魔幻的2020年已經(jīng)過(guò)去?；乜催@一年的中國(guó)房地產(chǎn)，在疫情、“三道紅線”等多重影響下，銷售額逆勢(shì)刷新歷史紀(jì)錄。日前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布“2020年1-12月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售情況”，數(shù)據(jù)顯示，2020年，全國(guó)商品房銷售面積約17.61億平方米，比上年增長(zhǎng)2.6%，商品房銷售額約17.36萬(wàn)億元，比上年增長(zhǎng)8.7%。

2021年，疫情并未結(jié)束，“三道紅線”或?qū)U(kuò)圍，房貸“兩道紅線”新鮮出爐，地方調(diào)控未言放松，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)重重。這一年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)怎樣的走勢(shì)？地方城市樓市尤其是房?jī)r(jià)又將如何走？樓市調(diào)控政策將展現(xiàn)哪些特征？接連出臺(tái)的融資新規(guī)對(duì)房企將產(chǎn)生怎樣的影響？物業(yè)股回調(diào)是否持續(xù)？長(zhǎng)租公寓將走向何方？新京報(bào)對(duì)話房企高管、機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人等，探討2021年房地產(chǎn)行業(yè)的挑戰(zhàn)與機(jī)遇。

【嘉賓】

張鵬 當(dāng)代置業(yè)總裁

劉策 佳兆業(yè)集團(tuán)副總裁、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家

黃瑜 中指研究院常務(wù)副院長(zhǎng)

仲鈺（化名） 華東某上市房企副總裁

丁祖昱 易居企業(yè)集團(tuán)CEO

預(yù)計(jì)2021年商品房銷售額或?qū)⒃佻F(xiàn)新突破

新京報(bào)：展望2021年，您怎么看待房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)?

劉策：關(guān)于2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，我主要有3個(gè)判斷，一是成交量依然看多，預(yù)計(jì)量?jī)r(jià)將保持小幅增長(zhǎng)，這主要由市場(chǎng)基本面決定；二是全年成交節(jié)奏有望平穩(wěn)，主要是由政策預(yù)期相對(duì)穩(wěn)定決定；三是區(qū)域及城市分化擴(kuò)大，大灣區(qū)與長(zhǎng)三角城市在人口與產(chǎn)業(yè)發(fā)展紅利下，市場(chǎng)景氣度依然較高，但是北方城市市場(chǎng)熱度預(yù)計(jì)會(huì)持續(xù)下滑，主要原因是區(qū)域和城市基本面差異擴(kuò)大。

黃瑜：整體來(lái)看，2021年全國(guó)商品房銷售面積存在小幅調(diào)整壓力，但受益于銷售均價(jià)有望繼續(xù)保持小幅結(jié)構(gòu)性上漲，商品房銷售額仍可實(shí)現(xiàn)新突破，全年增量或在3%以內(nèi)，市場(chǎng)規(guī)模紅利仍存。根據(jù)“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期動(dòng)態(tài)模型”測(cè)算，2021年全國(guó)商品房銷售面積將下降2.3%-3.8%。價(jià)格方面，在產(chǎn)品及城市等多維度結(jié)構(gòu)性因素的影響下，2021年全國(guó)商品房均價(jià)將保持小幅上漲態(tài)勢(shì)，根據(jù)模型測(cè)算，漲幅介于3.9%-5.4%之間。

仲鈺：幾年前我曾說(shuō)過(guò)，樓市進(jìn)入橫盤時(shí)代，銷售面積基本持平，房?jī)r(jià)約有5%上下的增長(zhǎng)，銷售額略有增長(zhǎng)。未來(lái)基本保持箱體震蕩、橫盤格局。

丁祖昱：2020年以后，房地產(chǎn)將進(jìn)入到下一個(gè)確定性階段，伴隨著“三道紅線”出臺(tái)，市場(chǎng)進(jìn)入無(wú)增長(zhǎng)的時(shí)代。

城市分化持續(xù)，部分城市具有房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力

新京報(bào)：回顧2020年，地方樓市表現(xiàn)出的特征之一是，部分一二線城市樓市較熱，諸如深圳、上海、杭州、南京、成都等上半年房?jī)r(jià)有著明顯上漲，年底時(shí)，深圳樓市又出現(xiàn)翹尾行情。2021年，地方城市樓市尤其是房?jī)r(jià)又將如何走？

