利益捆綁形成默契

馬林是上海市閔行區(qū)的一家中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人，其業(yè)務(wù)所在區(qū)域靠近黃浦江閔行段的濱江，離市區(qū)稍遠(yuǎn)。這個(gè)“偏安”于上海西南的安靜角落，在二手房市場的狂潮之下已經(jīng)熱鬧非凡。

離馬林所在中介機(jī)構(gòu)三四公里的地方，2020年年中僅五、六萬元/平方米的房子已漲至十一、十二萬元/平方米。背后的推動(dòng)因素在于學(xué)區(qū)房的“稀缺”。

“上海外環(huán)以外難得的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，再加上即將開通的地鐵新線路，通往市中心縮短到1小時(shí)以內(nèi)。因此，價(jià)格迅速被抬高。”馬林解釋稱。

除了學(xué)區(qū)房的“稀缺”，業(yè)主們通過利益捆綁在一起也掀起了不小的浪潮。

業(yè)主們通過利益同盟迅速集結(jié)。“去年底，就有人在小區(qū)業(yè)主群里說小區(qū)二手房單價(jià)不允許在每平方米10萬元以下掛單。雖然不是硬性要求，但房價(jià)飆漲你好我好大家好。于是，在利益面前形成了一種默契。”馬林告訴中國證券報(bào)記者。

記者從小區(qū)業(yè)主那里也得到了證實(shí)，盡管具體細(xì)節(jié)有所出入。不過，再堅(jiān)固的陣營也有“異見分子”。“我想早點(diǎn)賣掉置換到市區(qū)，但不敢掛低，誰家掛低了大家一查就知道了。”該小區(qū)業(yè)主章先生告訴中國證券報(bào)記者。

附近一小區(qū)的業(yè)主們也想“復(fù)制”這種模式。“雖然學(xué)區(qū)沒有那么好，但這里學(xué)校齊全。那邊十一、十二萬元（每平方米），這里怎么也得八、九萬元（每平方米），而不是現(xiàn)在的6萬元（每平方米）。”業(yè)主群里有人“仗義執(zhí)言”，并引來業(yè)主們一片贊同。于是，新的價(jià)格攻守同盟似乎正在形成。

“我當(dāng)然希望有成交，但現(xiàn)在的價(jià)格不建議去買。”馬林強(qiáng)調(diào)，這是用“朋友”的身份與記者交流，“每平方米十一、十二萬元在徐匯濱江都可以買到新房了。”

價(jià)格瘋漲，對(duì)有置換需求的業(yè)主并不一定有利。據(jù)記者了解，上海二手房市場目前置換需求較為強(qiáng)烈，一些房東想賣了舊房購置新房，或換一套更好的二手房。但現(xiàn)在上海二手房市場幾乎要陷入“無房可賣”的怪圈。

上海市徐匯區(qū)一房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人朱婷對(duì)記者表示，“掛牌的房源，房東大多不愿意收定金，只接受買家看房，希望拴住買家，等自己搖到新房或確定好其他房子時(shí)再收定金。不過，到時(shí)候就是出價(jià)高者得。”

“基本上賣得差不多了，庫存房源一個(gè)小區(qū)能簽字的就一兩套。”某負(fù)責(zé)上海市浦東新區(qū)三林區(qū)域的中介人員說。

貝殼找房APP數(shù)據(jù)顯示，截至1月19日，上海僅有3.41萬套二手房房源可供出售。然而，過去幾個(gè)月，上海二手房的去化速度一個(gè)月高達(dá)3萬套。

樓盤“瑕疵”難擋“打新”潮涌

記者來到一處冠以“濱江”概念的新樓盤。該樓盤從1月15日開始認(rèn)籌，1月19日認(rèn)籌進(jìn)入尾聲。“主打160、170和180平方米的精裝修戶型，首套購房者需要700萬元的活期存款證明，二套房購房者需要1400萬元的活期存款證明。”在樓盤現(xiàn)場，項(xiàng)目方工作人員介紹。

幾天下來，該樓盤的認(rèn)購比例大概是1.2：1。“周邊配套比較陳舊，離地鐵站也遠(yuǎn)，說是徐匯區(qū)其實(shí)快接近閔行區(qū)了。這次新開的樓盤集中在小區(qū)后部遠(yuǎn)離黃浦江的地方，所謂‘江景’基本都是‘斷江’。”售樓處現(xiàn)場有競品樓盤工作人員混雜其中，并小聲給記者“科普”其中的“暗坑”。

