尹中立（榮盛發(fā)展首席經濟學家，中國社會科學院房地產金融研究中心主任）
盤點過去一年房地產市場運行的特點，不僅可以讓我們對未來的市場趨勢有更好把握，還可以為宏觀決策提供有益的啟示。過去一年房地產市場呈現(xiàn)的最大特點是分化。
首先，房價與租金出現(xiàn)分化。從數(shù)據(jù)看，2020年的新房價格和二手房價格均出現(xiàn)7%左右的上漲，但租金卻出現(xiàn)小幅下跌，四個一線城市中，按照每套平均租金計算，上海租金小幅上漲2.93%，北京和深圳的租金分別下跌了4.07%和5.44%左右，其他城市的租金也有不同程度下跌。房價與租金分化程度最大的應該是深圳，今年的深圳房價出現(xiàn)了較大幅度上漲（超過20%），但住房租金卻下跌。
房價上漲而租金下跌，在過去的20多年歷史里是不曾有過的。主要原因與今年的疫情有關。在疫情影響下，服務業(yè)受到較大沖擊，上半年的對外貿易也一度受到沖擊，受此影響，2020年的居民收入增速放緩，有些城市的居民收入出現(xiàn)下跌，這與部分城市租金出現(xiàn)小幅下跌是吻合的。
但房價的決定因素不僅取決于居民收入增速，還與市場預期有關，在寬松貨幣政策刺激下，全球資產價格均出現(xiàn)不同程度上漲。疫情沖擊之下宏觀金融政策放松，讓市場聯(lián)想起十年前“四萬億”刺激政策之后出現(xiàn)的樓市價格翻番走勢。另外，新房與二手房價價格倒掛，吸引了大量套利資金進入樓市，在深圳制造了所謂“日光盤”，推動深圳樓市價格上漲。
房價與租金的背離不是一個好現(xiàn)象，它說明社會財富的差距在擴大，這是宏觀決策者需要高度關注的。
其次，大城市與中小城市的房價出現(xiàn)分化。在年初的疫情沖擊下，2020年2月所有城市的市場交易量均出現(xiàn)大幅度下跌，但隨后一線城市恢復速度明顯快于其他城市。2020年，前11月一線城市累計成交面積增長0.6%，成交價格同比上漲8.2%左右，成交量與價格均實現(xiàn)正增長。但二線城市的成交量同比下降2.6%左右，三、四線城市成交量下降7.7%左右。
不同城市房地產市場出現(xiàn)分化的主要原因有以下幾方面。一是過去幾年房地產調控政策對一線城市采取嚴控房價的策略，經過幾年的累積，購買力增加；對于三四線城市則實施“去庫存”策略，以棚戶區(qū)改造為代表的政策措施有力地刺激了三四線城市的房地產市場，隨著棚改政策的退出，這些三四線城市的購買力不濟是預料之中的。二是由于疫情的影響，海外留學的高端人才回流加速，帶動了資金流的回流，這些高端人才主要流向一線城市。三是寬松的宏觀政策的主要受益者是高凈值人群，他們的財富快速增加，這是高端物業(yè)的需求增速快于一般住宅的主要原因。
疫情導致市場分化的另外一個原因與出口形勢變化有一定關系。2020年外貿形勢總體是超預期的，以美元計算的貿易增長3.6%，高于2019年的0.5%，11月份和12月份出口增長都在20%左右。在國內消費需求乏力的情況下，出口的超預期增長成為去年經濟強勁反彈的重要力量。但出口的最大收益群體主要集中在長三角和珠三角等沿海一帶，對應的是這些地區(qū)的房地產市場表現(xiàn)遠超其他區(qū)域。
對于宏觀決策者來說，需要高度關注房地產金融化的趨勢及其影響。上述房地產市場的分化只是對市場運行特征的總結，其背后的邏輯是貨幣政策寬松，刺激有錢的人加杠桿購買資產（主要包括房地產和股票），此時購買房地產的主要用途不再是為了居住或辦公，其主要目的是對沖貨幣的貶值。房地產的金融屬性表現(xiàn)得更加充分。
房地產金融化可能會帶來一系列后果。首先是進一步拉大不同階層之間的財富差距，房價上漲讓有房者與無房者的財富差距擴大，不利于經濟社會的和諧發(fā)展。其次，影響了宏觀政策的效果。寬松貨幣政策的本來目的是為了緩解中小企業(yè)的融資困難，結果卻是資金直接進入資產市場，在房價上漲的壓力下，一些年輕人被迫通過負債購買住房，使得居民債務快速增加，不利于國內經濟大循環(huán)。
因此，我們看到金融監(jiān)管部門出臺了一系列阻止資金進入房地產市場的規(guī)定，對房地產開發(fā)企業(yè)設置了“三道紅線”，對商業(yè)銀行的房地產金融企業(yè)設置了考核指標要求。這些舉措都是值得肯定的。
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