中介一早忙著評估政策影響、賣房者匆忙掛牌、看房者不著急了、銀行暫緩房貸審批……1月22日，上海樓市調(diào)控新政施行首日，這是證券時報記者采訪時觀察與了解到的情形。
1月21日晚，上海發(fā)布《關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，從增加土地供給、打擊“假離婚”購房、調(diào)整增值稅征免年限、指導(dǎo)銀行控制房貸投放節(jié)奏以及新房搖號優(yōu)先滿足“無房家庭”需求等方面，加大調(diào)控力度。其中，打擊“假離婚”購房、調(diào)整增值稅征免年限、指導(dǎo)銀行控制房貸投放節(jié)奏等措施的效果可謂立竿見影。
“假離婚”購房者一夜失去資格
8點40分不到，上海閔行區(qū)的一家房產(chǎn)中介門店已召集員工開會，評估樓市調(diào)控新政影響程度。
“正在研究對策，首先統(tǒng)計有幾個單子會受影響，然后跟客戶溝通，失去購房資格的協(xié)商解決，增值稅增加的讓買方籌錢，實在不行就推薦他們辦理稅費貸。”該中介一名業(yè)務(wù)員告訴證券時報記者。
據(jù)透露，根據(jù)初步統(tǒng)計，該門店有3位離婚購房的客戶，由于尚未網(wǎng)簽，失去了購房資格，“突發(fā)政策因素，賣家應(yīng)該是可以理解的。”
根據(jù)上海樓市調(diào)控新政，夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算。
一直以來，上海都有購房者以“假離婚”的形式獲取購房資格，2020年下半年以來，隨著上海樓市持續(xù)瘋漲，“假離婚”購房行為越演越烈。上述中介人員透露，僅去年12月，其所在門店就有4份合同屬于“假離婚”購房。
“一位客戶昨天說剛拿到離婚證，周末過來看房子，由于之前家庭已有兩套房，新政施行后已沒有購房資格了。”該中介人員說。
增值稅增加 有賣房者調(diào)低掛牌價
半夜出臺的上海樓市調(diào)控新政，讓買賣雙方心態(tài)都發(fā)生了不小的變化。“我們有一位客戶，昨晚將掛牌價格下調(diào)了10萬元，他的房子‘滿2不滿5’，按照新政，增值稅要多10幾萬元。”上海另一家房產(chǎn)中介人員向證券時報記者表示，根據(jù)上海慣例，二手房稅費都由買方承擔，“為了促使成交，該客戶就調(diào)低了掛牌價。”
根據(jù)上海樓市調(diào)控新政，個人對外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。對比新老政策，此次受影響的是“滿2未滿5年”的房源。之前，普通住宅滿2年即免征增值稅，非普通住宅差額征收，新政后，“滿2未滿5”的普通住宅和非普通住宅均按全額征收，稅率為核定價/1.05*5.3%。
以一套售價500萬元的“滿2年未滿5年”非普通住宅為例，新政實施前，增值稅差額征收，如果買入價300萬元，只需繳納10.1萬元，新政后增值稅金額高達25.24萬元。
“之前簽訂了合同，本來打算今年3月份滿2年時過戶的，現(xiàn)在新政出來，增值稅怎么計算？”1月22日上午，上海閔行房地產(chǎn)交易中心咨詢臺，時不時有購房人咨詢增值稅問題。咨詢?nèi)藛T表示，如果1月22日前簽訂了網(wǎng)簽合同，過戶時核算稅時依然按照老政策執(zhí)行。
也有部分購房者緊急掛牌。高先生原本打算出售一套老破小的學(xué)區(qū)房，鑒于之前房價一天比一天高，他遲遲未掛牌。“今天一早，中介就打電話，讓趁房價還在高位趕快掛牌，說樓市熱度要降。”
該中介人員告訴證券時報記者，最近一兩天，某學(xué)區(qū)房兩房掛牌房源多出10幾套，“前一段時間，只有兩三套。”
房貸審核放緩 購房者焦急 看房者平和
上海樓市調(diào)控政策立竿見影的還有“指導(dǎo)銀行控制房貸投放節(jié)奏”。已購得住房的倪女士一天都很郁悶，“房貸本來今天可以批，一早收到銀行信息，貸款審核暫緩。”
“購房合同里規(guī)定了付款和交房時間，房貸審批暫緩影響很大。”讓倪女士想不通的是，自己既非離婚買房，也非二套房，而是首套自住房，“既然并非政策打壓的對象，為何要波及到首套自住用戶？”
上海樓市調(diào)控新政指出，實施好房地產(chǎn)貸款集中度管理，加強個人住房貸款審慎管理，指導(dǎo)商業(yè)銀行嚴格控制個人住房貸款投放節(jié)奏和增速，防止突擊放貸。
證券時報記者從某家銀行一位支行行長處獲悉，上海樓市調(diào)控新政出臺后，不僅房貸審批，連放款也暫緩了，“這個月我們銀行已不準再放款了，后續(xù)是否有細則還不知道。”
相比倪女士的焦急，單女士則平和多了。她打算購買一套學(xué)區(qū)房，看房有一段時間了，不是沒房源就是房東頻繁跳價，“特別焦慮，一度都想辭職看房了，感覺不趕快把房子敲定，幾年班又白上了。”
“現(xiàn)在新政策出來，學(xué)區(qū)房還是要買，但心態(tài)平和了，慢慢看房吧。”單女士接受證券時報記者采訪時表示。
業(yè)內(nèi)預(yù)期上海房價短期或?qū)⒒芈?/div>
“調(diào)控政策會壓制一部分需求，之前離婚后立馬可以買房，現(xiàn)在三年后才可以，這一部分購房者會減少；稅費增加，也會壓制部分需求；再加上很多賣房者都是為了置換，一旦買不了也就不賣了，交易也會減少，因此后續(xù)上海樓市應(yīng)該會有所降溫。”一位房產(chǎn)中介人員這樣分析。
易居企業(yè)集團CEO丁祖昱也認為，上海樓市會出現(xiàn)短暫降溫，“以增值稅免征年限提高為例，增加二手房的交易稅費成本，防范部分房東房源‘快買快賣’，抑制投資需求，有助于促進二手房交易的穩(wěn)定。”
丁祖昱同時指出，長期來看，基于上海市場以自住及改善型需求為主，這部分需求并不會明顯退坡，整體跌幅也會相對溫和。
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