但這些“瑕疵”并未擋住購房者的步伐。十多分鐘時(shí)間，售樓處就有七、八組購房者準(zhǔn)備好了資料，前來參加認(rèn)籌搖號(hào)。其中一位女士行色匆匆抱著文件袋趕來，一只手還匆忙在手機(jī)上打字，或許是找人商量；一對(duì)年輕人比較篤定，牽著手走進(jìn)售樓處遞交材料，然后喜笑顏開地出來，并和售樓處工作人員打招呼。記者旁邊一位老阿姨嘀咕，“這么年輕，錢都是哪里來的？”

對(duì)于資金來源，作為買房大軍一員的翟先生說，“大頭是我和太太兩邊湊，雙方老人各自賣了一套在老家的房子。我們夫妻在上海工作時(shí)間不長，沒有多少積蓄。”

至于買房的策略，翟先生兩手準(zhǔn)備：一邊參加“打新”，一邊去看優(yōu)質(zhì)地段的二手房，從去年10月開始準(zhǔn)備到現(xiàn)在。不過，翟先生現(xiàn)在感覺壓力較大，“好的新房沒有搖到，二手房又瘋漲，兩家老人嫌我們下手太慢，都有矛盾了。老家房子不值錢，經(jīng)不起上海房價(jià)瘋漲，小半套房子已被漲沒了。”

去年下半年以來，上海樓市“打新”就熱情高漲。中國證券報(bào)記者元旦期間走訪上海多個(gè)新盤發(fā)現(xiàn)，2021年開年上海新房市場“打新”熱度猶存，多個(gè)樓盤的認(rèn)籌率超過100%。某接近千萬元起步的豪宅項(xiàng)目認(rèn)籌率更是達(dá)到441%，有的客戶樣板房都沒看就直接交350萬元認(rèn)籌金準(zhǔn)備“打新”。

2020年12月，有上海市民通過網(wǎng)絡(luò)向上海市領(lǐng)導(dǎo)反映新房市場搖號(hào)火熱的現(xiàn)象，并建議政策傾向無房的剛需。2021年1月，上海市房屋管理局對(duì)此回復(fù)稱，“正在積極研究進(jìn)一步完善認(rèn)籌規(guī)則等相關(guān)政策規(guī)定。”

上海樓市“暖冬”行情持續(xù)燥熱。中國證券報(bào)記者走訪上海多家樓盤和房產(chǎn)中介發(fā)現(xiàn)，樓市“打新”活躍，二手房市場氛圍焦躁，甚至出現(xiàn)業(yè)主抱團(tuán)漲價(jià)的情況。業(yè)內(nèi)人士指出，價(jià)格“瘋漲”或成為交易量“殺手”，有價(jià)無市局面或加速到來，瘋狂游戲終有散場時(shí)，房子將回歸其應(yīng)有的屬性。

一線城市總體回暖

面對(duì)上海樓市的“暖冬”行情，上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，市場表現(xiàn)的確好于預(yù)期，認(rèn)籌超過100%的項(xiàng)目不少。不過，過熱局面不可持續(xù)。央行金融司司長日前再次重申“房住不炒”，再加上信貸方面的管控，成交壓力會(huì)逐漸顯現(xiàn)。此外，一、二月份是傳統(tǒng)淡季，房企對(duì)于新房的投放會(huì)有所控制，預(yù)計(jì)后續(xù)會(huì)維持震蕩調(diào)整的走勢。

今年以來，上海一手房市場成交量連續(xù)回落。據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，1月4日至1月10日上海新建商品住宅成交面積23.7萬平方米，環(huán)比減少36%；1月11日至1月17日上海新建商品住宅成交面積16.9萬平方米，環(huán)比減少28.8%。

“另外，上海二手房市場已經(jīng)過熱，繼續(xù)升溫可能性不大，預(yù)計(jì)1月成交量會(huì)下降，但市場熱度短期仍會(huì)慣性延續(xù)，價(jià)格不一定會(huì)降下來。1-2月上海二手房市場可能進(jìn)入僵持、博弈階段。”盧文曦說。

從其他一線城市看，樓市紛紛上演回暖行情。

1月15日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2020年12月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海和廣州分別上漲0.3%、0.2%和0.7%，深圳下降0.1%。二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.5%、0.6%、0.7%和0.5%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，2020年，樓市7至8月沖高后，四季度整體漲幅放緩。但12月份在二三線城市房價(jià)基本穩(wěn)定的情況下，一線城市出現(xiàn)明顯的翹尾現(xiàn)象，4個(gè)一線城市二手房價(jià)格上漲明顯加快。“預(yù)計(jì)2021年一季度房價(jià)繼續(xù)上漲的趨勢會(huì)延續(xù)，而調(diào)控政策趨緊有望平穩(wěn)市場。”