2020年，房企融資環(huán)境經(jīng)歷了先松后緊的變化，年初疫情的影響下，融資環(huán)境因疫情影響相對(duì)寬松，4月起，隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)的推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)也較快復(fù)蘇，并逐漸呈現(xiàn)出土地市場(chǎng)過(guò)熱跡象，融資環(huán)境開(kāi)始收緊。
8月底，監(jiān)管層對(duì)房企提出三道紅線的要求之后，降低債務(wù)規(guī)模成為房企不得不面對(duì)的一大課題，企業(yè)開(kāi)始改變自己的運(yùn)營(yíng)邏輯，通過(guò)狠抓回款、處理存量資產(chǎn)、加強(qiáng)合作、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等一系列降負(fù)債的操作，來(lái)適應(yīng)新的變化。
融資規(guī)?；境制?/strong>
根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)，截至2020年12月16日，2020年95家典型房企融資總額為14800億元，較2019年全年下降2.71%，預(yù)估全年融資總量同比基本持平。分季度來(lái)看，雖上半年受到疫情的影響，但一、二季度的融資總額均超過(guò)4000億元，好于下半年的融資表現(xiàn)。
根據(jù)貝殼研究院分析，整體來(lái)看，2020年境內(nèi)融資通道基本通暢，隨著三四季度金融監(jiān)管的不斷升級(jí)與債務(wù)違約事件的影響，中期境內(nèi)金融環(huán)境呈趨緊預(yù)期，境外債市隨著疫情的反復(fù)將保持較高不確定預(yù)期。在防風(fēng)險(xiǎn)的背景下，預(yù)計(jì)房企債券融資難度將不斷升級(jí)，中小型房企或?qū)⒙氏雀惺艿絺械木o張壓力。
從融資結(jié)構(gòu)來(lái)看，2020年房企境內(nèi)債權(quán)融資8455.96億元，同比上升11.5%，在2016年后再次達(dá)到8000億元以上，且融資量占比達(dá)到57%，同比上升了7個(gè)百分點(diǎn)，在連續(xù)三年下降后反彈回升。2020年境外債權(quán)融資總量為4401.40億元，同比下降23.4%，且境外債權(quán)融資占比僅為30%，同比下降了8個(gè)百分點(diǎn)。
2020年房企的整體融資成本下降，新增債券類(lèi)融資成本為6.13%，同比下降了0.95個(gè)百分點(diǎn)，其中，境內(nèi)債券加權(quán)平均融資成本為4.41%，同比下降0.91個(gè)百分點(diǎn)；境外債券成本為7.89%，同比下降0.15個(gè)百分點(diǎn)。
未來(lái)的融資環(huán)境有可能放松嗎？和碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，房企融資環(huán)境近幾年一直是呈現(xiàn)收緊的狀態(tài)，雖然整體大的貨幣環(huán)境相對(duì)寬松，但房地產(chǎn)行業(yè)的融資管控從來(lái)沒(méi)有放松過(guò)，2021年大概率還是如此。
融資環(huán)境由松到緊
2020年以來(lái)，房地產(chǎn)融資環(huán)境經(jīng)歷了由松到緊的變化。1月-4月中旬，融資環(huán)境因疫情影響相對(duì)寬松，央行2月和4月初進(jìn)行了兩次降準(zhǔn)，國(guó)內(nèi)貨幣環(huán)境呈現(xiàn)出寬松跡象，房企的融資以及回款也有所受益。為了幫助企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，多地推出了一些扶持政策，一季度出現(xiàn)了年內(nèi)房企融資規(guī)模的小高潮。
2020年4月起，隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)的推進(jìn)，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始逐漸回到正常軌道。房地產(chǎn)行業(yè)也較快復(fù)蘇，并逐漸呈現(xiàn)出土地市場(chǎng)過(guò)熱跡象，隨后監(jiān)管層對(duì)房企融資開(kāi)始逐漸收緊。
2020年8月底，監(jiān)管層對(duì)于房企提出了三道紅線的要求，引導(dǎo)企業(yè)降杠桿，從2021年1月1日起，該標(biāo)準(zhǔn)將在全行業(yè)實(shí)施。
“預(yù)計(jì)三道紅線實(shí)施之后，對(duì)中型房企的影響會(huì)比較大。”郭毅分析，大型房企的融資途徑更豐富，憑借其規(guī)模效應(yīng)融資的成功率會(huì)很高，小型房企一直處在融資緊張的狀態(tài)下，有沒(méi)有三道紅線對(duì)它們來(lái)說(shuō)意義不大，正在規(guī)?；瘮U(kuò)張的中型房企前幾年拿地比較猛，杠桿用得比較多，未來(lái)如果一旦融資環(huán)境收緊，對(duì)他們的打擊會(huì)更大。
“未來(lái)的融資環(huán)境，從過(guò)去到未來(lái)其實(shí)是持續(xù)緊張的。”郭毅分析，如果房企此前拿地相對(duì)激進(jìn)的話，可能手里會(huì)囤積著一些高價(jià)地，在資金回籠方面會(huì)遇到一些風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于中型房企的壓力會(huì)更大。
房企變革開(kāi)啟
由于前期高杠桿式的擴(kuò)張，房企規(guī)模增長(zhǎng)的同時(shí)，企業(yè)的負(fù)債、杠桿率都處于相對(duì)高位，為了適應(yīng)三道紅線之后的市場(chǎng)新局面，企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始認(rèn)知環(huán)境的變化，重新審視自身的條件，從多方面入手，改變自己的運(yùn)營(yíng)邏輯，來(lái)適應(yīng)新的變化。
一位房地產(chǎn)從業(yè)人員告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，為了適應(yīng)三道紅線的要求，企業(yè)內(nèi)部將抓回款放在更重要的位置上，設(shè)置了回款的激勵(lì)政策。手上閑置的商業(yè)物業(yè)也在考慮出售，進(jìn)行資產(chǎn)盤(pán)活。為了降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和資金占用，房企間的合作也在增多，大家都在為降負(fù)債做了很多改變。
億翰智庫(kù)的報(bào)告也顯示，“三道紅線”政策發(fā)出后，企業(yè)在有意識(shí)進(jìn)行債財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和調(diào)整。從集團(tuán)/企業(yè)層面來(lái)看，引入戰(zhàn)略投資者是企業(yè)較常用的方式之一，降杠桿的作用也立竿見(jiàn)影，保險(xiǎn)資金及有金融背景的企業(yè)成為企業(yè)引入戰(zhàn)略投資人的主要方向之一。
貝殼研究院分析，三道紅線的融資新規(guī)影響是長(zhǎng)期和深遠(yuǎn)的，將推動(dòng)行業(yè)邏輯變革加速進(jìn)行。過(guò)去幾年盡管頭部房企已經(jīng)采取主動(dòng)降速、降負(fù)債措施，但行業(yè)內(nèi)“加杠桿、擴(kuò)規(guī)模”的發(fā)展路徑仍不鮮見(jiàn)，2020年在新的變革中，房企在銷(xiāo)售、土儲(chǔ)、盈利、償債等諸多方面已經(jīng)做出了很多改變。
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