房企融資“三條紅線”后，房地產(chǎn)貸款新規(guī)又給銀行設(shè)置了兩條紅線。

2020年12月31日，A股收市后，央行聯(lián)合銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中管理制度》，將銀行分為五檔，并設(shè)立區(qū)別性的“兩條紅線”指標(biāo)，第一條紅線是房地產(chǎn)貸款占比，指一家銀行全部房地產(chǎn)類貸款（包括個(gè)人住房貸款、企業(yè)房貸）占其全部貸款的比重。第二條紅線是個(gè)人住房貸款占比，指?jìng)€(gè)人住房貸款余額占一家銀行全部貸款比重。這意味著，無(wú)論個(gè)人按揭貸款還是房企貸款全面受限。

根據(jù)國(guó)盛證券研報(bào)，從2020年中報(bào)披露數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來(lái)看，共有13家銀行不同程度“踩線”。時(shí)點(diǎn)恰逢2021年信貸開(kāi)門紅季，沖還是不沖？怎么沖？

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者摸底，房地產(chǎn)貸款新規(guī)對(duì)一線從業(yè)人來(lái)說(shuō)頗為突然，雖然銀行內(nèi)部政策調(diào)整仍未完成，且新規(guī)給了2-4年過(guò)渡期，但影響已經(jīng)顯現(xiàn)，2021年的信貸開(kāi)門紅，注定不同尋常。

“踩線”行壓力不小

據(jù)國(guó)盛證券研報(bào)指出，上述13家“踩線”上市銀行，壓降壓力較大主要是中小銀行。

央行、銀保監(jiān)會(huì)在上述管理制度中將銀行分為5個(gè)檔次，其中，第一檔為中資大型銀行；第二檔為中資中型銀行；第三檔為中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)；第四檔為縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)；第五檔為村鎮(zhèn)銀行。

據(jù)國(guó)盛證券統(tǒng)計(jì)，第一檔銀行中，工行、建行、中行、郵儲(chǔ)銀行個(gè)人住房貸款占比分別為33.71%、36.73%、39.19%、33.64%，超出上限32.5%；建行、中行房地產(chǎn)貸款合計(jì)占比分別為41.72%和50.01%，超出上限40%。第二檔銀行中，招行、中信銀行、興業(yè)銀行個(gè)人住房貸款合計(jì)占比分別為25.49%、20.83%、26.93%，超出上限20%；招行、中信銀行、浦發(fā)銀行、興業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款占比分別為34.25%、28.06%、28.73%、35.30%，超出上限27.5%；第三檔銀行中，杭州銀行、成都銀行、鄭州銀行、青島銀行、青農(nóng)銀行均出現(xiàn)不同程度“踩線”。

按照該統(tǒng)計(jì)，大行中，中行壓降房地產(chǎn)貸款規(guī)模壓力較大，股份行中，招行和興業(yè)壓力不小。

某大行西南地區(qū)對(duì)公信貸業(yè)務(wù)人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，大行總體來(lái)說(shuō)對(duì)房企貸款早有壓縮，審批一直很嚴(yán)格，新規(guī)對(duì)大行或是利好。

該人士進(jìn)一步表示，新規(guī)主要針對(duì)增量，該區(qū)域分行新增不多，壓力不大。此外，新規(guī)對(duì)股份行有了控制，競(jìng)爭(zhēng)不會(huì)像過(guò)去那樣無(wú)序。該地此前做開(kāi)發(fā)貸較猛的銀行有招行、浙商和本地一家城商行，此外中信、光大也進(jìn)入較深。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，相較大行，股份行普遍審批更快，對(duì)不少房企吸引力較大。對(duì)本身增量不多、控額較緊的大行來(lái)說(shuō)，新規(guī)對(duì)后續(xù)業(yè)務(wù)的開(kāi)展一定程度上是利好，但對(duì)踩線的大行來(lái)說(shuō)，控規(guī)模的壓力也不小。

華北某大行信貸業(yè)務(wù)人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，現(xiàn)在對(duì)公對(duì)私規(guī)模都受影響，該區(qū)域分行沒(méi)有踩線是因已四年基本沒(méi)有發(fā)展房企業(yè)務(wù)，其所在二級(jí)分行今年新項(xiàng)目只有四個(gè)，現(xiàn)在集中審批后，額度幾乎用盡。而三四線城市地方地產(chǎn)商受“三條紅線”管控影響較大，對(duì)房貸沖擊也較大。

招行華南某分行信貸業(yè)務(wù)人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，現(xiàn)在確實(shí)收緊了房地產(chǎn)貸款，其中對(duì)公收縮更緊，但消化存量壓力不算太大。同業(yè)來(lái)看，他指出中信近幾年在房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)發(fā)力較猛，按揭和對(duì)公都增速較快，從消化“訂單”角度看，壓力更大。

