2020年，全國(guó)新房市場(chǎng)“先抑后揚(yáng)”，新建商品住宅交易規(guī)模將達(dá)到15萬(wàn)億，再創(chuàng)歷史新高。2020年國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展遭受沖擊，同時(shí)對(duì)于新房市場(chǎng)而言亦是一次艱巨的考驗(yàn)。線下銷(xiāo)售的停滯讓整個(gè)一季度的新房市場(chǎng)進(jìn)入冰封期。從二季度開(kāi)始，政府及各方力量積極參與到穩(wěn)定樓市工作中，紓困政策的扶持以及土地市場(chǎng)的快速回暖拉動(dòng)新房市場(chǎng)的恢復(fù)。

12月29日，貝殼研究院發(fā)布的《數(shù)字化居?。?021年新居住展望》報(bào)告顯示，新房、二手房銷(xiāo)售金額達(dá)到22萬(wàn)億元左右，土地、新房和二手市場(chǎng)呈現(xiàn)量平價(jià)漲的趨勢(shì)。

受到疫情的影響，人們已經(jīng)不僅僅滿(mǎn)足房屋的居住屬性，人們的住房消費(fèi)升級(jí)，品質(zhì)居住成為新剛需，對(duì)居住環(huán)境、房屋品質(zhì)、小區(qū)配套等諸多方面提出更高要求。

市場(chǎng)復(fù)蘇升溫

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2020年11月，全國(guó)商品住宅累計(jì)成交面積同比增速達(dá)到0.8%，意味著新房市場(chǎng)完成修復(fù)，預(yù)計(jì)全年成交量將小幅超過(guò)2019年，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)。新房?jī)r(jià)格上漲7%左右，漲幅逐年收窄。從商品住宅累計(jì)成交均價(jià)同比增速來(lái)看，2020年整體增速放緩，截至11月，商品住宅均價(jià)累計(jì)同比增長(zhǎng)7.4%，為近三年以來(lái)同期最低值，低于2019年同期1.5個(gè)百分點(diǎn)。

二手房市場(chǎng)方面，2020年全國(guó)二手房成交量達(dá)420萬(wàn)套，同比小幅下滑1.3%；交易面積3.96億平方米，同比微增1%。二手房交易GMV（成交總額）共計(jì)7.3萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)8.1%，創(chuàng)2015年以來(lái)最大值。2020年全國(guó)二手住宅成交均價(jià)1.8萬(wàn)元/平方米，同比上漲7%。二手房市場(chǎng)GMV的增長(zhǎng)主要由房?jī)r(jià)上漲帶動(dòng)。

新冠疫情對(duì)二手房市場(chǎng)的短期影響大概在4個(gè)月左右。2月85城全市二手住宅成交量同比大幅下滑78%，隨著疫情逐步得到控制，積壓的需求得到釋放，成交量同比降幅逐步收窄，到6月當(dāng)月成交量開(kāi)始追平2019年同期，此后同比增速逐漸擴(kuò)大，到年底累計(jì)成交基本追平2019年。因此，疫情的影響并沒(méi)有減少購(gòu)房需求。

2020年，全國(guó)住宅土地成交面積增長(zhǎng)9%左右。1-11月，全國(guó)351城整體住宅用地土地成交價(jià)款約5.5萬(wàn)億元，累計(jì)同比增長(zhǎng)15.7%，成交規(guī)劃建筑面積17.2億㎡，累計(jì)同比增長(zhǎng)1.8%。土地價(jià)格上漲15%左右，一線城市漲幅明顯。截至11月，全國(guó)351城成交樓面價(jià)累計(jì)同比增速14.6%。上半年的增長(zhǎng)主要是受到高能級(jí)城市占比較高的帶動(dòng)。

對(duì)于2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)保持復(fù)蘇的原因，貝殼研究院分析了三方面的因素。

第一，疫情激發(fā)消費(fèi)者住房條件改善的需求，消費(fèi)者更加看重房屋空間的居住品質(zhì)以及社區(qū)配套設(shè)施服務(wù)能力，為此形成了巨大的改善性換房需求。

