中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條正在被重構(gòu)，在房地產(chǎn)的上半程的主要“賽道”在增量住宅的開發(fā)，但是到了下半程，更多的把關(guān)注點(diǎn)落到城市更新以及存量不動(dòng)產(chǎn)。這是從增量房地產(chǎn)到存量不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)變，開發(fā)的分量在減輕，運(yùn)營(yíng)越來越成為行業(yè)的主導(dǎo)力量。

這是一個(gè)結(jié)構(gòu)性和趨勢(shì)性的轉(zhuǎn)變，即便如今國(guó)內(nèi)增量市場(chǎng)依然有著很大的機(jī)會(huì)，但在未來，中國(guó)的存量不動(dòng)產(chǎn)一定是一個(gè)巨大的市場(chǎng)。而存量不動(dòng)產(chǎn)的的格局和增量最大的不一樣的地方在于：開發(fā)講究高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高利潤(rùn)，存量要求的是通過精細(xì)化運(yùn)營(yíng)和服務(wù)，提升存量資產(chǎn)的現(xiàn)金流，并兌現(xiàn)成資產(chǎn)價(jià)值提升的的變現(xiàn)能力。

由此，專業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商的價(jià)值也因此凸顯出來。

2020年11月，優(yōu)客工場(chǎng)成功登陸納斯達(dá)克。盡管行業(yè)尚處于發(fā)展早期，但對(duì)于代表辦公未來的商業(yè)模式，其上市代表行業(yè)完成了初步的閉環(huán)。

辦公模式的升級(jí)，在可見的未來，其實(shí)并無懸念。背后蘊(yùn)藏產(chǎn)業(yè)容量巨大。但在發(fā)展路徑上，目前還存在多種可能性值得繼續(xù)探索研究。

如果我們分析優(yōu)客工場(chǎng)如今的商業(yè)邏輯和模式，會(huì)發(fā)現(xiàn)其他已轉(zhuǎn)型升級(jí)成為“為資產(chǎn)賦能”的資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)公司，既服務(wù)于企業(yè)成長(zhǎng)，也服務(wù)于城市資產(chǎn)。同時(shí)，透過資產(chǎn)管理，它也找到了通向城市更新及不動(dòng)產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈的更大空間與可能。

一張桌子的能量

2015年優(yōu)客工場(chǎng)從“一張桌子”開始，掀起國(guó)內(nèi)辦公升級(jí)與變革。

這張桌子不是一間辦公室，不是一個(gè)工位，而是辦公的入口，是其可復(fù)制的經(jīng)濟(jì)單位。縱觀優(yōu)客工場(chǎng)的發(fā)展脈絡(luò)，其沿著空間、會(huì)員、平臺(tái)、生態(tài)的發(fā)展脈絡(luò)前進(jìn)。

空間是基礎(chǔ)，大多數(shù)聯(lián)合辦公空間多是一個(gè)“Working Mall”的角色，即不再是單一的辦公服務(wù)，還添加了培訓(xùn)、零售、健身、娛樂等綜合性服務(wù)板塊，并且從辦公空間設(shè)計(jì)、以及軟硬件投入上，相較于傳統(tǒng)的寫字樓和產(chǎn)業(yè)園區(qū)都有不同程度的迭代與升級(jí)。

以空間為入口，聚攏企業(yè)與人后，就構(gòu)成了優(yōu)客工場(chǎng)基于社群的商業(yè)社交和資源配置平臺(tái)，比如2017年底優(yōu)客工場(chǎng)推出的優(yōu)鮮集在線平臺(tái)實(shí)實(shí)則是一個(gè)空間引流電商網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，不僅服務(wù)于B端企業(yè)，也穿透B端，挖掘B端與C端交集空間的團(tuán)購需求；又比如構(gòu)建企業(yè)生態(tài)，平臺(tái)提供諸如建筑與空間設(shè)計(jì)、互聯(lián)網(wǎng)開發(fā)、房屋智能管理、工廠化施工、廣告?zhèn)髅脚c精準(zhǔn)營(yíng)銷等領(lǐng)域，以及IT、人力資源與培訓(xùn)、文娛體育、知識(shí)產(chǎn)權(quán)生態(tài)服務(wù)、咨詢服務(wù)等。

這些也被視作聯(lián)合辦公的增值服務(wù)和潛在的延展空間，在營(yíng)業(yè)收入上，也被歸類到租金之外的增值收入。

另一個(gè)較大的轉(zhuǎn)變?cè)谟冢?020年4月，優(yōu)客工場(chǎng)五周年線上戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)，宣布“輕資產(chǎn)、重賦能”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。優(yōu)客工場(chǎng)的由重轉(zhuǎn)輕，可以看作雙贏，對(duì)優(yōu)客而言，是以最小的成本獲得更多的增長(zhǎng)空間，對(duì)于空間持有者也能在不增加成本前提下收獲物業(yè)管理水平的科技化標(biāo)準(zhǔn)化躍遷。當(dāng)然，輕資產(chǎn)對(duì)于運(yùn)營(yíng)商的運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力以及品牌勢(shì)能的要求會(huì)更高。