劉策：對(duì)于2021年各地房地產(chǎn)市場(chǎng)，我認(rèn)為總體上還會(huì)延續(xù)2020年以來(lái)的趨勢(shì)，即基本面較好的一二線城市及核心城市周邊有產(chǎn)業(yè)、人口支撐的三四線城市仍然具有房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力，預(yù)計(jì)年度漲幅維持在5%-8%左右，如深圳、廣州、東莞、佛山等粵港澳大灣區(qū)的核心城市，以及長(zhǎng)三角的上海、南京、杭州及周邊都市圈內(nèi)三四線城市。而北方城市預(yù)計(jì)除了北京外，其它如廊坊的“北三縣”、石家莊、沈陽(yáng)等城市依然面臨持續(xù)下跌壓力。

張鵬：市場(chǎng)層面，城市分化加劇。一二線城市人口基數(shù)大，城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)扎實(shí)，居民購(gòu)買力強(qiáng)，城市對(duì)周邊區(qū)域的吸附能力強(qiáng)，推測(cè)不會(huì)出現(xiàn)劇烈的波動(dòng)，將在小幅震蕩的周期下平穩(wěn)發(fā)展；三四線城市經(jīng)過(guò)上一輪去庫(kù)存后的爆發(fā)式發(fā)展，城市剛需已接近飽和，房?jī)r(jià)已接近或超過(guò)當(dāng)?shù)鼐用竦馁?gòu)買力極限，未來(lái)具有較大的下行風(fēng)險(xiǎn)；短期內(nèi)二線城市仍將是各大房企爭(zhēng)奪的主要戰(zhàn)場(chǎng)，長(zhǎng)期內(nèi)存量市場(chǎng)的發(fā)展空間將會(huì)更大。

黃瑜：一線城市方面，受益于2020年土地及開(kāi)工規(guī)模顯著，2021年市場(chǎng)供應(yīng)將較為充足，疊加經(jīng)濟(jì)的持續(xù)恢復(fù)，需求將保持一定的入市積極性，全年商品房銷售面積將有所增長(zhǎng)。部分城市受改善型住房供應(yīng)量增加帶動(dòng)，房?jī)r(jià)或出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲，但在嚴(yán)格的市場(chǎng)調(diào)控下，整體仍將平穩(wěn)運(yùn)行。

二線城市預(yù)計(jì)隨著經(jīng)濟(jì)面的更全面恢復(fù)，累積的需求將穩(wěn)步入市。同時(shí)，受益于土地資源配置更加市場(chǎng)化，市場(chǎng)供應(yīng)也將更有保障，二線城市整體銷售規(guī)模有望維穩(wěn)。

此外，隨著棚改攻堅(jiān)計(jì)劃的正式結(jié)束及房地產(chǎn)信貸環(huán)境的趨緊，三四線城市需求支撐度不足，市場(chǎng)去化壓力將明顯提升，全年銷售規(guī)模將有所縮減，部分城市房?jī)r(jià)面臨調(diào)整壓力。

樓市調(diào)控堅(jiān)持“房住不炒”，過(guò)熱則將收緊

新京報(bào)：去年底的中央“十四五”、地方“十四五”規(guī)劃綱要建議，以及中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，都強(qiáng)調(diào)房住不炒，但又強(qiáng)調(diào)“因地制宜”。因此在房地產(chǎn)調(diào)控政策上，尤其是地方城市調(diào)控中， 2021年將有可能呈現(xiàn)出哪些特點(diǎn)？

劉策：“房住不炒”依然是宏觀調(diào)控總基調(diào)，具體城市調(diào)控來(lái)看，至少會(huì)出現(xiàn)兩個(gè)特點(diǎn)或變化，一是預(yù)計(jì)部分城市當(dāng)前不合理的調(diào)控政策將面臨調(diào)整，如去年深圳、杭州等多地出現(xiàn)的瘋狂“打新”現(xiàn)象，其背后其實(shí)是新房限價(jià)政策，以及代持炒房政策漏洞造成的市場(chǎng)畸形，預(yù)計(jì)類似政策將面臨完善與調(diào)整；二是在“一城一策”之下，有保有壓將更加突出。熱點(diǎn)城市不排除市場(chǎng)成交、房?jī)r(jià)再度出現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象，政策調(diào)控進(jìn)一步收緊，而部分三四線或者北方城市市場(chǎng)持續(xù)下滑，則有可能在“房住不炒”的前提下，適當(dāng)放寬調(diào)控，進(jìn)一步鼓勵(lì)住房消費(fèi)。

