2020年的最后一天，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（以下稱《通知》），明確了房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的機構(gòu)覆蓋范圍、管理要求及調(diào)整機制。

《通知》綜合考慮銀行業(yè)金融機構(gòu)的資產(chǎn)規(guī)模、機構(gòu)類型等因素，分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款余額占比和個人住房貸款余額占比兩個上限，對超過上限的機構(gòu)設(shè)置過渡期，并建立區(qū)域差別化調(diào)節(jié)機制。

從《通知》的內(nèi)容來看，旨在增強銀行業(yè)金融機構(gòu)抵御房地產(chǎn)市場波動的能力，防范金融體系對房地產(chǎn)貸款過度集中帶來的潛在系統(tǒng)性金融風(fēng)險，提高銀行業(yè)金融機構(gòu)穩(wěn)健性?！锻ㄖ纷?021年1月1日起實施。

這是繼“三道紅線”之后，對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的又一記重拳。

五檔考核房地產(chǎn)貸款占比

根據(jù)《通知》規(guī)定，中資法人銀行業(yè)金融機構(gòu)被分為五檔。第一檔為中資大型銀行，包括中國工商銀行、中國建設(shè)銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、國家開發(fā)銀行、交通銀行、中國郵政儲蓄銀行；第二檔為中資中型銀行，包括招商銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行、浦發(fā)銀行、中信銀行、興業(yè)銀行、中國民生銀行、中國光大銀行、華夏銀行、進(jìn)出口銀行、廣發(fā)銀行、平安銀行、北京銀行、上海銀行、江蘇銀行、恒豐銀行、浙商銀行、渤海銀行；第三檔為中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機構(gòu)，包括城市商業(yè)銀行、民營銀行、大中城市和城區(qū)農(nóng)合機構(gòu)；第四檔為縣域農(nóng)合機構(gòu)；第五檔為村鎮(zhèn)銀行。

指標(biāo)方面，第一檔銀行房地產(chǎn)貸款占比上限、個人住房貸款占比上限分別為40%、32.5%，第二檔分別為27.5%、20%，第三檔分別為22.5%、17.5%，第四檔分別為17.5%、12.5%，第五檔分別為12.5%、7.5%。

房地產(chǎn)貸款集中度管理

值得注意的是，該比例并不是一成不變。《通知》指出，在充分論證的前提下，結(jié)合所在地經(jīng)濟(jì)金融發(fā)展水平、轄區(qū)內(nèi)地方法人銀行業(yè)金融機構(gòu)的具體情況和系統(tǒng)性金融風(fēng)險特點，以通知第三檔、第四檔、第五檔房地產(chǎn)貸款集中度管理要求為基準(zhǔn)，可在2.5個百分點的范圍內(nèi)增減。

此外，《通知》還設(shè)置了過渡期。2020年12月末，銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比、個人住房貸款占比超出管理要求，超出2個百分點以內(nèi)的，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為自本通知實施之日起2年；超出2個百分點及以上的，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為自本通知實施之日起4年。房地產(chǎn)貸款占比、個人住房貸款占比的業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期分別設(shè)置。

業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期結(jié)束后因客觀原因未能滿足房地產(chǎn)貸款集中度管理要求的，由銀行業(yè)金融機構(gòu)提出申請，經(jīng)人民銀行、銀保監(jiān)會或當(dāng)?shù)厝嗣胥y行分支機構(gòu)、銀保監(jiān)會派出機構(gòu)評估后認(rèn)為合理的，可適當(dāng)延長業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期。

另外值得一提的是，有兩種情況暫不納入房地產(chǎn)貸款占比計算。一種是住房租賃有關(guān)貸款，目的也是為了支持大力發(fā)展住房租賃市場。另外一種是為配合資管新規(guī)的實施，資管新規(guī)過渡期內(nèi)（至2021年底）回表的房地產(chǎn)貸款不納入統(tǒng)計范圍。

多數(shù)銀行業(yè)金融機構(gòu)符合管理要求

應(yīng)該說，建立房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，既有利于市場主體形成穩(wěn)定的政策預(yù)期，又有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康可持續(xù)發(fā)展。

實際上，自2019年以來，人民銀行、銀保監(jiān)會已就房地產(chǎn)貸款集中度管理制度開展了廣泛調(diào)研，與金融機構(gòu)進(jìn)行了充分的溝通，相關(guān)指標(biāo)設(shè)定充分考慮了銀行業(yè)金融機構(gòu)實際情況，并采取了分類分檔、差別化過渡期、區(qū)域調(diào)節(jié)機制等多種機制安排。

