鐘偉（民生加銀基金首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家）

世間之事，不妨笑談洗蒼涼；樓市沉浮，轉(zhuǎn)身已是廿年。我關(guān)注地產(chǎn)純屬偶然，主因系為當(dāng)年太多口齒不清、語(yǔ)焉不詳?shù)乃^學(xué)者演講震驚，此后作為中國(guó)房地產(chǎn)的旁觀者、思考者持續(xù)關(guān)注至今。種種跡象告訴我們，行業(yè)周期使然，房地產(chǎn)已是“荷笠?guī)标?yáng)，青山獨(dú)歸遠(yuǎn)”了。

一是輿情高光早已不再了。如同今日的騰訊阿里美團(tuán)霸屏一樣，十多年前房地產(chǎn)絕對(duì)是熱議的核心。從央媒到地方都市報(bào)，從峰會(huì)論壇到開(kāi)盤(pán)盛典，地產(chǎn)始終在舞臺(tái)中央。有的說(shuō)房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，有的說(shuō)房地產(chǎn)綁架了中國(guó)經(jīng)濟(jì)，有的說(shuō)樓市已是泡沫前夜，有的說(shuō)樓市是剛性泡沫等等。如今，提及房子仍讓人又愛(ài)又恨，但樓市肯定不在熱搜詞匯中，開(kāi)發(fā)商也不再萬(wàn)眾矚目，從2017年下半年以來(lái)，地產(chǎn)像極了失去票房和粉絲的昔日一線明星，2018年以來(lái)，若剔除越演越烈的聯(lián)營(yíng)合作開(kāi)發(fā)導(dǎo)致行業(yè)數(shù)據(jù)虛夸約20%，應(yīng)該說(shuō)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售的鼎盛期已悄悄過(guò)去。這多少提示我們，房地產(chǎn)的野蠻生長(zhǎng)、草莽英雄時(shí)代結(jié)束了。

二是房子差不多夠了。經(jīng)過(guò)廿年急風(fēng)暴雨般的成長(zhǎng)，中國(guó)人均居住面積超過(guò)30平米，套戶比達(dá)1.07，國(guó)人的自有住房率在全球也是前列。盡管平均數(shù)可能掩蓋了許多問(wèn)題，但房子總體上和中國(guó)經(jīng)濟(jì)所處的階段差不多，從溫飽向小康過(guò)渡。有房住不一定意味著住得舒適，中國(guó)城鎮(zhèn)居民仍有約50%的人住在上世紀(jì)的老破小里，有20%的人住在房齡超過(guò)10年的舊房里，真正住在比較新的房屋中的人也就30%。中國(guó)一線城市仍有超過(guò)25%的常住人口依賴租房度日。每年新增新婚離婚家庭數(shù)，以及住房更新戶數(shù)，從中能看出一些趨勢(shì)，仍能支撐樓市產(chǎn)銷在高位維持十?dāng)?shù)年。但房子從存量上看差不多夠了，至于從重點(diǎn)城市和房屋質(zhì)量上看，還不盡如人意。地產(chǎn)差不多已過(guò)了數(shù)量高速增長(zhǎng)的高光時(shí)刻，而臻善求質(zhì)之路還很長(zhǎng)。

三是涉房政策也就這樣了。在2017年之前，涉房政策受到諸多因素，尤其是經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響，政策頻仍且動(dòng)態(tài)不一致，數(shù)年數(shù)變是常態(tài)。2016年底，“房住不炒”逐漸清晰并被廣泛解讀，從2017年3月至今，涉房政策以穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)和穩(wěn)預(yù)期為核心，推出穩(wěn)定樓市的長(zhǎng)效機(jī)制，至今政策框架沒(méi)有劇變。房地產(chǎn)這棵樹(shù)再大，也不能長(zhǎng)到天上去。2017年至今，其間有中美貿(mào)易摩擦，有新冠疫情等導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)起伏，但涉房調(diào)控再也沒(méi)有作為刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的短期政策而生變。“房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)上漲”的市場(chǎng)預(yù)期早已不復(fù)舊觀。非重點(diǎn)城市的樓市穩(wěn)中有落已是常態(tài)。在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)，比如說(shuō)“十四五”期間，樓市調(diào)控基調(diào)改弦更張的可能性，全國(guó)房?jī)r(jià)不合理普漲的可能性，都可說(shuō)是微乎其微了。

四是開(kāi)發(fā)銷售模式艱難了。難不難甚至都不需要太深?yuàn)W的分析，2015年之前，開(kāi)發(fā)商在富豪榜單上分量很重，此后明顯退潮。同時(shí)上市房企也得不到投資者的追捧，2011年以來(lái)，地產(chǎn)10強(qiáng)的市值大約增長(zhǎng)了3倍，估值總體上處于被下殺狀態(tài)。這些折射出高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)、高成長(zhǎng)的“三高”路線已難以為繼。目前開(kāi)發(fā)銷售規(guī)模受到很大制約，制約可形容為地貴、錢(qián)緊、價(jià)抑。獲取優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)越來(lái)越貴越來(lái)越難，好地好項(xiàng)目要政府批出好價(jià)也很困難，一些重點(diǎn)城市甚至出現(xiàn)一二手價(jià)格倒掛、認(rèn)籌如同買(mǎi)彩票的奇葩現(xiàn)象。不僅如此，開(kāi)發(fā)商遭遇到了持續(xù)嚴(yán)峻的金融氛圍，前有央行的三條紅線，后有郭樹(shù)清主席指出，銀行信貸中，涉房信貸占比約39%，非銀涉房融資比例更高，已構(gòu)成系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的首要因素?？梢?jiàn)開(kāi)發(fā)商遭遇銷售利潤(rùn)率不斷縮水、土地獲取日益依賴勾兌、產(chǎn)品去化總體趨緩、涉房稅費(fèi)不減、融資收緊和報(bào)表修飾難度加大等諸多挑戰(zhàn)。

