近期，除了監(jiān)管層對(duì)房企進(jìn)行“三道紅線”的債務(wù)管控之外，2020年末，行業(yè)需求端的金融監(jiān)管也迎來(lái)了史上的最嚴(yán)新規(guī)。
2020年12月31日，央行、銀保監(jiān)會(huì)共同發(fā)布《建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，建立房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款余額占比和個(gè)人住房貸款余額占比的“雙紅線”。
業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為，面對(duì)房地產(chǎn)融資端、需求端貸款雙雙收緊的情況，未來(lái)部分個(gè)人住房貸款難度或面臨進(jìn)一步提升。
在此背景下，一直曾是違規(guī)高發(fā)地帶的“房抵經(jīng)營(yíng)貸”，在額度、年限、利息上處在歷史上較為寬松的時(shí)期，顯得比房貸“優(yōu)勢(shì)”更大，令少數(shù)購(gòu)房人開始“蠢蠢欲動(dòng)”。
房抵經(jīng)營(yíng)貸背后的“產(chǎn)業(yè)鏈”
近日，知情人士張茹（化名）向《華夏時(shí)報(bào)》記者透露，一些購(gòu)房者通過(guò)全款再抵押以“房抵經(jīng)營(yíng)貸”方式曲線獲得貸款，有的甚至可做到房屋評(píng)估價(jià)的7成，在嚴(yán)格的房貸規(guī)則下，這個(gè)成數(shù)已經(jīng)超過(guò)大部分按揭貸成數(shù)。記者了解到，不僅成數(shù)，在利息和年限方面，個(gè)別銀行的經(jīng)營(yíng)貸產(chǎn)品“優(yōu)勢(shì)”甚至也超過(guò)普通房貸。
面對(duì)不久前發(fā)文的房貸“雙紅線”嚴(yán)控政策，對(duì)于部分人來(lái)講，“房抵經(jīng)營(yíng)貸”似乎成了一條“蹊徑”。
在張茹所在的購(gòu)房圈中，有中間人專門“幫忙”有需求者做經(jīng)營(yíng)貸，收服務(wù)費(fèi)點(diǎn)位不等，能操作的項(xiàng)目有“做流水”、包裝公司等。需求者一般為兩種，一種是覺(jué)得按揭貸利率高，希望將已有的按揭貸換成利息更低的經(jīng)營(yíng)貸，節(jié)省月供成本，這種需要先全款還掉房貸，再用房屋抵押做經(jīng)營(yíng)貸。第二種是直接墊資全款購(gòu)房，之后做經(jīng)營(yíng)貸，還掉墊資。
張茹告訴記者，有需求者經(jīng)中間人“幫忙”后，成功批貸的年限不等，最長(zhǎng)的能達(dá)到30年，最高能做房屋評(píng)估價(jià)的7成，利率可低至4%以下。這與普通房貸相比，無(wú)疑“優(yōu)勢(shì)”更大。
《華夏時(shí)報(bào)》記者通過(guò)調(diào)查了解到，經(jīng)營(yíng)貸原為銀行的融資產(chǎn)品之一，通常銀行會(huì)要求其貸款資金用于企業(yè)或個(gè)體戶的經(jīng)營(yíng)需要。當(dāng)前各銀行推出的經(jīng)營(yíng)貸產(chǎn)品利率集中在3.85%至4.9%之間，小部分產(chǎn)品利率達(dá)5%以上，成數(shù)大多為6至7成，抵押貸款的期限則在1到30年不等。
例如，工商銀行個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款額度最高可達(dá)1000萬(wàn)元，期限最高可達(dá)10年；中國(guó)銀行個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款的金額一般不超過(guò)500萬(wàn)元人民幣，貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)5年（含5年）；廣州銀行個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款則更加靈活，根據(jù)借款人還款能力和抵押物價(jià)值以及經(jīng)營(yíng)的實(shí)際需要核定貸款額度，最長(zhǎng)30年，視客戶資質(zhì)情況綜合確定。
相較于經(jīng)營(yíng)貸而言，住房貸款似乎并不占優(yōu)勢(shì)。按照招商銀行公布的全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心發(fā)布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR），2020年12月21日住房貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。
通過(guò)個(gè)人貸款計(jì)算器計(jì)算，假設(shè)貸款總額為300萬(wàn)元，按經(jīng)營(yíng)貸20年期等額本息還款方式，4.35%的年利率，其月供約為1.9萬(wàn)元，總利息約150萬(wàn)元；住房貸款30年等額本息還款的方式，4.9%的年利率，月供約為1.6萬(wàn)元，利息總額達(dá)270萬(wàn)元。
透過(guò)數(shù)據(jù)不難看出，使用經(jīng)營(yíng)貸只需要每月多支出3千元左右，便可以縮短10年的還款時(shí)間，總利息也減少近120萬(wàn)元。
“現(xiàn)實(shí)生活中，經(jīng)營(yíng)貸流入樓市并不少見(jiàn)。”北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，當(dāng)經(jīng)營(yíng)貸利息少于房貸的時(shí)候，此現(xiàn)象尤其顯著。在一些中介機(jī)構(gòu)，甚至個(gè)別銀行貸款員的誘導(dǎo)下，一些購(gòu)房人利用新設(shè)公司或者購(gòu)買的公司騙取經(jīng)營(yíng)貸，用于支付首付款或者多方籌集資金付全款，然后再用房子抵押貸款償還之前的過(guò)橋借貸。
