始于2020年三季度的“三道紅線”融資新規(guī)測(cè)試，正在不斷地改變著房企們的經(jīng)營(yíng)方向。為了盡早脫離“踩線”的危險(xiǎn)區(qū)，不少房企都在為降負(fù)債而奔走。
出售資產(chǎn)是最常用和最直接的手段。安信證券統(tǒng)計(jì)，2020年四季度TOP100 房企中，約33家房企涉及資產(chǎn)出售，涉及資產(chǎn)出售（含擬出售）數(shù)量95個(gè)，金額總計(jì)640.8億元。涉及資產(chǎn)出售的房企中，紅檔房企占比最高，共有13家。
在頻繁出售資產(chǎn)之余，“踩線”房企目前還通過引入戰(zhàn)投、分拆業(yè)務(wù)、配股融資、合作拿地等各種各樣的方式“降檔”。
“需要回籠資金滿足三道紅線要求，否則房企面臨生死存亡。”匯生國(guó)際融資總裁和協(xié)縱策略管理集團(tuán)創(chuàng)始人黃立沖直言，2021年房企降杠桿的動(dòng)作肯定會(huì)持續(xù)下去。
Top100房企出售資產(chǎn)641億
據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)了解，“三道紅線”融資新規(guī)具體包括：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；凈負(fù)債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1.0倍。按照不同的踩線情況，將房企分為“紅橙黃綠”4個(gè)檔次，不同檔次的房企對(duì)應(yīng)不同的有息負(fù)債規(guī)模增速閾值。
這些年房企大多推崇高周轉(zhuǎn)模式，依賴杠桿滾動(dòng)經(jīng)營(yíng)，這也直接導(dǎo)致大量房企不及格。以2020年中報(bào)為依據(jù)，Wind數(shù)據(jù)顯示，172家上市房企中，121家踩線，占比70.4%。其中踩中三道紅線的紅檔房企有33家，踩中兩道的橙檔房企有32家，56家踩中一道，為黃檔，還有51家房企未踩線，為綠檔企業(yè)。
為實(shí)現(xiàn)“降檔”，不少房企都開始進(jìn)入“瘦身”模式。安信證券報(bào)告顯示，2020年四季度Top100房企中，約33家涉及資產(chǎn)出售，紅檔房企是“瘦身”的主力軍，一共有13家。
“三線全中”的恒大是出售資產(chǎn)金額最高的一家房企。去年11月1日，恒大以148.5億元將其持有廣匯集團(tuán)40.964%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予申能集團(tuán)，占640.8億元總額的23%。
央企華僑城雖然只位于黃檔，但“升檔”趨勢(shì)明顯，加上轉(zhuǎn)型導(dǎo)致的現(xiàn)金流壓力也迫使其持續(xù)出售項(xiàng)目。截至2020年上半年，華僑城經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為-95.95億元，四季度期間，華僑城成為了出售項(xiàng)目數(shù)量最多的一家房企，出售資產(chǎn)包括16個(gè)地產(chǎn)和文旅項(xiàng)目，已披露對(duì)價(jià)金額合計(jì)93億元。
從出售資產(chǎn)類型看，位于一二線城市的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目成為了房企的首選。安信證券報(bào)告顯示，出售資產(chǎn)數(shù)量最多的5個(gè)城市為上海、深圳、北京、武漢和杭州，金額最高的5個(gè)城市為深圳、上海、北京、廣州和武漢。
財(cái)大氣粗的金融機(jī)構(gòu)是最主要的接盤方。Top100房企四季度內(nèi)出售的95個(gè)項(xiàng)目中，被信托、保險(xiǎn)、資管公司等金融結(jié)構(gòu)接手的項(xiàng)目一共有30個(gè)，收購成本占640.8億元總額的50.4%，包括中國(guó)平安入股雅居樂7個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，建信人壽收購綠地外灘中心，黑石收購富力廣州國(guó)際機(jī)場(chǎng)綜合物流園等。
針對(duì)房企的“瘦身”行為，中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜向時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，出售資產(chǎn)無非是為了獲取現(xiàn)金和改善企業(yè)的流動(dòng)性，并減少后期項(xiàng)目開發(fā)的資金投入與融資壓力，在當(dāng)前“三道紅線”與涉房貸款管控的壓力之下更是不少企業(yè)緩解流動(dòng)性困難的重要措施。
房企花式降杠桿
