2020年以來，在長三角樓市迅速恢復(fù)并持續(xù)領(lǐng)跑全國樓市復(fù)蘇、顯示出強(qiáng)勁經(jīng)濟(jì)韌性的同時，蘇州樓市近期卻出現(xiàn)了二手房價格逐月下跌、新樓盤供大于求等現(xiàn)象。

作為長三角區(qū)域的熱點城市，有著“最強(qiáng)地級市”之稱的蘇州市場近年熱度頗高。但2020年以來，在長三角樓市迅速恢復(fù)并持續(xù)領(lǐng)跑全國樓市復(fù)蘇、顯示出強(qiáng)勁經(jīng)濟(jì)韌性的同時，蘇州樓市近期卻出現(xiàn)了二手房價格逐月下跌、新樓盤供大于求等現(xiàn)象，連番出臺的“搶人”政策也未及時起到明顯的“救市”作用。分析人士指出，蘇州樓市熱度下降的主要原因可能是2019年漲幅較多，2020年出現(xiàn)市場周期調(diào)整，屬于正?，F(xiàn)象。同策研究院分析師丁垚向《華夏時報》記者表示，蘇州市場并非需求不足，而是政策限制下的“有效需求”不足。

新房成交同比減少12.81%

近期，蘇州被央視財經(jīng)點名“二手房價逐月下跌”，還上了“蘇州新樓盤供大于求”熱搜。

克而瑞蘇州房產(chǎn)于1月1日發(fā)布的研報透露，2020年受疫情影響，蘇州市場開局即蒙上陰影。疫情的影響加上較為緊密的土地供應(yīng)，使得蘇州市場不僅二手房掛牌量激增，新房市場一樣供大于求，2020年全年供求比達(dá)到1.33。

上述研報顯示，2020年蘇州市區(qū)新建商品住宅供應(yīng)面積1107萬平米，同比增加23.55%。而為爭取去化、沖刺業(yè)績，四季度以來，蘇州多個新盤紛紛加大促銷力度?！度A夏時報》記者觀察到，從9、10月起至今，蘇州多個樓盤積極打折促銷，甚至推出特價房、限時秒殺、首付1折等多重優(yōu)惠以搶跑市場。

不過，這些舉措的收效并不顯著。克而瑞蘇州房產(chǎn)研報指出，2020年，蘇州市區(qū)新建商品住宅成交面積835萬平米，同比減少12.81%。“很明顯可以看出蘇州2020年供應(yīng)增加、需求減少，使得市場呈現(xiàn)供大于求的狀態(tài)。”

二手房市場的表現(xiàn)同樣不佳。來自蘇州鏈家網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，蘇州二手房的掛牌價已經(jīng)連跌了10個月，而參考均價則跌了整整1年。2020年11月，蘇州二手房參考均價為2.57萬元/平米，12月則跌至2.55萬元/平米。

不僅如此，蘇州的商品房庫存也在逐步增加。易居發(fā)布的百城庫存報告顯示，截至11月，全國百城新建商品住宅庫存面積同比增速排序中，蘇州以39%位居增速前十城市之列。

分析人士指出，蘇州的土拍情況或能反映庫存上漲的趨勢。整體來看，由于融資環(huán)境寬松，且絕大多數(shù)地塊無現(xiàn)房和封頂銷售要求，房企積極補(bǔ)倉蘇州。來自克而瑞蘇州房產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，2020年全年蘇州市區(qū)涉宅經(jīng)營性用地公告掛牌81宗，供應(yīng)總建面859.16萬平米，蘇州市區(qū)涉宅經(jīng)營性用地共成交75宗；成交總建面771.25萬平米，2020年蘇州市區(qū)涉宅用地平均樓面價為13940元/平米，同比微跌0.89%。

