2020年的最后一天，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度出臺(tái)，被大家稱為新增的“兩條紅線”。而這“兩條紅線”又會(huì)給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)哪些影響？

中小銀行“踩線”較多

12月31日，中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（以下簡(jiǎn)稱“322號(hào)文”），建立了銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，并自2021年1月1日起正式實(shí)施。

322號(hào)文設(shè)置有房地產(chǎn)占比上限、個(gè)人住房貸款占比上限兩大上限“門檻”，并根據(jù)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)規(guī)模、機(jī)構(gòu)類型等因素進(jìn)行五檔分類式管理。

其中，第一檔為中資大型銀行，房地產(chǎn)貸款占比不得超過(guò)40%，個(gè)人住房貸款占比不得超過(guò)32.5%；第二檔為中資中型銀行，“兩大上限”分別為27.5%和20%；第三檔為中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)，“兩大上限”分別為22.5%和17.5%；第四檔為縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)，“兩大上限”分別為17.5%和12.5%；第五檔為村鎮(zhèn)銀行，“兩大上限”分別為12.5%和7.5%。

雖然322號(hào)文政策的落地堪稱“快、準(zhǔn)、狠”，但新政還是留有一定“過(guò)渡期”。無(wú)論是房地產(chǎn)貸款占比，還是個(gè)人住房貸款占比，超出上限2個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)的銀行，有2年業(yè)務(wù)調(diào)整過(guò)渡期；超出上限2個(gè)百分點(diǎn)以上的銀行，有4年業(yè)務(wù)調(diào)整過(guò)渡期。

此外，值得一提的是，為支持大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，住房租賃有關(guān)貸款暫不納入房地產(chǎn)貸款占比計(jì)算。

安信證券研究報(bào)告指出，從2020年中報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，35家披露數(shù)據(jù)的上市銀行中10家需要壓降房地產(chǎn)貸款或個(gè)人住房貸款占比，壓降幅度較大的以中小銀行為主。

而從具體的“踩線”情況來(lái)看，第一檔銀行中，建設(shè)銀行、郵儲(chǔ)銀行個(gè)人住房貸款占比分別為34.4%、33.6%，超出上限32.5%；第二檔銀行中，招商銀行、興業(yè)銀行、浦發(fā)銀行房地產(chǎn)貸款占比分別為33.2%、33.7%、27.9%，超出上限27.5%，招商銀行、興業(yè)銀行個(gè)人住房貸款占比分別為24.7%、25.7%，超出上限20%；第三檔銀行中，杭州銀行、成都銀行、鄭州銀行、青島銀行、青農(nóng)銀行均出現(xiàn)不同程度“踩線”。

兩大上限“劍指”何方？

為何此次新政將監(jiān)管核心放在了房地產(chǎn)貸款占比和個(gè)人住房貸款占比兩大貸款指標(biāo)之上？

近年來(lái)房地產(chǎn)貸款占比不斷升高。2020年年底，中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)易綱曾在《再論中國(guó)金融資產(chǎn)結(jié)構(gòu)及政策含義》一文中提及，近些年來(lái)，新增房地產(chǎn)貸款占新增人民幣貸款的比重從2010年的25.4%升至2017年的41.5%。以政府信用支持和房地產(chǎn)作為抵押品的信貸快速擴(kuò)張，會(huì)導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)向銀行和政府集中，并容易形成自我強(qiáng)化的機(jī)制，累積產(chǎn)能過(guò)剩、房地產(chǎn)泡沫和債務(wù)杠桿風(fēng)險(xiǎn)。

銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清也曾在2020年底指出，目前，我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的39%,還有大量債券、股本、信托等資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)?？梢哉f(shuō)，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的“灰犀牛”。

某房企中高層李明（化名）向財(cái)經(jīng)網(wǎng)表示，近幾年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)熱，居民杠桿率過(guò)高、企業(yè)杠桿率過(guò)高。在疫情帶來(lái)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不穩(wěn)定的大背景下，容易引發(fā)房企、個(gè)人的經(jīng)濟(jì)情況不穩(wěn)定。

