重的，監(jiān)管部門報告屬地人民政府（管委會）和市級相關(guān)部門實施聯(lián)合懲戒，開發(fā)企業(yè)、相關(guān)負責人不得以企業(yè)或個人名義參加新的出讓土地競拍活動，不得申請審批新的建設(shè)項目，暫停辦理新的項目預(yù)售許可。
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