根據(jù)央行《2020年三季度金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》顯示，2020年三季度末，金融機構(gòu)人民幣各項貸款余額169.37萬億元，其中人民幣房地產(chǎn)貸款余額48.83萬億元，房地產(chǎn)貸款占比約28.83%，低于房地產(chǎn)貸款集中度管理要求中第一檔40%占比上限，略高于第二檔27.5%占比上限。從個人住房貸款占比來看，2020年三季度末個人住房貸款余額33.59萬億元，個人住房貸款占比約19.83%，低于第一檔、第二檔32.5%和20%占比上限。從實際情況來看，分別代表第一檔和第二檔的中資大、中型銀行是房地產(chǎn)貸款的主力軍，目前設(shè)定的管理比例要求基本符合實際情況。

對此，兩部門在答記者問時表示，目前大部分銀行業(yè)金融機構(gòu)符合管理要求，人民銀行、銀保監(jiān)會將要求其穩(wěn)健開展房地產(chǎn)貸款相關(guān)業(yè)務(wù)，保持房地產(chǎn)貸款占比及個人住房貸款占比基本穩(wěn)定。對于超出管理要求的銀行業(yè)金融機構(gòu)，將要求其合理選擇業(yè)務(wù)調(diào)整方式、按年度合理分布業(yè)務(wù)調(diào)整規(guī)模，確保調(diào)整節(jié)奏相對平穩(wěn)、調(diào)整工作穩(wěn)妥有序推進(jìn)。個別調(diào)降壓力較大的銀行，通過延長過渡期等方式差異化處理，確保政策平穩(wěn)實施。

未來房地產(chǎn)融資環(huán)境仍然偏緊

如果把之前的“三道紅線”看做是對房企資金需求端的管理，那么此次發(fā)布的房地產(chǎn)貸款集中度管理制度則是在資金供給端的收緊。

另一方面，自2020年以來，銀保監(jiān)會和各地銀保監(jiān)局延續(xù)了一直以來的嚴(yán)格監(jiān)管態(tài)勢。據(jù)不完全統(tǒng)計，2020年銀保監(jiān)系統(tǒng)至少開具了496張涉及信貸問題的罰單，其中至少有130張罰單涉及房地產(chǎn)貸款。從被處罰的原因來看，大多為信用貸資金流入房地產(chǎn)市場，以及違規(guī)發(fā)放流動資金貸款用于房地產(chǎn)等。此外，房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理嚴(yán)重不審慎，以及對四證不全房地產(chǎn)項目發(fā)放貸款同樣占比較多。

中國銀保監(jiān)會主席郭樹清此前曾指出，房地產(chǎn)與金融業(yè)深度關(guān)聯(lián)，目前我國房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的39%，還有大量債券、股本、信托等資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，因此，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國金融風(fēng)險方面最大的“灰犀牛”，要堅決抑制房地產(chǎn)泡沫。

金融監(jiān)管層的多次表態(tài)，意味著對房地產(chǎn)金融風(fēng)險的防控工作，需要引起足夠的重視。

中國社會科學(xué)院房地產(chǎn)金融研究中心主任尹中立表示，無論是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)指標(biāo)設(shè)置監(jiān)管紅線，還是對商業(yè)銀行的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)設(shè)置監(jiān)管紅線，都是在宏觀審慎管理制度方面的創(chuàng)新，這兩項監(jiān)管制度將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，不能簡單地理解為打壓房地產(chǎn)市場，但在這些政策實施之初，會出現(xiàn)房地產(chǎn)金融邊際收緊的效果。不僅對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生影響，也會對其他部門產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱認(rèn)為，未來房企整體融資環(huán)境依舊偏緊，房企去杠桿、降負(fù)債已是大勢所趨。同時，房地產(chǎn)貸款集中度管理要求的發(fā)布，也進(jìn)一步驗證了其對行業(yè)步入無增長時代新邏輯的驗證。丁祖昱表示，過去若干年，房企高歌猛進(jìn)，資金帶來了巨大的動力，時至今日，在“三條紅線”和“央行房貸新規(guī)”的要求下資金被限制，由于沒有更多的資金進(jìn)入，整個行業(yè)再往上走的動力被大大削弱，因為整個行業(yè)的主體是房企，缺乏資金的支持，會使得企業(yè)動能不足，從而使得行業(yè)動能不足，就將步入無增長的時代。