“三道紅線”約束之下，房企內(nèi)部資金的回籠成為了降負(fù)債最重要的手段。在不斷甩賣資產(chǎn)的同時(shí)，過去2020年，房企在銷售去化上也是不遺余力。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年TOP100房企的累計(jì)銷售操盤金額達(dá)到114839.4億元，較2019年增長(zhǎng)13.3%。其中三四季度增長(zhǎng)最多，同比分別增長(zhǎng)28.5%、22.2%。四季度出售資產(chǎn)金額最高的恒大是促銷最為積極的一家，從七五折賣房，到0元購商鋪。
隨著各家房企銷售業(yè)績(jī)的公布可以發(fā)現(xiàn)，為加速回款，不少房企在價(jià)格上做出了不同程度的讓步。以“碧恒萬”三巨頭為例，2020年三者銷售均價(jià)分別為8475.6元/平、8944.9元/平、15086.2元/平，2019年則為8853.62元/平、10281元/平、15340.7元/平。
然而，單純的銷售回款并無法完全滿足“降檔”的要求，有房企還通過引入戰(zhàn)投、分拆業(yè)務(wù)、配股融資、合作拿地等各種各樣的方式減少負(fù)債。
恒大依然是動(dòng)作最頻繁的一家。去年7月、9月，恒大先后分拆恒大汽車、恒大物業(yè)上市，在正式上市前，恒大汽車引入投資者募資39.99億港元、恒大物業(yè)引入14家戰(zhàn)投募資235億港元。恒大總裁夏海鈞曾公開表示，分拆物業(yè)公司上市預(yù)計(jì)可降低恒大負(fù)債率19個(gè)百分點(diǎn)。
同在去年9月，富力傳出分拆酒店業(yè)務(wù)以房地產(chǎn)投資信托基金方式在新加坡上市；
陽光城成功實(shí)現(xiàn)引戰(zhàn)目標(biāo)，將13.53%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓予泰康保險(xiǎn)集團(tuán)，回籠資金約33.78億元（含稅）。
“三道紅線”新規(guī)之前，借新債還舊債是很多房企處理到期債務(wù)的方式，但這種方式顯然無法減少總體負(fù)債規(guī)模，正因此，部分資金實(shí)力較強(qiáng)的房企轉(zhuǎn)而尋求贖回債券。碧桂園宣布于2020年8月28日悉數(shù)贖回所有未償還的2021年到期的優(yōu)先票據(jù)，總金額7.5億美元。恒大10月23日亦宣布已贖回一筆總額為15.65億美元的美元債。
而富力為減少對(duì)債務(wù)融資的依賴，在股價(jià)并不理想的前提下宣布配售2.57億股新H股募集24.98億港元。
加強(qiáng)合作則是房企減少融資、負(fù)債壓力的另一重要方式。去年7月8日，保利歷經(jīng)11輪競(jìng)價(jià)順利擊敗招商蛇口奪下佛山禪城石灣項(xiàng)目，但兩個(gè)月后，二者變成了合作伙伴。
另據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年，TOP100房企累計(jì)全口徑銷售額同比增長(zhǎng)12.4%，權(quán)益銷售金額增幅較低，為10.8%，雖高于2019年的6.5%，但是遠(yuǎn)不及2017年的40.5%和2018年的35.1%，這意味著房企的合作開發(fā)在增加。
進(jìn)入2021年，房地產(chǎn)行業(yè)的融資壞境仍在持續(xù)收緊，在“三道紅線”之外，中央在2020年最后一天還對(duì)各大銀行的涉房貸款上限做出具體規(guī)定，這都在影響房企的流動(dòng)性，2020年一系列的降杠桿動(dòng)作在新一年亦將持續(xù)。
貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩表示，房企利用出售資產(chǎn)的方式來優(yōu)化自身財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，在2021年仍會(huì)持續(xù)，大概率會(huì)較2020年更加頻繁。房企降負(fù)債主要是開源和節(jié)流兩個(gè)方面。開源上，中期仍以基本盤為主，需要房企加速去化庫存，加強(qiáng)提升回款質(zhì)量。同時(shí)，2021年融資環(huán)境趨緊，眾多房企已在搶跑開年債市，從全年看，房企要把握好融資節(jié)奏和有限的融資資源。
“另外，分拆業(yè)務(wù)獨(dú)立上市也已經(jīng)成為2020年房企青睞的資本運(yùn)作方式，預(yù)計(jì)2021年仍將保持。節(jié)流上，相信房企今年在土儲(chǔ)策略上會(huì)做出相應(yīng)的調(diào)整，同時(shí)對(duì)前期投入較大的多元業(yè)務(wù)進(jìn)行重新規(guī)劃等。”
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