中國(guó)證券報(bào)記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，新年伊始，上海和深圳樓市“打新”依舊活躍，甚至有購(gòu)房者不看樣板房直接付百萬(wàn)元認(rèn)籌金，北京新房成交量亦穩(wěn)中有升，近期上演回暖行情。業(yè)內(nèi)人士表示，改善性需求持續(xù)釋放背景下，一二線核心城市樓市料走俏。

購(gòu)房熱情高

即便均價(jià)在10萬(wàn)元以上，元旦期間上海三個(gè)正在認(rèn)籌的豪宅項(xiàng)目仍頗受購(gòu)房者青睞，認(rèn)籌率均超100%。最火爆的莫過(guò)于R樓盤(pán)，售樓處甚至“關(guān)門(mén)謝客”。該樓盤(pán)工作人員王強(qiáng)(化名)表示，R樓盤(pán)認(rèn)籌率早已超100%，根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)指示，他們于認(rèn)籌當(dāng)日就關(guān)閉售樓處，樣板房認(rèn)籌期間不再對(duì)外開(kāi)放，“這兩天來(lái)了好多人，但沒(méi)辦法，只能攔在外面不讓進(jìn)。”王強(qiáng)說(shuō)。

數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目最終認(rèn)籌率為441%，收獲千組客戶(hù)出資認(rèn)籌，甚至有客戶(hù)沒(méi)看樣板房就直接付了350萬(wàn)元認(rèn)籌金準(zhǔn)備“打新”。

上述樓盤(pán)的火熱并非個(gè)案，除內(nèi)環(huán)的千萬(wàn)豪宅之外，中國(guó)證券報(bào)記者注意到，上海其余新樓盤(pán)“打新”熱情同樣高漲。最新數(shù)據(jù)顯示，上海元旦期間有認(rèn)籌的12個(gè)新樓盤(pán)中，僅有4個(gè)認(rèn)籌率低于100%。多位樓盤(pán)銷(xiāo)售人員告訴記者，即便近期上海出現(xiàn)寒潮天氣，但看房高峰要持續(xù)到每天晚上八點(diǎn)左右。

深圳的“打新”潮也從2020年延續(xù)到2021年。元旦期間，深圳S樓盤(pán)開(kāi)啟認(rèn)籌，數(shù)據(jù)顯示，該樓盤(pán)共有416套可售住宅房源，共計(jì)有1177批客戶(hù)入圍搖號(hào)。

S樓盤(pán)或是為了控制打新人數(shù)，規(guī)定若誠(chéng)意登記人數(shù)在可售房源3倍以上，則入圍搖號(hào)人數(shù)原則上為可售房源數(shù)的3倍。根據(jù)繳納社保時(shí)長(zhǎng)確定誠(chéng)意登記入圍資格對(duì)應(yīng)人數(shù)。據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，入圍者中，最高社保繳納時(shí)長(zhǎng)為510個(gè)月，最低社保繳納時(shí)長(zhǎng)為135個(gè)月。

對(duì)于滬深樓市“打新”熱潮，網(wǎng)絡(luò)上出現(xiàn)“買(mǎi)房陪跑氣氛組”的戲謔說(shuō)法，指的是擁有普通買(mǎi)房搖號(hào)資格的選手，他們處于購(gòu)房的二三四順位，一直在搖號(hào)，但從未搖中過(guò)，不間斷地當(dāng)分母，持續(xù)加大各樓盤(pán)的搖中難度。

2020年12月，如是金融研究院院長(zhǎng)、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家管清友在微博上分享其同事今年在上海買(mǎi)房經(jīng)歷，“從夏天搖到冬天，第五次終于搖到了，外環(huán)外。所以，二樓也不挑了，日光盤(pán)，認(rèn)籌率518%。”

為何購(gòu)房者熱衷“打新”搖號(hào)？原因可能還是在于新房限價(jià)，大部分都與二手房?jī)r(jià)格形成倒掛，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這意味著搖到就是賺到。

北京樓市回暖

相比滬深，元旦期間北京新房市場(chǎng)表現(xiàn)平平。不過(guò)，北京市場(chǎng)近期上演回暖行情。

北京中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年12月21日至27日，北京新建住宅市場(chǎng)(不包括回遷房，剔除共有產(chǎn)權(quán)房，含普通住宅+豪宅+別墅)成交116.12億元，位列2020年周度銷(xiāo)售額第一；成交1727套，位列2020年周度銷(xiāo)量第一。2020年北京合計(jì)成交新建住宅49189套，創(chuàng)近5年新高。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年12月28日至2021年1月3日，北京新房成交繼續(xù)穩(wěn)中有升，新房成交量為32.85萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)25%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，北京新房市場(chǎng)出現(xiàn)“暖冬”行情，主要因全國(guó)其他城市普遍上漲，而北京已連續(xù)下跌四年，性?xún)r(jià)比顯現(xiàn)。此外，市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變化，不限價(jià)項(xiàng)目逐漸增多，成交均價(jià)企穩(wěn)。

相較其他一線城市，因有“限競(jìng)房”的存在，北京樓市2020年的走勢(shì)堪稱(chēng)“溫和”。貝殼研究院認(rèn)為，目前市場(chǎng)上仍有超六成的限競(jìng)房地塊等待入市。雖然2020年土地市場(chǎng)價(jià)格上漲拉高了北京新房市場(chǎng)價(jià)格上漲的預(yù)期，但限競(jìng)房產(chǎn)品的供應(yīng)將起到價(jià)格穩(wěn)定器作用，預(yù)計(jì)2021年成交均價(jià)大幅上漲的可能性不大。

新房市場(chǎng)平穩(wěn)可期

一線城市樓市火熱之時(shí)，監(jiān)管機(jī)構(gòu)的“緊箍咒”相繼而至。

央行和銀保監(jiān)會(huì)日前發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，對(duì)中國(guó)境內(nèi)的所有法人銀行房地產(chǎn)貸款集中度進(jìn)行管理，并分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款余額占比和個(gè)人住房貸款余額占比兩個(gè)上限。

綜合市場(chǎng)觀點(diǎn)來(lái)看，預(yù)計(jì)該政策對(duì)2021年的個(gè)人住房貸款不會(huì)有太大影響。不過(guò)，以往“小銀行”通過(guò)更“靈活”的個(gè)人住房貸款政策拓展該部分業(yè)務(wù)的空間將受到限制，個(gè)人住房貸款的利率、資格等方面的管理將更加嚴(yán)格。

展望2021年全國(guó)新房市場(chǎng)，貝殼研究院認(rèn)為，市場(chǎng)總體將保持平穩(wěn)，新房市場(chǎng)總體成交體量與2020年相當(dāng)?？硕鹧芯恐行念A(yù)判，改善性需求持續(xù)釋放背景下，商品房銷(xiāo)售規(guī)模將保持高位，一二線核心城市樓市料走俏，部分弱三四線城市房?jī)r(jià)回調(diào)壓力加大。