2020年11月，優(yōu)客工場(chǎng)在納斯達(dá)克上市，在其招股書中，也特別強(qiáng)調(diào)了以輕資產(chǎn)模式運(yùn)營(yíng)商辦資產(chǎn)的業(yè)務(wù)模式。

從一張桌子出發(fā)，今時(shí)的優(yōu)客工場(chǎng)，據(jù)數(shù)據(jù)披露，已經(jīng)覆蓋含海外的58個(gè)城市、超過230個(gè)社區(qū)，管理面積逾600,000平方米、擁有近90萬會(huì)員。在聯(lián)合辦公領(lǐng)域，優(yōu)客工場(chǎng)已經(jīng)做到了規(guī)模和商業(yè)模式的頂尖，但綜觀業(yè)務(wù)布局，優(yōu)客工場(chǎng)的視野早已不局限于聯(lián)合辦公行業(yè)，而是志在以運(yùn)營(yíng)和服務(wù)，撬動(dòng)存量不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)管增值。

“輕資產(chǎn)+數(shù)字資管”賦能存量不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理

輕資產(chǎn)和SaaS服務(wù)，是優(yōu)客工場(chǎng)扳動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的兩個(gè)扳手。前者為不動(dòng)產(chǎn)提供標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)管理，后者則是通過“數(shù)字資管”代替過去的“經(jīng)驗(yàn)資管”，提升管理效率。

創(chuàng)立五年多以來，優(yōu)客工場(chǎng)形成了快速全能的人員培養(yǎng)體系、良好完備的社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范、自帶流量的品牌宣傳渠道和合理有效的成本把控機(jī)制，能夠?qū)Υ罅宽?xiàng)目進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化輸出管理和運(yùn)營(yíng)。這也是優(yōu)客工場(chǎng)能夠?qū)崿F(xiàn)輕資產(chǎn)快速擴(kuò)張的基礎(chǔ)。

優(yōu)客工場(chǎng)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)目標(biāo)對(duì)象是閑置的低效的商業(yè)地產(chǎn)空間。通過輸出提供包含培訓(xùn)、空間設(shè)計(jì)、工程改造、管理咨詢、企業(yè)及服務(wù)商體系、招商和SaaS服務(wù)在內(nèi)的多種服務(wù)，既為上游業(yè)主提效去化，也能解決下游入駐企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的各種痛點(diǎn)。根據(jù)優(yōu)客工場(chǎng)披露的發(fā)展情況估算，預(yù)計(jì)到2022年，優(yōu)客工場(chǎng)或?qū)?shí)現(xiàn)1000家以上的門店規(guī)模，其中輕資產(chǎn)項(xiàng)目占比達(dá)到75%，基本追平酒店管理頭部品牌華住集團(tuán)成立七年后的經(jīng)營(yíng)規(guī)模和輕資產(chǎn)比例。

不動(dòng)產(chǎn)智能管理系統(tǒng)也是優(yōu)客工場(chǎng)對(duì)外輸出的一大重點(diǎn)。傳統(tǒng)不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)管常忽略了技術(shù)與人的互動(dòng)、信息化與產(chǎn)業(yè)有機(jī)整體的協(xié)調(diào)，從而導(dǎo)致了“數(shù)據(jù)孤島”、重技術(shù)輕應(yīng)用、重投入輕實(shí)效、公共數(shù)據(jù)難以互聯(lián)互通、用戶感知度較差等問題。相比于傳統(tǒng)的運(yùn)營(yíng)管理軟件，SaaS軟件具有部署靈活、迭代迅速、支持按需付費(fèi)等優(yōu)點(diǎn)，將成為物業(yè)降本增效的普遍選擇。

優(yōu)客工場(chǎng)自主開發(fā)了DOMES（讀數(shù)）SaaS服務(wù)平臺(tái)，具有高效準(zhǔn)確的數(shù)字化ONLINE的不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力，為商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行智能化改造、升級(jí)，賦能業(yè)主或管理運(yùn)營(yíng)方，并可以根據(jù)客戶需求，進(jìn)行基于讀數(shù)SAAS平臺(tái)的軟件+硬件的定制化研發(fā)、布署，提升樓宇與用戶的匹配度。

據(jù)悉，目前DOMES（讀數(shù)）SaaS平臺(tái)總管理面積超過200萬平方米，管理總合同超過5萬份，合同總金額超過32億元，管理的IOT設(shè)備近1萬個(gè)，與阿里云、百度云、華為、佳能、招商蛇口、成都高新園、恒大集團(tuán)、蘇州智慧交通中心、泊寓、航天長(zhǎng)峰、中國(guó)電科、碧桂園、恒大集團(tuán)等客戶在樓宇智能化管理方面展開密切深度的合作。

用技術(shù)顛覆傳統(tǒng)行業(yè)似乎已成了大勢(shì)所趨，顯然在模式逐漸成熟、規(guī)模不斷擴(kuò)大的空間服務(wù)之外，優(yōu)客工場(chǎng)的科技力也在改變著商辦不動(dòng)產(chǎn)的未來。