部分購(gòu)房貸款難度或?qū)⑻嵘?/div>
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，“此次銀行房貸貸款給出的紅線，就是意圖讓銀行把更多的錢都投放到實(shí)體經(jīng)濟(jì)中去，而不是流入房地產(chǎn)。三道紅線結(jié)合本次的貸款紅線，是政策的組合拳，目的是避免資金流向房地產(chǎn)，從而給居民降杠桿。”
“預(yù)計(jì)2021年的放款有側(cè)重性，首套房家庭貸款及改善性貸款支持力度相對(duì)較大，二套以上的住房在購(gòu)房貸款方面的難度將進(jìn)一步提升。”王小嬙向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，從年內(nèi)市場(chǎng)的表現(xiàn)情況來(lái)看，2021年購(gòu)房貸款總額將會(huì)有所縮減，居民購(gòu)房貸款難度將會(huì)有所提升，一定程度上提高了購(gòu)房門檻，抑制了部分購(gòu)房需求的釋放。
在這個(gè)背景下，盡管經(jīng)營(yíng)貸具備相對(duì)較多的“優(yōu)勢(shì)”條件，但需要注意的是，其流入樓市進(jìn)行交易的行為并不符合相關(guān)規(guī)定。王玉臣律師向記者明確表示，經(jīng)營(yíng)性貸款用于購(gòu)買住宅屬于違規(guī)行為，經(jīng)營(yíng)性貸款初衷是為中小企業(yè)的經(jīng)營(yíng)提供惠民舉措，同樣也是明令禁止流入樓市的。
“近兩年樓市的確出現(xiàn)了傳統(tǒng)房貸領(lǐng)域以外的變相貸款，在房地產(chǎn)融資調(diào)控收緊的大環(huán)境下，確實(shí)要防范借助經(jīng)營(yíng)性貸款買房甚至炒房的行為。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《華夏時(shí)報(bào)》記者特別強(qiáng)調(diào)到。
與此同時(shí)，記者通過(guò)查閱相關(guān)資料也發(fā)現(xiàn)，由于其流入樓市的行為越發(fā)活躍，各地區(qū)對(duì)經(jīng)營(yíng)貸的監(jiān)管有所強(qiáng)化，處罰力度也在進(jìn)一步加大。
2021年1月7日，蘇州銀保監(jiān)分局發(fā)布的行政處罰信息公開表顯示，蘇州銀行股份有限公司因差別化住房信貸政策執(zhí)行不到位、個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款資金用途管控不到位，被處罰款人民幣50萬(wàn)元。
而此前，2020年12月25日招商銀行鹽城也因3宗個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款進(jìn)樓市的違法違規(guī)事實(shí)，遭到罰款85萬(wàn)元。而同時(shí)期新韓銀行青島分行、郵政銀行鎮(zhèn)江分行、浙商銀行蘇州分行等也曾因個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款資金用途不當(dāng)而遭到罰款。
王玉臣透露，近年來(lái)曾有一些公司、金融機(jī)構(gòu)因?yàn)轭愃剖虑楸幌嚓P(guān)部門處罰。對(duì)于個(gè)人而言，面臨的結(jié)果往往是被停貸，而對(duì)于公司和金融機(jī)構(gòu)，往往會(huì)給予數(shù)百萬(wàn)甚至更高的罰款，但此類現(xiàn)象卻屢禁不止，頻頻死灰復(fù)燃。
那么面對(duì)樓市日益活躍的低息經(jīng)營(yíng)貸，近期發(fā)文的房地產(chǎn)貸款集中度管理制度是否對(duì)相關(guān)的內(nèi)容有所限制呢？
若按照百度百科的有關(guān)于房地產(chǎn)貸款概念的解讀，房地產(chǎn)貸款是指貸款的用途是房地產(chǎn)或以房地產(chǎn)作擔(dān)保的貸款，其中包含房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)貸款。
但相關(guān)業(yè)內(nèi)人士解讀稱，此次房地產(chǎn)貸款集中度管理制度中尚未明確提及有關(guān)經(jīng)營(yíng)貸的相關(guān)內(nèi)容，但可以肯定的是，經(jīng)營(yíng)貸款資金適用范圍為企業(yè)或個(gè)體戶的經(jīng)營(yíng)需要，原則上不得用于購(gòu)買房屋。倘若貸后出現(xiàn)資金管控不到位、貸款資金流向禁止領(lǐng)域等問(wèn)題也都屬于明令禁止的違規(guī)經(jīng)營(yíng)行為。
與此同時(shí)，嚴(yán)躍進(jìn)也表示，此次央行發(fā)布的房地產(chǎn)貸款集中度管理制度中提到的紅線，是指合規(guī)性的貸款，并沒(méi)有明確的提出紅線內(nèi)是否包含經(jīng)營(yíng)性貸款。但由于此方面的貸款申請(qǐng)難度相對(duì)而言較小，因此需要多加防范經(jīng)營(yíng)性貸款流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況。
至于未來(lái)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度是否會(huì)細(xì)化相關(guān)經(jīng)營(yíng)貸的具體事宜，《華夏時(shí)報(bào)》記者將持續(xù)關(guān)注。
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