“元旦假期期間簽約新房，可以參與砸金蛋抽獎(jiǎng)活動(dòng)，獎(jiǎng)品是電飯煲之類的小家電，房?jī)r(jià)沒(méi)有活動(dòng)，特價(jià)房活動(dòng)在上個(gè)月月底已經(jīng)結(jié)束。最近一段時(shí)間，不會(huì)再做特價(jià)房。新年接到總部下達(dá)的通知是可以慢慢賣，如果市場(chǎng)好，還可以漲價(jià)。”元旦假期，中國(guó)證券報(bào)記者走訪了北京地區(qū)多個(gè)新房樓盤，走訪過(guò)程中，樓盤銷售人員對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者如是說(shuō)。

此外，記者走訪發(fā)現(xiàn)，進(jìn)入2021年，很多2018年前后入市的限競(jìng)房樓盤面臨預(yù)售證到期問(wèn)題，不得不期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房銷售。由于在換證過(guò)程中銷售價(jià)格可以進(jìn)行修改，很多開(kāi)發(fā)商銷售人員對(duì)外宣稱，轉(zhuǎn)入現(xiàn)房銷售后要收回期房前期的優(yōu)惠，換證后將上調(diào)銷售價(jià)格。

新年優(yōu)惠活動(dòng)少

元旦假期，記者走訪了位于大興區(qū)、豐臺(tái)區(qū)的多個(gè)新房樓盤發(fā)現(xiàn)，售樓處看房人數(shù)整體不多。僅有零星散客在沙盤及樣板間處了解情況，售樓處待客間和大廳休息區(qū)，基本沒(méi)有看房客戶逗留。

走訪之前記者還觀察到，元旦期間，基本沒(méi)有中介人員發(fā)布組團(tuán)去新樓盤看房的消息。開(kāi)發(fā)商售樓處也沒(méi)有針對(duì)新年的營(yíng)銷氛圍，背景墻的促銷廣告基本都停留在2020年12月份。

“上個(gè)月開(kāi)發(fā)商基本都在做年底最后的沖量，項(xiàng)目樓盤一個(gè)月就簽約了70多套。”位于大興區(qū)大興機(jī)場(chǎng)附近某限競(jìng)房樓盤銷售王虹(化名)對(duì)記者表示，“北京地區(qū)已經(jīng)很多年沒(méi)有‘金九銀十’這個(gè)概念了。11和12月份都是下半年的沖量大月，優(yōu)惠活動(dòng)也基本在這兩個(gè)月進(jìn)行。12月份有很多特價(jià)房推出，比如原價(jià)460多萬(wàn)元的下躍產(chǎn)品，在12月份的時(shí)候，對(duì)一些非樓王位置的房源做特價(jià)房處理，售價(jià)為440萬(wàn)元。目前，這些特價(jià)房源已經(jīng)售罄。元旦期間沒(méi)有特價(jià)房活動(dòng)，剩下的都是樓王位置，目前接到的通知是，暫時(shí)不做降價(jià)處理。”

元旦假期售樓處看房人數(shù)量不多

據(jù)王虹介紹，年底沖量結(jié)束后，很多樓盤采取了新的定價(jià)模式。“有些朝向、位置較好的房源，可能要重新定價(jià)。項(xiàng)目是2018年年中拿到的預(yù)售證，經(jīng)過(guò)11和12月份的大手筆銷售沖量后，目前剩下的房源都是單價(jià)相對(duì)較高的樓王房源。”王虹表示，“項(xiàng)目定位是剛需，客戶基本都以追求性價(jià)比為主。目前剩下的都是好房源，并且馬上可以交房，算是現(xiàn)房銷售，漲價(jià)銷售也在情理之中。”

記者走訪發(fā)現(xiàn)，北京地區(qū)很多2018年前后入市的限競(jìng)房，目前仍然沒(méi)有全部清盤。樓盤轉(zhuǎn)入2021年后，由于預(yù)售證到期，項(xiàng)目已經(jīng)由期房轉(zhuǎn)成了現(xiàn)房銷售。

“期轉(zhuǎn)現(xiàn)”現(xiàn)象普遍

2018年以來(lái)，北京地區(qū)新房市場(chǎng)以限競(jìng)房為主，受地理位置不佳、周圍配套跟不上、開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)空間小導(dǎo)致產(chǎn)品吸引力不足等多重因素影響，項(xiàng)目前期去化率普遍不高。很多項(xiàng)目銷售時(shí)間橫跨了4個(gè)年頭，依然在售。不少項(xiàng)目目前已經(jīng)全部建成，2021年這些項(xiàng)目預(yù)售證到期，期房不得不變成現(xiàn)房銷售，換證過(guò)程中，可以對(duì)售價(jià)進(jìn)行調(diào)整。不少開(kāi)發(fā)商借此宣稱，新年銷售壓力較小，有意對(duì)剩余轉(zhuǎn)成現(xiàn)房的樓盤調(diào)高價(jià)格出售。

“假期結(jié)束后，我們的項(xiàng)目就會(huì)全部轉(zhuǎn)成現(xiàn)房銷售?，F(xiàn)房銷售和之前的期房銷售相比，銀行批貸時(shí)間、下房本時(shí)間都按照現(xiàn)房標(biāo)準(zhǔn)，比期房客戶提前很多。更重要的是，新認(rèn)購(gòu)的客戶能看到實(shí)實(shí)在在的房子，沒(méi)有任何爛尾風(fēng)險(xiǎn)，還能看到前期入住的鄰居、成熟的社區(qū)環(huán)境。”位于南五環(huán)外某限競(jìng)房銷售人員李明(化名)對(duì)記者表示，“目前，很多前期認(rèn)購(gòu)的業(yè)主已經(jīng)拿到鑰匙開(kāi)始裝修，物業(yè)也開(kāi)始入場(chǎng)按照成熟社區(qū)進(jìn)行管理。”

李明表示：“1月底之前，我們會(huì)把所有未售房源進(jìn)行重新定價(jià)。按照規(guī)定，轉(zhuǎn)成現(xiàn)房后，就不用按照期房規(guī)定的最高限價(jià)進(jìn)行銷售了。當(dāng)然，目前北京的市場(chǎng)非常平穩(wěn)，不可能進(jìn)行大幅的漲價(jià)。但是降價(jià)促銷是不太可能了。因?yàn)橐环矫嫠７吭匆呀?jīng)不多，只留下一部分銷售人員駐場(chǎng)即可，開(kāi)發(fā)商的成本可控。另一方面，項(xiàng)目已經(jīng)收回絕大部分的資金，土地也沒(méi)有抵押，資金成本壓力較小。”

限競(jìng)房“期轉(zhuǎn)現(xiàn)”現(xiàn)象普遍

對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)記者表示，限競(jìng)房即便由期房轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售，價(jià)格也不能超過(guò)拿地時(shí)規(guī)定的銷售上限。如果是商品房，期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房可能變動(dòng)較大，之前降價(jià)的限競(jìng)房可能稍微漲價(jià)，目前市場(chǎng)下，限競(jìng)房通過(guò)換證上調(diào)預(yù)售證限制價(jià)格不存在可能性。但是轉(zhuǎn)入現(xiàn)房銷售后，將前期期房時(shí)的優(yōu)惠活動(dòng)收回，變相達(dá)到漲價(jià)目的，是可以理解的。