第二，在上半年全球及宏觀經(jīng)濟(jì)受到新冠疫情的沖擊之下，全球貨幣流動(dòng)性充裕，進(jìn)入資產(chǎn)價(jià)格上漲的階段，房地產(chǎn)作為穩(wěn)定的資產(chǎn)品受到消費(fèi)者青睞，房?jī)r(jià)的升溫也帶動(dòng)土地價(jià)格上漲。

值得注意的是，2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇升溫并不是來(lái)自刺激政策推動(dòng)。中央始終堅(jiān)持“房住不炒”的政策基調(diào)，在房地產(chǎn)金融政策方面堅(jiān)守宏觀審慎，并加大金融監(jiān)管力度。2020年新增房地產(chǎn)貸款約6萬(wàn)億左右，與2019年基本持平。截至三季度末，房地產(chǎn)貸款余額增速連續(xù)8個(gè)季度回落，居民加杠桿得到有效控制。

對(duì)于2021年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，貝殼研究院預(yù)計(jì)市場(chǎng)將會(huì)總體平穩(wěn)，土地市場(chǎng)成交量下降，價(jià)格漲幅收窄到10%左右。新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)總體成交體量與2020年相當(dāng)，其中二手房成交體量與2020年相當(dāng)，價(jià)格上漲幅度從7%收窄到5%左右。金融對(duì)房地產(chǎn)的助推紅利逐漸弱化，房?jī)r(jià)普漲時(shí)代一去不返。

從結(jié)構(gòu)上看，區(qū)域之間的市場(chǎng)分化進(jìn)一步加大，2021年長(zhǎng)三角城市房?jī)r(jià)將保持溫和上漲，珠三角市場(chǎng)可能受調(diào)控影響而有所降溫，但市場(chǎng)基本面仍然強(qiáng)勁。其他非核心城市市場(chǎng)降溫的可能性更大。

買(mǎi)“三居”客群連續(xù)兩年提升

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)20多年高速發(fā)展，居民住房水平明顯提高，住房整體短缺的局面結(jié)束，消費(fèi)者開(kāi)始從“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”升級(jí)。

居住升級(jí)涵蓋了居住空間的改善與居住品質(zhì)的提升。貝殼研究院統(tǒng)計(jì)顯示，2020年，全國(guó)30個(gè)樣本城市購(gòu)買(mǎi)三居及以上產(chǎn)品的客群占比32.04%，連續(xù)兩年提升，較2018年增加了3.67個(gè)百分點(diǎn)。其中2020年新一線城市購(gòu)買(mǎi)三居及以上產(chǎn)品客群占比40.52%，比一線城市高出15.12個(gè)百分點(diǎn)。改善型住房需求持續(xù)釋放，消費(fèi)者在空間上住得更加寬敞。

另一方面，消費(fèi)升級(jí)品質(zhì)居住成為新剛需，人們已經(jīng)不僅僅滿(mǎn)足房屋的居住屬性，對(duì)居住環(huán)境、房屋品質(zhì)、小區(qū)配套等諸多方面提出更高要求。以樓齡為例，2020年重點(diǎn)城市購(gòu)買(mǎi)樓齡在10年以?xún)?nèi)的購(gòu)房客群占比46.5%，較2017年提高15.8個(gè)百分點(diǎn)。此外，2020年成交房源小區(qū)配套、物業(yè)服務(wù)方面也均有不同程度提升。

城市住房改善趨勢(shì)也反映在置換行為中，以北京為例，換房客群中八成以上為改善需求，換房前后房屋總價(jià)平均增加159萬(wàn)元，面積平均增加24.7平方米；此外，核心城區(qū)因?yàn)閾碛懈鼉?yōu)質(zhì)的配套資源，中心吸引現(xiàn)象明顯，在城市跨區(qū)換房行為中，大多從周邊城區(qū)往核心城區(qū)置換，比如從北京的順義區(qū)、昌平區(qū)、大興區(qū)、通州區(qū)向海淀、西城、朝陽(yáng)等城區(qū)置換；相反，從核心城區(qū)往外城置換意愿并不強(qiáng)烈。在疫情影響下，多個(gè)大城市核心區(qū)域起到中流砥柱作用，價(jià)格穩(wěn)步上漲。