繼物業(yè)股狂歡后，住房租賃將迎來“十四五”頂層規(guī)劃。
歲末年初，住房租賃行業(yè)利好政策頻出，1月6日，在收緊房地產(chǎn)貸款之后，央行明確“力挺”住房租賃市場。目前看來，租賃住房成為解決大城市住房問題突出有效的思路，有望成為今年住房工作的重心，政策推進(jìn)下，房企在住房租賃領(lǐng)域也將迎來新機(jī)遇。
租賃市場將迎“強(qiáng)管控”
12月29日，北京市人民政府新聞辦公室召開北京市“回顧‘十三五’展望‘十四五’”系列新聞發(fā)布會，會上提出“十四五”期間有效增加保障性住房供給，完善住房保障體系的5條舉措。
相比之下，“整頓秩序”成為上海的關(guān)鍵詞之一，同日召開的上海市政府常務(wù)會議進(jìn)一步就整頓規(guī)范上海市住房租賃市場秩序進(jìn)行了部署，會議原則上同意《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范本市住房租賃市場秩序的實(shí)施意見》。
同樣是在12月29日，深圳也對租房市場釋放利好信號。深圳市市長強(qiáng)調(diào)，住房問題關(guān)系到民生福利，將會加快租賃住房建設(shè)，盤活存量住房和土地等資源，不僅要充分發(fā)揮骨干企業(yè)在其中的作用，還鼓勵(lì)社會力量參與租房建設(shè)。
北上深三地不約而同在同一天部署推進(jìn)租賃住房相關(guān)工作，源于不久前中央經(jīng)濟(jì)工作會議把“解決好大城市住房突出問題”列為重點(diǎn)工作，強(qiáng)調(diào)要高度重視保障性租賃住房建設(shè)的定調(diào)。此后召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議亦明確，2021年的重點(diǎn)工作之一是大力發(fā)展租賃住房。
種種跡象表明，租賃市場的“強(qiáng)管控”時(shí)代即將到來，租賃行業(yè)有望逐漸告別“野蠻生長”的時(shí)代。
對此，中國企業(yè)發(fā)展聯(lián)盟副理事長柏文喜表示，一線城市和一些核心城市房價(jià)過高，導(dǎo)致年輕一代無法通過買房解決居住問題，緩解住房保障的社會矛盾及維護(hù)城市的可持續(xù)發(fā)展，是中央出臺住房租賃相關(guān)政策、地方出臺配套政策的原因。
上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦則進(jìn)一步表示，2020年長租公寓的爆雷造成了較大的社會影響。一方面，長租公寓爆雷事件頻發(fā)意味著租賃市場監(jiān)管要被提到比較高的位置上來，租房的合法權(quán)益需要得到保障，市場上多級多梯度消費(fèi)的模塊仍需健全；另一方面，由于租購之間權(quán)益落差較大，買賣市場吸收了過多的社會資本，有機(jī)的租賃構(gòu)成可以分化銷售市場的壓力。
房企租賃業(yè)務(wù)迎新機(jī)
據(jù)流動人口發(fā)展報(bào)告顯示，2020年我國流動人口達(dá)到2.82億人，租賃人口總數(shù)近2億。而從供需比看，大多數(shù)的城市供應(yīng)普遍跟不上需求，熱點(diǎn)城市供應(yīng)缺口尤為嚴(yán)重。“2021年，推進(jìn)及規(guī)范租賃市場發(fā)展將為房企帶來新的發(fā)展機(jī)會，為房企提供一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的重要業(yè)務(wù)方向。”柏文喜如是表示。
但毋庸諱言，當(dāng)前發(fā)展租賃住房市場仍面臨諸多挑戰(zhàn)，高成本的資金、稀缺的土地、缺乏效率的運(yùn)營以及稅費(fèi)等多個(gè)因素極大地限制了租賃住房市場的發(fā)展。柏文喜即指出，目前相關(guān)的金融與資管市場不夠成熟，金融產(chǎn)品與工具也不夠豐富，這些都會給房企拓展租賃市場帶來困難與挑戰(zhàn)。盧文曦則認(rèn)為，租金回報(bào)率低，也在一定程度上限制了市場的發(fā)展。