值得一提的是，盡管市場并不火熱，但蘇州房價依然悄然走高。根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至12月中旬，蘇州市區(qū)（含吳江）新房成交均價為26262元/平米，同比上漲18.9%。將時間線拉長，蘇州房價在5年內(nèi)已經(jīng)漲了100%。2015年蘇州市區(qū)成交均價12591元/平米，2020年已經(jīng)達(dá)到26260元/平米；而貝殼最新發(fā)布的2020年樓市大數(shù)據(jù)中統(tǒng)計顯示，蘇州以28347元/平米的二手房成交均價名列二手房房價最高的十大城市中的第8名。

2021年上半年或仍處于“橫盤時代”

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，對于之前市場，2020年蘇州樓市熱度下降的主要原因是市場的周期性調(diào)整，屬于正?，F(xiàn)象。

丁垚向《華夏時報》記者分析指出，蘇州經(jīng)濟(jì)與人口潛力較大，但自2019年“7·24新政”、樓市調(diào)控連番升級后，投機(jī)投資乃至部分改善需求被壓抑，市場開始下行，加之疫情后供地有所放松，現(xiàn)房銷售條件部分取消，土地與住宅供應(yīng)較為充足，導(dǎo)致庫存增加。

“這種類型的城市并非實際需求不足，政策限制太嚴(yán)是主要原因。”丁垚進(jìn)一步解釋說，與哈爾濱這類人口流出型的二線城市不同，蘇州在激烈的長三角搶人大戰(zhàn)中依然保持人口凈流入，城市吸引力不可謂不強(qiáng)。“實際上，蘇州市場也并非沒有熱點，園區(qū)等板塊由于一二手倒掛，新房去化很好。”

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波也告訴《華夏時報》記者，相比2019年，蘇州市場的熱度的確有所下降，尤其是以前較為火熱的蘇州工業(yè)園區(qū)，對比會比較明顯，但實際上，樓市整體上來說仍然表現(xiàn)平穩(wěn)。“蘇州之前從2016-2019年房價上行的趨勢很明顯，所以也到了一定的盤整階段，那結(jié)合著供應(yīng)兩個因素的共同作用下，造成了目前處于低溫運(yùn)行的一個狀態(tài)。”

如上述業(yè)內(nèi)人士所言，蘇州市場分化明顯，有資源支撐及高性價比項目依然頗受市場歡迎。以高新區(qū)、蘇州工業(yè)園區(qū)等板塊為例，一二手倒掛現(xiàn)象依然存在，新盤呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。比如，位于高新區(qū)的上瑞閣項目成為2020年的蘇州市場“銷冠”，成交總額達(dá)58.47億元，同區(qū)域的運(yùn)河鉑灣瀾庭項目也賣出40.50億元；位于工業(yè)園區(qū)的仁恒·海河云庭、中國鐵建·花語江南等項目的銷售額也超過30億元。

對于蘇州市場這種“低溫運(yùn)行”的行情，身處其中的房企認(rèn)為市場進(jìn)入了理性和良性的階段。

“蘇州目前的市場總體還是比較健康的，二手房成交價的變動，體現(xiàn)了品牌、產(chǎn)品、板塊、資源價值的分化，是當(dāng)前市場的真實需求反應(yīng)。”

某Top10房企內(nèi)部人士告訴《華夏時報》記者，在這樣的市場情況下，對開發(fā)商在產(chǎn)品和服務(wù)端會有更高的要求，大品牌的房企更有機(jī)會，但對自住購房者來說，在這種穩(wěn)定、理性的市場里更容易買到好的產(chǎn)品，從而形成一個良性的市場循環(huán)。該房企人士認(rèn)為，人才政策也會加速對庫存的消耗，因此，未來還是看好蘇州市場。

而這樣的狀態(tài)也被行業(yè)人士認(rèn)為還將持續(xù)一段時間。“整體來說，2020年的蘇州房地產(chǎn)市場供大于求，整個蘇州樓市已經(jīng)進(jìn)入去庫存的橫盤時代，這一點相信也會延續(xù)到2021年。”克而瑞蘇州指出。張波也表示，“蘇州市場這個（低溫運(yùn)行）狀態(tài)應(yīng)該至少在2021年上半年還會持續(xù)下去”。