踩剎車的開(kāi)門紅

對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，2021年開(kāi)門紅籌備從2020年10月就已開(kāi)始，而個(gè)人住房貸款和房企貸款在傳統(tǒng)銀行業(yè)務(wù)中屬重點(diǎn)優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，1月本該開(kāi)閘沖刺階段，突遭收緊，必然對(duì)整個(gè)開(kāi)門紅格局造成影響。

多位銀行信貸業(yè)務(wù)人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，目前對(duì)新規(guī)的新政尚未具體落地，貸款審批前置條件依然延續(xù)以往，但在控規(guī)模，直接表現(xiàn)為，開(kāi)門紅涉房貸款不沖了，轉(zhuǎn)變最明顯的是按揭。

華南某房地產(chǎn)中介人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，其負(fù)責(zé)的幾個(gè)樓盤有100多個(gè)客戶，2020年12月按揭貸款已審批通過(guò)等待放款。本以為進(jìn)入2021年，額度會(huì)寬松許多，沒(méi)想到幾家房貸大行的支行長(zhǎng)都表示額度非常緊張，現(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)商排隊(duì)找銀行要額度，奈何巧婦難為無(wú)米之炊。

某“踩線”股份行二級(jí)分行零售信貸業(yè)務(wù)人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，房地產(chǎn)貸款新規(guī)頒布得很突然，令他們措手不及。1月正是沖刺開(kāi)門紅的關(guān)鍵時(shí)期，這20多天過(guò)得卻是極其忐忑。

該人士表示，政策出臺(tái)后，行內(nèi)此前對(duì)于“沖不沖”按揭尚無(wú)明確政策，作為一線業(yè)務(wù)人士，只能沖一下、停一下，不敢不做，也不敢做太多，直至一周前，全行按揭業(yè)務(wù)全面進(jìn)入暫停放款階段。

提到開(kāi)門紅，該人士更是無(wú)奈，新規(guī)對(duì)其所在部門沖擊巨大，零售貸款主要包含按揭、消費(fèi)貸和信用貸款，但零售貸款結(jié)構(gòu)具有不同的區(qū)域特征，其所在分行區(qū)域房貸一直是大頭，消費(fèi)貸現(xiàn)在基本全面線上化，信用貸款受制于該地實(shí)業(yè)基礎(chǔ)較差，小微企業(yè)主信用貸款占比一直不高，“新規(guī)之后，我們的開(kāi)門紅基本‘血崩’，已經(jīng)考慮轉(zhuǎn)崗了。”

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸等對(duì)公業(yè)務(wù)板塊來(lái)說(shuō)，新規(guī)的心理沖擊比個(gè)貸小很多，嚴(yán)控規(guī)模早非一朝一夕。但此次新規(guī)因明確規(guī)定了房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)占比，直接受控的就是增量。

一位西南大行對(duì)公信貸業(yè)務(wù)人士表示，對(duì)開(kāi)門紅來(lái)說(shuō)，銀行比拼的并非誰(shuí)動(dòng)作快，而是誰(shuí)的儲(chǔ)備多，這些為了沖刺開(kāi)門紅而早早儲(chǔ)備的項(xiàng)目，在控規(guī)模的趨勢(shì)下如今成了負(fù)擔(dān)。別說(shuō)再?zèng)_新項(xiàng)目，儲(chǔ)備項(xiàng)目如何消化都可能是問(wèn)題。

另一位華北大行對(duì)公信貸業(yè)務(wù)人士表示，短時(shí)間內(nèi)，銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)⑹艿綐O大限制，監(jiān)管更希望銀行資金進(jìn)入實(shí)體領(lǐng)域和小微企業(yè)，三條紅線+兩條紅線會(huì)導(dǎo)致大量中小開(kāi)發(fā)商無(wú)法從銀行獲得融資，對(duì)于當(dāng)?shù)胤科髞?lái)說(shuō)，他們回款周期在1年左右，這樣會(huì)使高負(fù)債的房企和近年拿地迅猛的高杠桿房企以及三四線城市中小型房企將變得非常艱難。

“如果銀行停貸抽貸，導(dǎo)致房企資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，也并非各方樂(lè)見(jiàn)的結(jié)果，所以今年的開(kāi)門紅，房地產(chǎn)貸款主要是‘吃老本’，對(duì)于頭部企業(yè)的需求，分行層面還是在限額內(nèi)盡量滿足。”他進(jìn)一步表示。

超萬(wàn)億房企債務(wù)將到期

房企融資進(jìn)一步受阻、現(xiàn)金流趨緊已注定。根據(jù)貝殼研究院近日發(fā)布的報(bào)告稱，2021年房企到期債務(wù)規(guī)模（不含2021年將發(fā)行的超短期債券）預(yù)計(jì)將超過(guò)1.2萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)36%，并歷史性地突破萬(wàn)億大關(guān)。“三條紅線”+房地產(chǎn)貸款新規(guī)疊加償債壓力，將使房企迎來(lái)現(xiàn)金流最緊張的時(shí)段。