黃瑜：地方層面來(lái)看，在“房住不炒”基調(diào)指導(dǎo)下，2021年各地限購(gòu)、限貸等政策難現(xiàn)放松，因城施策將更加靈活，針對(duì)不同區(qū)域、不同人群類型等差異化調(diào)控趨勢(shì)將更加明顯，從多方面保障剛需購(gòu)房，抑制投資投機(jī)行為，促進(jìn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。同時(shí)，城市引才將進(jìn)入白熱化競(jìng)爭(zhēng)階段，未來(lái)更多城市將加入到引才行列，且引才的力度和方式也將更加多元。

監(jiān)管新規(guī)下，房企融資、土地投拓轉(zhuǎn)向

新京報(bào)：2020年的最后一天，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度發(fā)布，被稱之為房貸“兩道紅線”，疊加之前的房企融資 “三道紅線”，您認(rèn)為對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)尤其是房企的影響有多大？

劉策：“兩道紅線”和“三道紅線”對(duì)行業(yè)的影響，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看是深遠(yuǎn)的，標(biāo)志著中國(guó)樓市調(diào)控的轉(zhuǎn)向，行業(yè)開(kāi)啟全面降杠桿之路，監(jiān)管層從供、需兩端全面壓降房地產(chǎn)信貸規(guī)模，倒逼房企、購(gòu)房者去杠桿，構(gòu)筑樓市信貸防火墻。

但從短期看，不管是對(duì)房企還是整個(gè)行業(yè)影響都不大，因?yàn)樵趯?shí)際執(zhí)行過(guò)程中，去杠桿并非政策急轉(zhuǎn)彎，而是分別設(shè)置2年、4年不等的業(yè)務(wù)調(diào)整過(guò)渡期，因此，無(wú)論對(duì)房企融資還是購(gòu)房按揭貸款影響并不太大。

張鵬：從限制房企的“三道紅線”，到限制銀行和個(gè)人貸款的“兩道紅線”的出臺(tái)，是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的不斷深化，標(biāo)志著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)政策的轉(zhuǎn)向。從政策出臺(tái)原因來(lái)看，一是為了避免居民負(fù)債率過(guò)快增長(zhǎng)，影響居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)；二是為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，給人民群眾創(chuàng)造美好生活體驗(yàn)；三是為了防止資金脫實(shí)向虛，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。

長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)低杠桿、低利潤(rùn)、低增長(zhǎng)、低容錯(cuò)的時(shí)代將逐步到來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)效機(jī)制將逐步建立。

新京報(bào)：監(jiān)管層從供、需兩端全面壓降房地產(chǎn)信貸規(guī)模，倒逼房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿，但是也設(shè)置了調(diào)整過(guò)渡期。2021年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整個(gè)鏈條，包括融資、拿地、擴(kuò)張、周轉(zhuǎn)等是否會(huì)發(fā)生明顯的變化？

劉策：在“兩道紅線”和“三道紅線”調(diào)控下，2021年絕大部分房企將開(kāi)啟戰(zhàn)略調(diào)整，年度目標(biāo)增速將趨緩，預(yù)計(jì)普遍會(huì)控制在10%-20%，甚至更低；在發(fā)展模式與增長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)上，更加注重內(nèi)生增長(zhǎng)，開(kāi)啟降負(fù)債、穩(wěn)杠桿甚至降杠桿。具體體現(xiàn)在整個(gè)開(kāi)發(fā)鏈條，融資層面會(huì)更加注重表外融資，降低有息負(fù)債，調(diào)整融資結(jié)構(gòu)降低融資成本；拿地方面投資會(huì)更加穩(wěn)健保守，更加注重以銷定投，盡可能追求“零庫(kù)存”、減少土儲(chǔ)規(guī)模；運(yùn)營(yíng)方面依然強(qiáng)調(diào)高周轉(zhuǎn)，提高經(jīng)營(yíng)效率。

張鵬：融資方面，內(nèi)緊外松。房地產(chǎn)信貸總盤子變小，樓市必然承壓，房企融資難度將有所上升。但另一方面，我們也能看到國(guó)外融資難度有所下降，例如我們近期發(fā)行的美元債較過(guò)往利率有所下調(diào)。拿地方面，容錯(cuò)降低，做一成一是目前企業(yè)必須確保的底線，隨著市場(chǎng)總量天花板的出現(xiàn)，存量市場(chǎng)的爭(zhēng)奪將更為激烈，如果出現(xiàn)拿錯(cuò)地、難去化情況，企業(yè)將陷入危機(jī)之中。

