疫情以來(lái)，國(guó)際航班運(yùn)行受限，中國(guó)買家海外置業(yè)受阻。不止如此，連鎖反應(yīng)開(kāi)始出現(xiàn)，多個(gè)國(guó)家的樓價(jià)出現(xiàn)大幅變動(dòng)，海外置業(yè)成本與收益的天平也開(kāi)始失衡。海外樓市風(fēng)云涌動(dòng)，海外樓市投資的鏈條中之間出現(xiàn)了一條“銀河”，跨越這段距離變得不再簡(jiǎn)單。
而投資者、開(kāi)發(fā)商、中介的故事則需要“從那個(gè)病毒講起”。
海外置業(yè)的中國(guó)買家大批離場(chǎng)
2019年年底，在北京工作的明川(化名)發(fā)了一條朋友圈：有沒(méi)有人一起組團(tuán)去普吉看房子，想給自己找個(gè)地方養(yǎng)老。彼時(shí)，明川在國(guó)內(nèi)的一家知名房產(chǎn)機(jī)構(gòu)的網(wǎng)站上看中了位于泰國(guó)普吉島的一處度假公寓。
明川曾兩次前往泰國(guó)普吉島度假，并迅速被當(dāng)?shù)氐臍夂蚝惋L(fēng)景所吸引，海外置業(yè)的想法也就此萌生。“那處公寓離邦濤海灘很近，整個(gè)酒店公寓一共7層，項(xiàng)目?jī)?nèi)部還建造了泳池和沙灘。關(guān)鍵是價(jià)格，46平米的一室一廳售價(jià)在100萬(wàn)元左右。”明川在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示。
明川訂了2020年2月中旬前往泰國(guó)普吉島的機(jī)票，她打算和朋友一起去實(shí)地考察一下樓盤，當(dāng)?shù)赜泄ぷ魅藛T已經(jīng)安排好了住宿等一切接待事宜。隨后，疫情爆發(fā)了，明川的計(jì)劃被迫擱淺，退訂機(jī)票和酒店，而在泰國(guó)買房置業(yè)一事整整一年都沒(méi)有了下文。
和明川一樣陷入焦慮情緒的是中介王萍(化名)。以泰國(guó)樓市為例，亞洲最大的房產(chǎn)科技集團(tuán)JuwaiIQI發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，泰國(guó)樓市最活躍的外國(guó)買家群來(lái)自大中華地區(qū)，占所有外國(guó)買家交易的68%，其是占比最高的外國(guó)買家群體。疫情使王萍的工作暫時(shí)按下了“停止鍵”，所有的工作集中在穩(wěn)定客戶心態(tài)，而不是促進(jìn)成交這一方面。
“其實(shí)泰國(guó)、菲律賓、馬來(lái)西亞、甚至包括歐美國(guó)家，中國(guó)的置業(yè)者只是占一小部分，大部分的房源還是內(nèi)部消化。作為外國(guó)買家中占比最大的中國(guó)置業(yè)者，因疫情的出現(xiàn)，去海外購(gòu)房的數(shù)量也是大幅減少。”王萍向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。
王萍說(shuō)：“從2020年的情況來(lái)看，有海外置業(yè)意愿的客戶數(shù)量沒(méi)有明顯的變化，但是成交的數(shù)量肯定是比不過(guò)往年?，F(xiàn)在大家沒(méi)辦法實(shí)地去海外考察，我們也實(shí)行了線上看房，但是僅僅是對(duì)項(xiàng)目做一個(gè)了解，真正在線上簽約的人很少。”
連鎖效應(yīng)下，多國(guó)房?jī)r(jià)大幅變動(dòng)
“我的大部分客戶目前都處于觀望狀態(tài)。受到疫情的影響，海外房產(chǎn)的價(jià)格走勢(shì)不穩(wěn)。大家都希望能夠避免投資失敗的風(fēng)險(xiǎn)，想看看明年房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)低一點(diǎn)。”王萍向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。
2020年12月份，韓國(guó)房產(chǎn)調(diào)查機(jī)構(gòu)發(fā)布了住宅價(jià)格報(bào)告。報(bào)告顯示，2020年11月份，韓國(guó)住宅交易價(jià)格相比較同期上漲了1.43%，創(chuàng)下了近17年以來(lái)的單月最高漲幅。其中，韓國(guó)釜山市的房?jī)r(jià)漲幅達(dá)到了2.36%