李明分析，“兩大上限”的設(shè)置，一個(gè)是為了控制供給端的負(fù)債率，另一個(gè)是為了控制銷售端的負(fù)債率。本質(zhì)上是為了解決因房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)所帶來(lái)的系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，以及因房地產(chǎn)過(guò)熱而導(dǎo)致的居民消費(fèi)被擠壓?jiǎn)栴}。

2019年、2020年房地產(chǎn)貸款占比出現(xiàn)回落。人民銀行統(tǒng)計(jì)，2019年人民幣房地產(chǎn)貸款余額44.41萬(wàn)億元，占金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額153.11萬(wàn)億元的29%；2020年三季度，這一指數(shù)被降至28.8%。

民生證券銀行首席分析師郭其偉告訴財(cái)經(jīng)網(wǎng)，其實(shí)兩年前就已經(jīng)有窗口指導(dǎo)要求銀行控制涉房貸款比例，現(xiàn)在只不過(guò)把規(guī)定落實(shí)到文件上。

郭其偉分析表示，這一政策主要影響對(duì)公房地產(chǎn)貸款，對(duì)按揭貸款增速影響不大。但是因?yàn)閷?duì)公房地產(chǎn)貸款在總貸款中的占比不高，所以對(duì)銀行貸款結(jié)構(gòu)調(diào)整不會(huì)構(gòu)成新增壓力。

招銀國(guó)際研究報(bào)告指出，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度對(duì)銀行的房地產(chǎn)貸款余額占總貸款之比例設(shè)定上限，綜合平均為30.3%，高于市場(chǎng)預(yù)期。

而在李明看來(lái)，此次房地產(chǎn)貸款占比上限是參考去年和前年的房地產(chǎn)貸款占比“畫的一條線”，上限的設(shè)置具有一定抑制作用，但從整個(gè)市場(chǎng)發(fā)展的角度來(lái)看， 影響不大。

中小房企面臨挑戰(zhàn)

安信證券測(cè)算得出，不達(dá)標(biāo)銀行壓降貸款或?qū)?dǎo)致2021年房地產(chǎn)貸款余額少增4000億元左右，個(gè)人住房貸款余額少增3500億元左右。

“貸款池”小了，哪些房企更容易受到影響？

李明告訴財(cái)經(jīng)網(wǎng)，從融資角度來(lái)看，大房企好拿融資額度，成本較低；相反，中小房企的貸款難度、貸款周期、融資成本都相對(duì)較高。中泰證券戴志峰也表示，新規(guī)將從融資端進(jìn)一步推動(dòng)貸款向房地產(chǎn)頭部企業(yè)集中。

中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜向財(cái)經(jīng)網(wǎng)表示，在之前的“三道紅線”監(jiān)管措施之下，新推出的涉房貸款集中度分級(jí)管理措施雖然旨在降低房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，但是對(duì)于資金壓力較大的中小房企而言，確實(shí)是“難上加難”的事情。

“難上加難”，中小房企應(yīng)如何應(yīng)對(duì)？

柏文喜指出，中小房企一方面需要適當(dāng)控制資本性開(kāi)支和收縮戰(zhàn)線以適當(dāng)控制資金需求與資金消耗，另一方面還要從引進(jìn)戰(zhàn)投、拓展對(duì)外合作、加強(qiáng)權(quán)益性融資以及加快推盤與銷售回款、降本增效方面進(jìn)行開(kāi)源節(jié)流以優(yōu)化和改善公司的資金面，確保公司的資金安全和財(cái)務(wù)穩(wěn)健。

此外，柏文喜還表示，作為涉房貸款集中度分級(jí)管理中相對(duì)支持的租賃住房領(lǐng)域，中小房企可以借助自己在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的經(jīng)驗(yàn)與優(yōu)勢(shì)來(lái)向這一領(lǐng)域拓展和轉(zhuǎn)型，適當(dāng)考慮以輕資產(chǎn)和低投資消耗的形式來(lái)發(fā)展租賃住房業(yè)務(wù)，培育公司新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。

房地產(chǎn)貸款集中度管理是“房地產(chǎn)金融審慎管理制度”的一部分，與“三道紅線”一起豐富了原有的監(jiān)管體系。在監(jiān)管逐漸趨嚴(yán)的大背景下，2021年，房企將何去何從，中小房企又能否突破困境？