即使受到疫情影響，2020年的土地市場(chǎng)熱度仍較上一年明顯上漲。不僅土地市場(chǎng)供應(yīng)量、成交量略有上漲，地價(jià)和溢價(jià)率等指標(biāo)也均好于2019年。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，這都源于在追求市場(chǎng)規(guī)模的背景下，房企依然在積極拿地。

據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2020年，多家房企的拿地額均出現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)。其中，TOP100企業(yè)拿地總額超3.23萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)14.0%；50大典型房企拿地額超過(guò)2.59萬(wàn)億，同比上漲13.4%。

對(duì)于2021年，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，在“房住不炒”的原則下，加之“三道紅線”新規(guī)的深入，土地市場(chǎng)將會(huì)延續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，房企拿地將更加理性謹(jǐn)慎，市場(chǎng)熱度大概率難再上揚(yáng)。

去年超30家房企拿地金額均超300億

2020年，中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，TOP100企業(yè)拿地總額超3.23萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)14.0%；TOP100門(mén)檻升至85億元，其中有32家企業(yè)去年拿地額超過(guò)300億。整體來(lái)看，TOP100企業(yè)招拍掛權(quán)益拿地額占全國(guó)300城土地出讓金一半以上，而TOP50企業(yè)的拿地額占比更高。

與此同時(shí)，據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，50大典型房企拿地額超過(guò)2.59萬(wàn)億，刷新歷史紀(jì)錄，同比上漲13.4%。

從中指研究院發(fā)布的2020年房企拿地金額排行（包含招拍掛權(quán)益土地及收并購(gòu)?fù)恋兀﹣?lái)看，碧桂園以1512億元位居第一，萬(wàn)科和中海地產(chǎn)分別以1349億元、1281億元位居第二和第三位。在年初碧桂園曾公開(kāi)表示，2020年全年土地開(kāi)支的計(jì)劃與2019年相似，大約是1600億元。2020年下半年，碧桂園拿地頻率明顯加快，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，12月碧桂園在全國(guó)公開(kāi)招拍掛市場(chǎng)出手拿地至少十幾次。

與上年拿地金額對(duì)比來(lái)看，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)顯示，2020年，50家代表房企月均投資額2004億元，其中33家房企月均拿地金額超過(guò)2019年月均值。越秀、佳源國(guó)際、奧園和遠(yuǎn)洋2020年月均拿地金額均較上年增加一倍以上，拿地規(guī)模增長(zhǎng)顯著。不過(guò)，也有17家房企全年月均拿地金額不及上年月均值，其中，世茂拿地金額較上年減少40%以上。

在中指研究院統(tǒng)計(jì)的2020年重點(diǎn)城市拿地金額前十名房企中，可以看到龍頭房企在多個(gè)城市持續(xù)發(fā)力。比如龍湖出現(xiàn)在4個(gè)城市全年拿地總額的TOP10榜單中，萬(wàn)科、綠城、華潤(rùn)置地分別出現(xiàn)在3個(gè)城市的榜單中。濱江集團(tuán)深耕大本營(yíng)，拿下杭州全年拿地總額冠軍；中海地產(chǎn)、綠地控股分別拿下北京、武漢全年拿地總額冠軍。

值得關(guān)注的是，香港置地2020年2月以約311億元拿下上海徐匯區(qū)地塊，刷新了當(dāng)時(shí)的全國(guó)總價(jià)紀(jì)錄，該地塊也成為去年全國(guó)總價(jià)最高的地塊。此外，中海、綠城、龍光、濱江也分別獨(dú)立拿下單個(gè)金額超百億的地塊。

第二梯隊(duì)追規(guī)模加速拿地，收并購(gòu)市場(chǎng)活躍

整體來(lái)看，即使受到疫情影響，房企投資力度同比仍在增強(qiáng)。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2020年，50家代表房企全年拿地銷售比均值為34.0%，同比增長(zhǎng)1.4%。其中，排名在11-30陣營(yíng)的企業(yè)由于追求規(guī)模增長(zhǎng)更為迫切，在投資方面表現(xiàn)更加積極，拿地銷售比同比增長(zhǎng)3.4%至36.7%，投資提速最明顯。相比之下，排名前10的企業(yè)在土地投資方面更加謹(jǐn)慎，拿地銷售比則出現(xiàn)下降。