同時(shí)，58同城、安居客發(fā)布的《海外地產(chǎn)房?jī)r(jià)地圖》顯示，截至2020年9月份，美國(guó)成屋銷售中位價(jià)283496美元，同比上漲了10.5%。加拿大的房?jī)r(jià)整體也出現(xiàn)了較大幅度的變動(dòng)。數(shù)據(jù)顯示，截至2020年10月份，加拿大房屋銷售均價(jià)為607250加元，同比上漲了15.2%。
2020年11月份，小琪(化名)登上了前往英國(guó)曼城的飛機(jī)，開(kāi)始了留學(xué)之路。“選擇在這個(gè)時(shí)候去留學(xué)，是因?yàn)楹貌蝗菀咨暾?qǐng)下來(lái)的學(xué)校和簽證都快到期了。”小琪向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。
同時(shí)，近期，英國(guó)疫情嚴(yán)重，居家辦公則推高了英國(guó)的房?jī)r(jià)。此前，小琪的父母打算在英國(guó)購(gòu)買一套投資公寓，方便小琪上學(xué)的同時(shí)，也可以投資使用。最終，因?yàn)楹Ｍ饪捶渴茏枨曳績(jī)r(jià)上漲嚴(yán)重，小琪的父母難以承擔(dān)高位買房的風(fēng)險(xiǎn)，轉(zhuǎn)而為她租下了一間Studio。
英國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的報(bào)告顯示，截至2020年9月份，英國(guó)的平均房?jī)r(jià)同比上漲了6.4%。英格蘭的平均房?jī)r(jià)在26.2萬(wàn)英鎊-35萬(wàn)英鎊之間，同比增加了4.9%。
在泰國(guó)“救市”政策下仍“不敢買”
與投資者的焦慮相比，海外房產(chǎn)中介對(duì)于未來(lái)的行情多數(shù)持樂(lè)觀態(tài)度。“泰國(guó)、美國(guó)、英國(guó)等樓市的租金回報(bào)率普遍比較高，一般能夠超過(guò)4%。對(duì)于投資者而言，這個(gè)數(shù)值是比較吸引人的。疫情僅僅是讓海外置業(yè)的需求后延，并不會(huì)消失。”王萍向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。
“比如在泰國(guó)投資樓市，其實(shí)并不是一件著急的事情。泰國(guó)的公寓大多數(shù)是期房項(xiàng)目。目前的外匯管制比較嚴(yán)格，幾乎所有的流程手續(xù)都可以在國(guó)內(nèi)完成，但是資金要分批次匯到境外。”Ariel向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。
“總價(jià)比較便宜，就算升不了值，我也可以自己住著養(yǎng)老。”明川說(shuō)明了自己打算在泰國(guó)普吉島置業(yè)的心態(tài)，她給自己留的退路是“最起碼不會(huì)賠”。但同時(shí)，明川注意到，在2020年12月初，有媒體報(bào)道，泰國(guó)政府計(jì)劃推出“買房送簽證”政策，以此來(lái)鼓勵(lì)外國(guó)人投資泰國(guó)房產(chǎn)。
《華夏時(shí)報(bào)》記者了解到，該政策的具體內(nèi)容是，自2021年1月1日-2022年12月31日，向在泰國(guó)購(gòu)買了價(jià)值至少1000萬(wàn)元泰銖(折合人民幣約217萬(wàn)元)現(xiàn)房的外國(guó)公民提供5年長(zhǎng)期居留簽證，且房產(chǎn)也必須保留至少5年。
這則刺激購(gòu)房的政策卻讓明川在泰國(guó)買房打了“退堂鼓”。“疫情嚴(yán)重沖擊了泰國(guó)的經(jīng)濟(jì)，出臺(tái)這樣一個(gè)政策也是為了提振當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)。很多中介都給我推送了打折促銷的房源。但是現(xiàn)在我也不敢‘抄底’。如果海外疫情得不到控制，沒(méi)辦法去泰國(guó)，買了房子又該怎么打理呢？”明川說(shuō)。
目前，海外疫情尚未明朗。泰國(guó)則是從2020年12月中旬開(kāi)始爆發(fā)了新一輪疫情，且在不到一個(gè)月內(nèi)的時(shí)間里，疫情已經(jīng)迅速蔓延至了國(guó)內(nèi)的57個(gè)府，確診病例超過(guò)了5000例。
