“未來市場(chǎng)規(guī)模如果達(dá)不到千億，就幾乎沒有玩的資格。”2017年，為拿到進(jìn)入樓市下半場(chǎng)的入場(chǎng)券，數(shù)十家中小房企，立下了“千億目標(biāo)”的軍令狀。但對(duì)規(guī)模房企來說，千億僅是分水嶺，三千億甚至五千億才是企業(yè)需要長(zhǎng)足發(fā)展的目標(biāo)。

盡管壓力重重，但仍有不少房企加速邁入了千億陣營(yíng)，同時(shí)也有一些房企退出梯隊(duì)。據(jù)克而瑞公布的2020年房企全口徑銷售額成績(jī)單顯示，“千億陣營(yíng)”規(guī)模已擴(kuò)容至43家。三年過去，“千億”似乎依然是房企避不開也繞不過的關(guān)鍵詞。

10家企業(yè)首次擠進(jìn)“千億俱樂部”

“有規(guī)模才有江湖地位，才有話語權(quán)。”新城控股高管曾公開表示，房企只有加速奔跑，才能在未來的市場(chǎng)壟斷格局中“剩者為王”。而作為規(guī)模擴(kuò)張中的一個(gè)重要門檻，“千億目標(biāo)”早已不是新鮮話題，并始終占據(jù)歷年年終盤點(diǎn)數(shù)據(jù)的C位。

在業(yè)內(nèi)人士看來，完成千億目標(biāo)既是中小房企未來可持續(xù)發(fā)展的必要保障，也是其獲取融資及參與土地資源競(jìng)爭(zhēng)的重要基礎(chǔ)之一。

2017年，中駿集團(tuán)一改往日“佛系”增長(zhǎng)趨勢(shì)，首次提出要在2020年突破千億目標(biāo)；禹洲地產(chǎn)創(chuàng)始人林龍安提出了3年銷售突破千億目標(biāo)；同年，時(shí)代地產(chǎn)(現(xiàn)更名為“時(shí)代中國(guó)”)發(fā)布中期業(yè)績(jī)時(shí)首次提出要在2019年或2020年實(shí)現(xiàn)千億銷售額。

向來以“穩(wěn)健”著稱的“閩系”房企融僑集團(tuán)也不甘落后，在2017年合約銷售額562億元的基礎(chǔ)上，2018年1月公開表示，企業(yè)已將“2020年實(shí)現(xiàn)千億合約銷售額”寫進(jìn)公司的戰(zhàn)略目標(biāo)，這也是融僑首次對(duì)外公開千億目標(biāo)。

當(dāng)初定下“小目標(biāo)”的企業(yè)，如今進(jìn)展如何？隨著2020年銷售業(yè)績(jī)的公布，進(jìn)展一目了然。據(jù)了解，2020年龍光地產(chǎn)、禹洲集團(tuán)、中駿集團(tuán)、新力地產(chǎn)、時(shí)代中國(guó)等10家房企，規(guī)模首次突破千億大關(guān)。

其中，濱江集團(tuán)、龍光地產(chǎn)、時(shí)代中國(guó)等企業(yè)延期進(jìn)入“千億陣營(yíng)”。

然而，也有諸如融僑集團(tuán)、和昌地產(chǎn)、五礦地產(chǎn)等企業(yè)未達(dá)成目標(biāo)。

據(jù)克而瑞公布數(shù)據(jù)顯示，2020年融僑集團(tuán)全口徑銷售額為859.0億元。

2018年提出沖擊千億的和昌集團(tuán)也未能如約完成其口中的“小目標(biāo)”。數(shù)據(jù)顯示，2020年和昌集團(tuán)全口徑銷售額僅為251.1億元，距離千億目標(biāo)仍有很大差距。“未來2-3年內(nèi)，如果一個(gè)企業(yè)沒有達(dá)到千億規(guī)模，是存在出局的可能性或在行業(yè)里沒有太大話語權(quán)。”一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士如是說。

部分規(guī)模房企“負(fù)重前行” “千億之路”道阻且長(zhǎng)-中國(guó)網(wǎng)地產(chǎn)

部分規(guī)模房企“負(fù)重前行”

在向千億規(guī)模進(jìn)擊的道路上，激進(jìn)的擴(kuò)張，也不可避免地帶來了負(fù)債攀升、企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理等壓力。

2020年首次進(jìn)入“千億俱樂部”的“黑馬”新力地產(chǎn)，在千億之路上走的兇險(xiǎn)且波折。2015年，新力地產(chǎn)的銷售額還未達(dá)到50億元，但此后其銷售規(guī)模急速擴(kuò)張，2016年-2018年間，復(fù)合年增長(zhǎng)率高達(dá)136%。

為沖擊千億規(guī)模，2020年新力地產(chǎn)加大長(zhǎng)三角地區(qū)和大灣區(qū)的投資力度，上半年累計(jì)斬獲22幅優(yōu)質(zhì)地塊。一路擴(kuò)張下，新力地產(chǎn)超額達(dá)成其年初定下的目標(biāo)，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年其實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額1196.4億元。

激進(jìn)的擴(kuò)張，卻為其負(fù)債帶來了較大壓力。據(jù)其早前遞交的招股書顯示，2016-2018年，新力控股凈資本負(fù)債比率分別為1.9倍、2.7倍、2.4倍。2019年初，其凈負(fù)債率曾一度高達(dá)310%。

與新力地產(chǎn)相似，曾經(jīng)低調(diào)的新希望地產(chǎn)于2020年高調(diào)踏入千億房企陣營(yíng)，卻依然難逃負(fù)債及管理層面的多重壓力。此前，新希望集團(tuán)董事長(zhǎng)劉永好曾表示對(duì)地產(chǎn)并沒有多少野心，2013年其年銷售額僅19億元。