五是房?jī)r(jià)很不便宜了。如無(wú)意外，中國(guó)可能在2021或2022年達(dá)到高收入國(guó)家的門(mén)檻，而此前，中國(guó)主要城市的房?jī)r(jià)恐怕早已是發(fā)達(dá)國(guó)家水平。房?jī)r(jià)真的不便宜了。中國(guó)百?gòu)?qiáng)縣的絕大多數(shù)，房?jī)r(jià)不低于萬(wàn)元。在一線城市，一套房更是要努力一輩子的事。一個(gè)虛擬的例子，是假定有兩個(gè)優(yōu)秀的985高校畢業(yè)生，都幸運(yùn)地在京滬深的金融機(jī)構(gòu)找到了工作，其職業(yè)生涯也算中規(guī)中矩溫和攀爬，那么其30年整個(gè)職業(yè)生涯的稅后收入可能在800萬(wàn)元－1000萬(wàn)元，而一套還算說(shuō)得過(guò)去的住宅連本帶息至少要八九百萬(wàn)，這需要這對(duì)年輕人雙方父母提供約三四百萬(wàn)的購(gòu)房首付，并且在職業(yè)生涯的前10年始終處于入不敷出的狀態(tài)。假定小家庭30年基本生活開(kāi)銷300萬(wàn)，育兒約需100萬(wàn)，旅游及購(gòu)換車(chē)需100萬(wàn)。那么這對(duì)努力打拼的優(yōu)秀的年輕人在退休時(shí)，其實(shí)手中僅有三五百萬(wàn)積蓄而已，這還需要假定他們沒(méi)有太多的贍養(yǎng)父母或供子女海外留學(xué)的壓力。到如今，重點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)，確實(shí)已大部分年輕一代生命中不可承受之重了。隨著中國(guó)加速老齡化和家庭凈儲(chǔ)蓄率的持續(xù)下滑，普羅大眾對(duì)高房?jī)r(jià)的耐受力越來(lái)越弱。

六是炒房沒(méi)什么意思了。這倒不是說(shuō)買(mǎi)房就會(huì)套牢，但從資產(chǎn)配置角度看，輕松炒房輕易獲利的機(jī)會(huì)在收縮。以往高光時(shí)刻的售樓處摩肩接踵，目前各種調(diào)控機(jī)制使得隨意購(gòu)房變得很困難，而通過(guò)銀行按揭來(lái)炒房加杠桿更困難。同時(shí)，房?jī)r(jià)已不復(fù)普遍上漲的舊觀。為什么少部分人還熱衷于炒房？原因在于滬深等少數(shù)城市還殘存一些新舊房?jī)r(jià)倒掛的碎片化機(jī)會(huì)。尤其深圳集聚了諸多新興產(chǎn)業(yè)和年輕大學(xué)生。據(jù)此套利也要小心，價(jià)格倒掛意味著新房品質(zhì)通常不會(huì)太講究，隨著市場(chǎng)預(yù)期的變化，這種倒掛也會(huì)收縮甚至消失。天津廈門(mén)福州等都是例證。和前50分位的股票基金相比，和相對(duì)穩(wěn)健的信托產(chǎn)品相比，炒房的收益也不再有什么優(yōu)勢(shì)。更何況房產(chǎn)交易稅費(fèi)和流動(dòng)性貼水，使得房?jī)r(jià)微漲十來(lái)個(gè)百分點(diǎn)，也并不意味著獲利。

看起來(lái)，隨著疾風(fēng)驟雨的廿年城市化歷程，房地產(chǎn)逐漸告別了高光時(shí)刻。明智的投資應(yīng)當(dāng)穿越經(jīng)濟(jì)周期，擁抱朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。廿年前的房地產(chǎn)是朝陽(yáng)，這也是為什么萬(wàn)科上市以來(lái)，股價(jià)上漲逾300倍，名列A股前五大牛股；這也是為什么新世紀(jì)以來(lái)，約有13%的中國(guó)富人是通過(guò)炒房致富的，炒房曾是位列創(chuàng)業(yè)和打工之后的第三大致富因素。但如今中國(guó)樓市可能真的走入新常態(tài)了，房地產(chǎn)仍是數(shù)十萬(wàn)億的重要產(chǎn)業(yè)，再期待房?jī)r(jià)普漲暴漲可能不現(xiàn)實(shí)。認(rèn)清行業(yè)周期如此重要，郵政曾是19世紀(jì)末期美國(guó)極顯赫的產(chǎn)業(yè)，據(jù)說(shuō)全美有約10%的耕地用來(lái)提供郵政系統(tǒng)馬匹所需之草料，如今呢？在中國(guó)有八分錢(qián)郵票記憶的人群恐怕不再年輕了。

盡管如今一二手房?jī)r(jià)倒掛的現(xiàn)象仍局部殘存，盡管2021年如果通脹抬升也可能對(duì)房?jī)r(jià)有些推升之效，盡管在一線擁房從來(lái)不是易事，但房住不炒可能不再僅僅是政策宣誓，而是樓市大趨勢(shì)。除少部分重點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)之外，恐怕絕大多數(shù)房屋已很難再炒作。甚至更宜減持。除非你是已實(shí)現(xiàn)人生小目標(biāo)的有錢(qián)人，否則你也許要考慮走出房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)上漲的執(zhí)念了。