除了在土地招拍掛市場(chǎng)角力之外，房企在并購(gòu)市場(chǎng)也很積極。據(jù)中指研究院信息顯示，去年3月，金茂68.5億元收購(gòu)中化集團(tuán)下屬武漢化資100%股權(quán)，獲取青島、天津、武漢3宗資產(chǎn)；9月，其再以提供37億股東借款外加1800萬(wàn)元的代價(jià)收購(gòu)海爾產(chǎn)城3個(gè)青島項(xiàng)目60%股權(quán)。此外，去年4月以來(lái)，綠城以41億元向新湖中寶發(fā)起3起收購(gòu)，獲取位于上海、沈陽(yáng)、南通的多個(gè)項(xiàng)目；去年9月，建發(fā)國(guó)際通過(guò)關(guān)聯(lián)交易以47.5億元總價(jià)獲得三宗合計(jì)建面達(dá)41.7萬(wàn)平方米的土地。

在上述既成事實(shí)的收并購(gòu)之外，仍有不少企業(yè)關(guān)注收并購(gòu)市場(chǎng)。去年10月于港交所上市金輝就明確表示，計(jì)劃在將來(lái)通過(guò)股權(quán)收購(gòu)、資產(chǎn)收購(gòu)、增資擴(kuò)股等方式獲取30%-40%的土地儲(chǔ)備。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，2021年通過(guò)收并購(gòu)拿地的規(guī)模仍有增長(zhǎng)的趨勢(shì)。

事實(shí)上，去年下半年“三道紅線”新政出臺(tái)后，面對(duì)未來(lái)的資金壓力，房企們?cè)谡信膾焓袌?chǎng)加強(qiáng)合作力度的同時(shí)，也各自呈現(xiàn)出不同的市場(chǎng)特征。保利、萬(wàn)科、華潤(rùn)、招商等擁有國(guó)企、央企背景的房企拿地情況基本未受影響，仍然相對(duì)積極。

但對(duì)于部分房企來(lái)說(shuō)，其拿地節(jié)奏已明顯放緩。從諸葛找房發(fā)布的典型房企2020年上半年及下半年拿地變化情況表中可以看到，恒大、世茂、中南、榮盛等紛紛在下半年減少拿地。

預(yù)期房企拿地將更加審慎，土地市場(chǎng)熱度難上漲

盤(pán)點(diǎn)2020年，不難發(fā)現(xiàn)，土地市場(chǎng)熱度較上一年明顯上漲。不僅土地市場(chǎng)整體供應(yīng)量、成交量略有上漲，地價(jià)、溢價(jià)率及流拍率等熱度指標(biāo)，表現(xiàn)也均好于2019年。

對(duì)于剛剛開(kāi)啟的2021年，克而瑞分析人士預(yù)計(jì)，去年的這種趨勢(shì)在2021年難以持續(xù)。一方面，在落實(shí)城市調(diào)控責(zé)任、中央加強(qiáng)監(jiān)管的調(diào)控機(jī)制下，土地市場(chǎng)熱度若是明顯上漲會(huì)很快受到控制。當(dāng)去年二季度末土地市場(chǎng)熱度上升至高位后，住建部多次約談熱點(diǎn)城市，深圳、南京、杭州、東莞等熱度較高的城市，多次加碼調(diào)控為市場(chǎng)降溫。

此外，更主要的原因是房企融資環(huán)境將保持長(zhǎng)期收緊的態(tài)勢(shì)，這將極大地影響房企的拿地積極性。比如在“三道紅線”影響下，2020年下半年涉房相關(guān)信貸明顯收緊，房企資金環(huán)境比上半年緊張不少，2021年或也將延續(xù)收緊態(tài)勢(shì)。在“錢緊”背景下，上述分析人士預(yù)計(jì)，今年房企拿地將會(huì)更加審慎，土地市場(chǎng)熱度大概率難再上漲。

諸葛找房分析人士也預(yù)計(jì)，2021年，在“房住不炒”的原則下，加之“三道紅線”新規(guī)的深入，土地市場(chǎng)將會(huì)延續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，房企拿地更加理性謹(jǐn)慎。未來(lái)房企關(guān)注度會(huì)集中在一二線城市，而三四線城市土地市場(chǎng)熱度會(huì)有所下降。

2020年房企拿地金額TOP50排行

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院，包含招拍掛權(quán)益土地及收并購(gòu)?fù)恋?，以中指土地?cái)?shù)據(jù)庫(kù)2300個(gè)城市作為監(jiān)測(cè)對(duì)象。