擴(kuò)張方面，隨著金融杠桿等紅利消失，房地產(chǎn)陣營(yíng)加速固化，“黑馬”鮮見(jiàn)。目前市場(chǎng)馬太效應(yīng)凸顯，資源、資金、資本等均向頭部企業(yè)聚集，只有堅(jiān)持穩(wěn)健發(fā)展、有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)的房企才能穿越周期。

黃瑜：在房貸“兩道紅線”及房企融資“三道紅線”下，債務(wù)融資環(huán)境趨緊，自身也有降低負(fù)債水平的壓力，房企債務(wù)融資受限，房企更多會(huì)轉(zhuǎn)向權(quán)益融資。融資出現(xiàn)馬太效應(yīng)，中小企業(yè)經(jīng)營(yíng)更加困難，中小企業(yè)與大企業(yè)增長(zhǎng)分化。而在增長(zhǎng)方面，行業(yè)格局固化與分化并存，各陣營(yíng)房企基本固化，大型民營(yíng)房企與國(guó)企優(yōu)勢(shì)會(huì)越來(lái)越明顯，中小房企依靠財(cái)務(wù)杠桿實(shí)現(xiàn)跨規(guī)模增長(zhǎng)再難實(shí)現(xiàn)。

仲鈺：從百?gòu)?qiáng)房企來(lái)看，金融資源、土地資源、客戶資源、人才資源都會(huì)向大企業(yè)集中，50強(qiáng)以外的房企大部分都在退步，但50強(qiáng)房企還在繼續(xù)提升，還會(huì)繼續(xù)擴(kuò)張，只是速度會(huì)慢下來(lái)，其中30強(qiáng)之后的房企提升速度相對(duì)落后，未來(lái)基本不會(huì)再有行業(yè)“黑馬”。

丁祖昱：2021年，金融政策仍將趨緊，“三道紅線”范圍擴(kuò)大。壓力之下，房企加速去杠桿，將有過(guò)半房企轉(zhuǎn)“綠”。

物業(yè)股回調(diào)或已到位，上市窗口期仍將持續(xù)

新京報(bào)：2020年，17家物業(yè)公司上市，數(shù)量創(chuàng)歷史新高，但是物業(yè)股回調(diào)也很明顯，出現(xiàn)股價(jià)下跌、新股破發(fā)等現(xiàn)象。您預(yù)計(jì)物業(yè)上市窗口期將持續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間？物業(yè)股回調(diào)是否已經(jīng)到位？物業(yè)股股價(jià)2021年將會(huì)是一個(gè)怎樣的表現(xiàn)？

劉策：物業(yè)上市將是長(zhǎng)期的趨勢(shì)，窗口期依然會(huì)持續(xù)好幾年時(shí)間。據(jù)觀察，TOP20企業(yè)中75%已上市或遞表，另外還有近50家物業(yè)公司有上市計(jì)劃。主要原因，一是物業(yè)行業(yè)未來(lái)開(kāi)拓空間巨大，物管企業(yè)面臨規(guī)模擴(kuò)展的需求；二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)面臨融資監(jiān)管，與物業(yè)板塊容易相互拖累；三是物業(yè)上市企業(yè)估值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)。

從目前物業(yè)股股價(jià)來(lái)看，2020年下半年確實(shí)出現(xiàn)了大幅度的回調(diào)，我認(rèn)為基本上已經(jīng)回調(diào)到位，預(yù)計(jì)2021年優(yōu)質(zhì)的物業(yè)股將走出反轉(zhuǎn)行情。

張鵬：上市窗口期方面，目前百?gòu)?qiáng)物業(yè)里面符合上市條件，且有上市意愿的物業(yè)企業(yè)大多數(shù)已經(jīng)完成上市，或者已經(jīng)啟動(dòng)上市，我們預(yù)計(jì)在2021年物業(yè)企業(yè)上市仍然會(huì)延續(xù)2020年的熱度，但這個(gè)大規(guī)模上市潮不會(huì)持續(xù)到2022年。

物業(yè)股回調(diào)方面，整個(gè)行業(yè)的回調(diào)是從2020年的7、8月份開(kāi)始的，一直延續(xù)到前段時(shí)間，十部委聯(lián)合發(fā)文鼓勵(lì)物業(yè)企業(yè)高品質(zhì)、多業(yè)態(tài)發(fā)展。在我看來(lái)，物業(yè)的估值回調(diào)已經(jīng)到達(dá)底部，預(yù)計(jì)物業(yè)行業(yè)發(fā)布年報(bào)后還會(huì)有一波股價(jià)上漲潮。但是行業(yè)內(nèi)企業(yè)的分化過(guò)于嚴(yán)重，有很多優(yōu)質(zhì)、有突出特色的物業(yè)企業(yè)被低估，預(yù)計(jì)未來(lái)這類物業(yè)企業(yè)市值增長(zhǎng)潛力會(huì)更大。