明川的擔(dān)心不無(wú)道理。“我和朋友之前去泰國(guó)普吉島玩的時(shí)候住的是民宿。民宿的負(fù)責(zé)人是泰國(guó)人，她從一位中國(guó)人的手里租下了這棟房子，按年來(lái)支付租金。因?yàn)槭锹糜纬鞘?，游客多，租金也比較高。我當(dāng)時(shí)想，自己買了房子也可以出租做民宿，這也是投資的方式之一。”明川說(shuō)。
不過(guò)，在2020年，明川一直沒(méi)有在愛(ài)彼迎網(wǎng)站上看到那家民宿的消息，那處房源已經(jīng)下架。明川轉(zhuǎn)而通過(guò)微信聯(lián)系了民宿負(fù)責(zé)人。民宿負(fù)責(zé)人向明川表示，泰國(guó)旅游業(yè)受疫情影響嚴(yán)重，在愛(ài)彼迎上民宿的出租率并不高，因收入無(wú)法與支出平衡，民宿的負(fù)責(zé)人并未再續(xù)租房源。而目前，這棟房源也是在空置狀態(tài)。
“泰國(guó)的公寓相比較國(guó)內(nèi)而言是便宜很多。在曼谷，一般的小公寓售價(jià)在100多萬(wàn)元人民幣。目前，泰國(guó)普吉島公寓的租售比是比較高的。”從事海外房產(chǎn)工作的Ariel向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。
Ariel向《華夏時(shí)報(bào)》記者展示了OceanaSurin項(xiàng)目，該項(xiàng)目的一個(gè)戶型面積在45平米左右，總價(jià)100元人民幣。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商針對(duì)海外置業(yè)者提供包租服務(wù)，包租3年，每年的收益為8%。“也就是說(shuō)，花100萬(wàn)元的費(fèi)用，年收益是8萬(wàn)元。”Ariel表示。
盡管開(kāi)發(fā)商給予的服務(wù)看起來(lái)非常具有“吸引力”，但泰國(guó)的房?jī)r(jià)似乎步入了下行通道，租金水平也并不樂(lè)觀。JuwaiIQI發(fā)布的報(bào)告顯示，泰國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)預(yù)計(jì)，未來(lái)12個(gè)月內(nèi)，新房均價(jià)將下降3.9%，二手房均價(jià)將下降6.7%。同時(shí)，住宅租金預(yù)計(jì)將下降6.9%，其或許會(huì)到2022年第三季度才會(huì)再次出現(xiàn)攀升。
除了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)之外，在國(guó)外購(gòu)房還面臨著較大的政策風(fēng)險(xiǎn)。“很多人來(lái)國(guó)外買房子，是覺(jué)得國(guó)外的房?jī)r(jià)低一些，而且很多國(guó)家的房子是永久產(chǎn)權(quán)。但是購(gòu)房者需要了解當(dāng)?shù)氐馁?gòu)房政策。但一般的外國(guó)買家對(duì)政策了解不全面，便容易出現(xiàn)投資失利的情況。”王萍向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。
58同城、安居客發(fā)布的報(bào)告顯示，截至2020年10月份，加拿大的成屋銷售均價(jià)為607250加元，同比上漲了15.2%。“目前加拿大將計(jì)劃針對(duì)外國(guó)購(gòu)房者來(lái)征收新的稅費(fèi)，幫助抑制海外投機(jī)性購(gòu)房需求。類似政策上的變化對(duì)于海外購(gòu)房者而言也是一大風(fēng)險(xiǎn)。”Ariel對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。
利用便捷發(fā)達(dá)的交通技術(shù)，從中國(guó)飛往全球各個(gè)國(guó)家的時(shí)間都在縮短，前往東南亞國(guó)家不過(guò)3-5個(gè)小時(shí)的時(shí)間成本。但在這一特殊時(shí)刻，中國(guó)買家海外置業(yè)難度在同步增加，市場(chǎng)在等待回暖。
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