住房租賃發(fā)展難，從2020年長租公寓遭遇的寒冬中可窺一二。據(jù)貝殼研究院不完全統(tǒng)計(jì)，2020年以來超過40家長租公寓企業(yè)陷入經(jīng)營糾紛或資金鏈斷裂。疫情對租賃市場的沖擊是長租公寓企業(yè)經(jīng)營困難的導(dǎo)火索，但若深究原因，長租公寓品牌以包租為主的商業(yè)模式單一、靈活性差，導(dǎo)致其抵抗市場波動能力不足。且這一模式盈利空間狹小，企業(yè)若傾向于采用“高收低出”的模式擴(kuò)張使用長期預(yù)收款，則容易引發(fā)資金鏈斷裂或陷入租金貸擴(kuò)張的陷阱。
對此，柏文喜表示，長租公寓運(yùn)營企業(yè)做的是“二房東”的輕資產(chǎn)模式，企業(yè)資金實(shí)力不夠，過高的財(cái)務(wù)杠桿會引發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)乃至爆雷。而房企的長租公寓多為自行開發(fā)與持有的重資產(chǎn)模式，且自有資金相對雄厚，因此發(fā)展和運(yùn)營會相對穩(wěn)健，但發(fā)展速度往往趕不上輕資產(chǎn)模式的長租公寓品牌企業(yè)。
盧文曦則指出，相較而言，品牌開發(fā)商旗下的長租公寓可以使用資產(chǎn)抵押以供融資，因此具備天然的優(yōu)勢。但他同時(shí)指出，能否吸引房企投資發(fā)展租賃業(yè)務(wù)，關(guān)鍵仍要看金融體系的支持力度，其次資金監(jiān)管等制度也亟需規(guī)范。
而進(jìn)入2021年，這一狀況或?qū)⒂瓉砀淖?，新年伊始，支持住房租賃的金融政策即穩(wěn)步推進(jìn)。元旦前夕，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布房地產(chǎn)金融政策新規(guī)，自2021年1月1日起實(shí)施，嚴(yán)控房貸規(guī)模的同時(shí)將住房租賃有關(guān)貸款暫不納入房地產(chǎn)貸款占比計(jì)算，給銀行發(fā)展住房租賃金融業(yè)務(wù)開了“綠燈”。1月6日，央行召開的工作會議再次要求落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，完善金融支持住房租賃政策體系。
“在三道紅線和涉房貸款分級管理對資金端的預(yù)期壓力之下，此舉將會引導(dǎo)和迫使房企更多地進(jìn)入和布局租賃住房市場，”柏文喜表示，住房租賃業(yè)務(wù)在房企業(yè)務(wù)與收入中的占比將會快速提高，而且住房租賃可能也會成為一些房企業(yè)務(wù)布局與轉(zhuǎn)型的重要選擇。
此外，從源頭上增加租賃住房供給，也將成為補(bǔ)齊租賃住房短板的關(guān)鍵舉措之一，為房企布局租賃市場提供便利。12月24日，福州以“限地價(jià)、公開招標(biāo)”方式出讓一宗集體租賃住房用地。北京首寓商業(yè)管理有限公司以6520萬元成功中標(biāo)該地塊，該公司隸屬于龍湖集團(tuán)旗下的租賃住房品牌龍湖冠寓。據(jù)悉，2021年福州將進(jìn)一步加大集體建設(shè)用地建租賃住房的試點(diǎn)規(guī)模。
而一線城市中，以上海為例，其2020年共完成19宗租賃住宅用地的出讓。上海表示，面對即將到來的新的一年，上海將進(jìn)一步保證租賃住宅用地供應(yīng)，目前有共計(jì)13宗地塊計(jì)劃于2021年1月出讓，可提供至少1.7萬套租賃住房。
住房租賃領(lǐng)域一派欣欣向榮，12月29日各地釋放利好信號后，世聯(lián)行、國創(chuàng)高新、三六五網(wǎng)、我愛我家等租賃企業(yè)普漲。未來，租賃業(yè)務(wù)或有望同物業(yè)業(yè)務(wù)一樣迎來價(jià)值重估，成為房企競相爭奪的新賽道。
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