“三道紅線”、“房貸新規(guī)”，2020年的尾聲，伴隨“世紀(jì)寒潮”的來襲，房地產(chǎn)行業(yè)對融資的監(jiān)管也上升到一個前所未有的高度。
面對融資調(diào)控步步收緊、債務(wù)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，2021年的開年，各個房企搶灘融資市場，據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體統(tǒng)計，截止2021年1月8日，中資美元債的一級市場中共有19家上市房企擬發(fā)行20筆美元債，合計發(fā)行規(guī)模超過70億美元，平均融資利率為6.75%。
與此同時，2021年也將是償債高峰年，機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，2021年到期債務(wù)規(guī)模將歷史性突破萬億大關(guān)。
融資規(guī)模增加、成本下降，雙破紀(jì)錄
2020年的疫情，房地產(chǎn)行業(yè)以其強(qiáng)大的韌性實(shí)現(xiàn)了觸底反彈的“V”型佳話，伴隨整體穩(wěn)步恢復(fù)，政策也逐漸從“靈活運(yùn)用多種貨幣政策工具，保持流動性合理充裕”向“三道紅線”“房貸新規(guī)”步步收緊。
在2020年房企融資環(huán)境逐漸收緊的大前提下，房企的融資規(guī)模非但沒有縮水，反而實(shí)現(xiàn)了攀升，并且創(chuàng)造了歷史新高。
參考貝殼研究院的統(tǒng)計，2020年房企境內(nèi)外債券融資突破萬億，累計約12132億元人民幣，即便累計增幅較2019年同期收窄10%，但其融資規(guī)模創(chuàng)造了歷史新高，累計同比增長3%。
其中，相較之下境內(nèi)融資規(guī)模“更勝一籌”。2020年境內(nèi)融資規(guī)模約7613億元，同比增加21.3%，境內(nèi)債券規(guī)模占比63%；境外債券規(guī)模折合人民幣約4519億元，同比減少18.3%。而按照中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2019年中國房企海外融資金額高達(dá)752億美元，按撰稿時匯率6.4579計算，換算人民幣約4856億元，期間美元匯率持下跌狀態(tài)。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波向《華夏時報》記者表示，從房企的融資情況來看，境內(nèi)融資依然是最為主要的渠道，境外融資的增長更多起到緩解短期償債壓力的作用。
與此同時，記者通過查閱2020年房企融資情況的相關(guān)報告發(fā)現(xiàn)，除了融資規(guī)模突破歷史最高點(diǎn)以外，大部分企業(yè)的融資成本也都刷新了歷史的最低記錄。
貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年境內(nèi)外融資票面利率較2019年均有下降，境內(nèi)平均票面利率達(dá)2015年以來低點(diǎn)。央企、國企的境內(nèi)平均票面利率為4.08%，非央企、國企性質(zhì)房企境內(nèi)平均票面利率5.51%。
“融資成本的下降受到多方面的影響。”張波認(rèn)為，一方面從國外來看，美聯(lián)儲的放水使得國際市場普遍進(jìn)入到負(fù)利率的環(huán)境，這是導(dǎo)致房企海外融資成本走低的重要原因；另一方面，國內(nèi)LPR利率走低的趨勢，加上為應(yīng)對疫情，政府在金融側(cè)不斷釋放流動性的操作，也導(dǎo)致房企融資成本有所走低。
債壓攀升，融資步伐加快
房企一路“過關(guān)斬將”拿下融資規(guī)模和成本雙冠的同時，越來越大的償債壓力也不可小覷。
根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2020年房企債券融資端同比大增28.7%，到期債務(wù)規(guī)模約9154億元；2021年到期債務(wù)規(guī)模（不含2021年將發(fā)行的超短期債券）預(yù)計將達(dá)12448億元，同比增長36%，歷史性突破萬億大關(guān)，直達(dá)1.2萬億元規(guī)模，房企償債壓力也將繼續(xù)攀升。
具體來講，參考中指研究院的統(tǒng)計，2021年，房地產(chǎn)行業(yè)包括海外債券在內(nèi)的債券償還總規(guī)模將達(dá)10909億元。其中，海外債券償還規(guī)模為4083億元，公司債券需償還規(guī)模為3744億元；2022年，房地產(chǎn)行業(yè)需償還規(guī)模將回落至7856億元水平；2023年，這一規(guī)模將大致維持在8000億元水平。也就是說，2021年將是償債高峰年。
面對“三道紅線”壓頂，“房貸新規(guī)”實(shí)施，2021年伊始，將進(jìn)入償債高峰年的房企，其融資步伐加快，多家房企搶灘融資市場，第一周內(nèi)融資規(guī)模逼近300億人民幣。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截止2021年1月8日，房企美元融資已經(jīng)超過70億美元，而該數(shù)據(jù)1月6日為45億美元，短短兩天時間內(nèi)實(shí)現(xiàn)飆升。與此同時，通過查閱集團(tuán)相關(guān)公告不難看出，大部分企業(yè)的融資成本再次刷新了企業(yè)自身的歷史最低記錄。
其中，正榮地產(chǎn)（06158.HK）發(fā)布公告，2021年1月4日，其成功發(fā)行4億美元5年期6.63%綠色優(yōu)先票據(jù)，最終定價較初始價格指引收窄達(dá)52個基點(diǎn)，相較于二級市場公允價值為低，進(jìn)一步降低了該集團(tuán)融資的成本。
龍光集團(tuán)（03380.HK）發(fā)布公告，公司1月6日成功發(fā)行3億美元7年期優(yōu)先票據(jù)，票面年利率4.5%，創(chuàng)下公司境外債年期最長及利率新低記錄。
世茂集團(tuán)（00813.HK）發(fā)布公告，已成功發(fā)行于2031年到期的8.72億美元優(yōu)先票據(jù)，票據(jù)利息將按年利率3.45%計算。此次美元票據(jù)創(chuàng)下世茂在境外發(fā)債利率最低的新紀(jì)錄，也是中資民營地產(chǎn)企業(yè)有史以來同期限最低利率。
除了上述房企以外，禹洲集團(tuán)控股有限公司、當(dāng)代置業(yè)(中國)有限公司、中梁控股集團(tuán)有限公司、旭輝控股集團(tuán)、建業(yè)地產(chǎn)等多家企業(yè)也在融資層面有所動作。（排名不分先后）
“預(yù)計降負(fù)債依然是大型品牌房企2021年的重點(diǎn)任務(wù)。”張波向《華夏時報》記者表示，當(dāng)前房企的重中之重還是控制合理的負(fù)債水平，“三條紅線”加上“兩條紅杠”，從融資的需求和供應(yīng)兩側(cè)對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)形成了全面的把控，不能保持合規(guī)的負(fù)債水平，未來融資難度也會越來越高。
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