黃瑜：根據(jù)港交所發(fā)布的物業(yè)上市新規(guī)征求意見(jiàn)稿，2021年7月1日起將大幅提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市門檻，在2021年7月1日前交表的適用舊則，預(yù)計(jì)擬上市中小物業(yè)服務(wù)企業(yè)會(huì)搶在這個(gè)時(shí)間前交表，爭(zhēng)取登陸資本市場(chǎng)。新規(guī)實(shí)施后，未上市的大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)受影響不大，中小物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨幾種選擇，一是選擇繼續(xù)深扎根不斷發(fā)展業(yè)務(wù)，做厚規(guī)模和利潤(rùn)，等待最佳上市時(shí)機(jī)，二是可以在物業(yè)行業(yè)高成長(zhǎng)階段選擇被優(yōu)質(zhì)企業(yè)并購(gòu)，實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)回報(bào)的同時(shí)與優(yōu)質(zhì)企業(yè)共同發(fā)展。

仲鈺：全社會(huì)對(duì)物管行業(yè)的期望值在不斷提高，物業(yè)服務(wù)品質(zhì)提升與物業(yè)收入增長(zhǎng)也相輔相成，房企分拆上升，打破了物管行業(yè)小而散的格局，未來(lái)還會(huì)有更多物業(yè)企業(yè)上市，物業(yè)行業(yè)集中度也會(huì)不斷提升，物業(yè)行業(yè)的春天才剛剛到來(lái)。

丁祖昱：2021年，資本聚焦仍在物業(yè)，但估值將進(jìn)一步回歸理性。

租賃市場(chǎng)迎政策利好，重運(yùn)營(yíng)企業(yè)將有更大發(fā)展空間

新京報(bào)：在去年底的中央“十四五”、地方“十四五”規(guī)劃建議以及中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，租賃市場(chǎng)都被濃墨重彩地提及，但我們也看到，去年長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的調(diào)整仍在持續(xù)，甚至出現(xiàn)大企業(yè)爆雷現(xiàn)象。2021年，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)如何走？租賃市場(chǎng)又將迎來(lái)哪些機(jī)會(huì)？

劉策：2020年長(zhǎng)租公寓加速洗牌，其實(shí)早在5年前，在租賃風(fēng)口剛開(kāi)始群雄紛爭(zhēng)時(shí)，我就警示租賃是個(gè)低集中度行業(yè)，不可能一家獨(dú)大，是個(gè)長(zhǎng)跑賽，跑太快容易跌倒。現(xiàn)在的市場(chǎng)印證了我當(dāng)初的判斷，今天我依然堅(jiān)持這個(gè)觀點(diǎn)，相信未來(lái)十年仍將見(jiàn)證。

對(duì)于2021年長(zhǎng)租市場(chǎng)走勢(shì)和機(jī)會(huì)，我總體比較樂(lè)觀，2021年將迎來(lái)新一輪政策利好，一是政策將要降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，為運(yùn)營(yíng)企業(yè)減負(fù)；二是土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜，預(yù)計(jì)一些一二線城市將單列租賃住房用地計(jì)劃，或探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房，以增加租賃住房房源；三是市場(chǎng)更加規(guī)范，包括租購(gòu)?fù)瑱?quán)政策落地，租金水平將受到合理調(diào)控等。

黃瑜：2021年，租賃市場(chǎng)在政策端、需求端和競(jìng)爭(zhēng)都存在相應(yīng)的機(jī)會(huì)。首先，政策將繼續(xù)加碼租賃市場(chǎng)的發(fā)展，高層以“房住不炒”作為總基調(diào)，大力推進(jìn)租購(gòu)并舉。在這樣的基調(diào)下，租賃市場(chǎng)的發(fā)展將會(huì)得到政策的支持。其次，新型城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)將帶來(lái)巨大的城鎮(zhèn)化住房需求，租賃市場(chǎng)的空間將得到進(jìn)一步擴(kuò)容。最后，2020年長(zhǎng)租市場(chǎng)的爆雷是市場(chǎng)發(fā)展的自我清洗過(guò)程，2021年的長(zhǎng)租市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將是一個(gè)更良性的競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)重產(chǎn)品、重運(yùn)營(yíng)的企業(yè)來(lái)說(shuō)有更大的發(fā)展空間。