但2014年其領(lǐng)導(dǎo)層變動(dòng)，布局隨之調(diào)整，開始快速發(fā)力規(guī)模擴(kuò)張，在土地市場(chǎng)上亦揮金如土。2015年-2019年，新希望地產(chǎn)全口徑銷售額從不足百億元極速增長(zhǎng)至735.9億元；其拿地金額也從2017年的178億元增長(zhǎng)至2019年的319億元。2019年，新希望的短期借款同比大幅上漲307.32%，總負(fù)債較上年增長(zhǎng)53.62%至838.68億元。2020年上半年，其短期借款繼續(xù)攀升至6億元，總負(fù)債則增至966.28億元。

縱觀前幾年提出千億目標(biāo)的房企，其中有超過30%是“閩系”房企。而作為后續(xù)發(fā)力的閩系房企之一，中駿集團(tuán)近幾年高速擴(kuò)儲(chǔ)，規(guī)模迅速提升，千億目標(biāo)也在計(jì)劃內(nèi)按時(shí)達(dá)成。2017年，中駿集團(tuán)董事局主席黃朝陽提出“2018年500億，2019年800億，2020年過千億”的目標(biāo)。

兵馬未動(dòng)，糧草先行，中駿選擇了活躍在土地市場(chǎng)。數(shù)據(jù)顯示，其2019年底土儲(chǔ)規(guī)模達(dá)到3209萬平方米，相較2016年翻了兩倍，大規(guī)模擴(kuò)儲(chǔ)后，中駿實(shí)現(xiàn)了銷售額的提升。

與千億規(guī)模擴(kuò)張相對(duì)應(yīng)的，是高負(fù)債的增長(zhǎng)。在這一點(diǎn)上，中駿也未能“幸免”。2020年中期報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，中駿集團(tuán)負(fù)債總額高達(dá)1315.10億元，凈負(fù)債率也較上年末增長(zhǎng)8.3個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)68.3%，剔除預(yù)收款項(xiàng)后其資產(chǎn)負(fù)債率也依然超過70%，踩中“三道紅線”中的一條。

“跨線”后更拼綜合實(shí)力

中指研究院機(jī)構(gòu)指出，對(duì)房企而言，千億已逐漸成為分水嶺，從目前行業(yè)格局看，集中度的提升已成為必然。未來如何在奔跑中保持穩(wěn)健而行，在更大的挑戰(zhàn)中尋求機(jī)遇，將是房企需要考慮的重要命題。

對(duì)中小房企而言，規(guī)模即是生存。“在強(qiáng)者恒強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)背景下，如果缺乏規(guī)模優(yōu)勢(shì)，房企在融資、拿地、銷售等方面都會(huì)受到極大制約。”合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，跨過千億門檻，不僅意味著規(guī)?？偭康奶嵘?，在開發(fā)、人力、營(yíng)銷、財(cái)務(wù)等相關(guān)成本方面，企業(yè)也可以得到有效的攤平。“隨著一、二線城市調(diào)控政策的加碼，三四線城市棚改和資金紅利的逐漸消退，面對(duì)越發(fā)殘酷的市場(chǎng)，中小房企沖擊千億規(guī)模所付出的努力要增長(zhǎng)幾倍。”郭毅強(qiáng)調(diào)，未來中小房企若無法突破千億門檻，則可能面臨“不進(jìn)則退”的窘境。

“房企在沖刺千億的前一兩年普遍會(huì)執(zhí)行高速擴(kuò)張的方式來促進(jìn)規(guī)模的提升，達(dá)到較高規(guī)模后會(huì)開始尋求更穩(wěn)定的增長(zhǎng)方式保持行業(yè)地位。”一位不愿具名的分析人士如是說。

而對(duì)于站穩(wěn)“千億陣營(yíng)”的頭部房企來說，2020年或許是新的拐點(diǎn)。受去年疫情影響，頭部企業(yè)普遍放緩腳步，目標(biāo)的制定也比往年更顯謹(jǐn)慎。“考慮到疫情帶來的沖擊，新城將2020年的銷售目標(biāo)審慎地定為2500億元，較去年2708億元的銷售額下降7.7%。”新城控股董事長(zhǎng)王曉松如是說。

明源地產(chǎn)研究院分析認(rèn)為，已進(jìn)入千億門檻的企業(yè)有著比較成熟的戰(zhàn)略縱深，只要在結(jié)構(gòu)上均衡好城市布局，不需要冒很大風(fēng)險(xiǎn)就能獲得快速增長(zhǎng)。“但為實(shí)現(xiàn)2000億、3000億甚至更長(zhǎng)遠(yuǎn)的目標(biāo)，需要盡快尋求新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)并快速做大做強(qiáng)。”明源地產(chǎn)表示，當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境已不能與之前同日而語，企業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)模的量級(jí)增長(zhǎng)并非易事，房企需要結(jié)合自身實(shí)際，進(jìn)行精準(zhǔn)化的戰(zhàn)略布局。

面對(duì)日益嚴(yán)酷的生存環(huán)境，不少房企在規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)，紛紛開啟新戰(zhàn)場(chǎng)。特色小鎮(zhèn)、城市更新、共享辦公……市場(chǎng)的諸多機(jī)遇，也給房企看到了彎道超車的可能性。“彎道超車不是不可能，但卻是小概率事件。”一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士直言，如果沒有足夠的資金支持，或者不能實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)、快回籠，房企很難彎道超車。企業(yè)要樹立自己的品牌特征，靠特色生存，做精做細(xì)，即為特定目標(biāo)客群創(chuàng)造價(jià)值。