已露端倪的是，房企通過(guò)債務(wù)置換緩解債務(wù)壓力自救。此外21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，部分地方政府和銀行在嘗試救助房企，甚至采取更為升級(jí)的“置換”手段。

前述華北某大行信貸業(yè)務(wù)人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，房企續(xù)貸現(xiàn)在已收緊，審批放款均放緩。但上周開(kāi)始，其所在省已有幾個(gè)城市的地方政府和房企合作，試圖通過(guò)地方政府融資平臺(tái)向銀行貸款，置換房企到期債務(wù)，以緩解房企現(xiàn)金流緊張狀況。

具體來(lái)看，明面上看，地方政府沒(méi)有出面主導(dǎo)，銀行與項(xiàng)目方洽談時(shí)，對(duì)方也不會(huì)提政府背書(shū)，但銀行是看著政府背景才對(duì)接。比如目前正在推進(jìn)的一個(gè)項(xiàng)目，是由當(dāng)?shù)爻峭豆竞彤?dāng)?shù)仡^部房企交叉控股共同成立的項(xiàng)目公司，投資某醫(yī)院搬遷項(xiàng)目。該項(xiàng)目總投資數(shù)十億級(jí)，該分行審批額度占比超2/3，銀行會(huì)嚴(yán)格按照項(xiàng)目進(jìn)度分批撥款，但項(xiàng)目公司拿到貸款后，有空間操作進(jìn)行再投資，主要用途就是置換房企的非銀債務(wù)。

“因?yàn)楸O(jiān)管部門對(duì)于銀行債務(wù)審查會(huì)非常嚴(yán)格，但對(duì)非銀短期債，還有一定的操作空間。通常城投公司在項(xiàng)目公司成立之前，已經(jīng)籌措到項(xiàng)目資金，通過(guò)成立項(xiàng)目公司并拿到項(xiàng)目貸款，就有了‘置換’舊債的資金，并將債務(wù)從房企轉(zhuǎn)移到了城投公司。房企通過(guò)這種方式置換短期債務(wù)，目的就是不碰三條紅線，維持現(xiàn)有份額。”該人士進(jìn)一步表示。

而銀行和政府平臺(tái)之所以默許這種操作，很大程度上來(lái)自于幫助房企活下去。“房企拿到置換的資金并非盲目擴(kuò)張或繼續(xù)亂投資，只為活下去。在多個(gè)地市，這樣的試點(diǎn)解決方案正在鋪開(kāi)。對(duì)銀行和地方政府平臺(tái)來(lái)說(shuō)，這樣的方式或許存在風(fēng)險(xiǎn)，但還款來(lái)源是新項(xiàng)目，地產(chǎn)公司在新的醫(yī)療城和輕軌周邊都囤積了地塊，新項(xiàng)目一方面可以‘置換’舊債，另一方面也將有望帶動(dòng)周邊地產(chǎn)升值，獲得穩(wěn)定的收入來(lái)源，進(jìn)而改善房企現(xiàn)金流。”該人士直言，該方法對(duì)于現(xiàn)階段緩解房企燃眉之急確有“療效”。

普惠指標(biāo)成“紅線”

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪中發(fā)現(xiàn)，從2021開(kāi)門紅政策指標(biāo)看，普惠貸款已成考核重中之重，2021年大概率仍將高速增長(zhǎng)。

上市銀行2020年半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，六大國(guó)有行上半年普惠小微貸款余額為4.26萬(wàn)億，約占整個(gè)銀行業(yè)的31%，相比上年同期提升4個(gè)百分點(diǎn)，已成為服務(wù)小微企業(yè)的主力軍。

某大行人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，房地產(chǎn)新規(guī)后，開(kāi)門紅指標(biāo)有所調(diào)整，普惠成為紅線指標(biāo)，完不成普惠，其他業(yè)務(wù)都要按比例打折，即即使別的指標(biāo)均已完成，只要普惠沒(méi)完成，得分都要打七折，所以基層業(yè)務(wù)人員都優(yōu)先完成普惠指標(biāo)。

某貸款中介對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，2021年1月普惠貸款開(kāi)門紅政策較2020年更為優(yōu)惠，抵押貸款最低利率從之前的3.95%下調(diào)至3.85%，但門檻方面沒(méi)有進(jìn)一步變化。在該人士看來(lái)，在當(dāng)前的LPR利率下，3.85%的利率對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)幾乎是底價(jià)，近期辦理普惠貸款的客戶很多，預(yù)測(cè)一季度普惠貸款各行增量不少。

前述大行人士表示，省政府為鼓勵(lì)普惠貸款，尤其是純信用普惠貸款和科創(chuàng)企業(yè)密集出臺(tái)了很多優(yōu)惠政策。如當(dāng)?shù)厥≌菩辛丝萍假J，由科技廳提供70%的擔(dān)保，農(nóng)戶貸，農(nóng)業(yè)局聯(lián)合工會(huì)提供部分擔(dān)保。但對(duì)大行來(lái)說(shuō)，對(duì)企業(yè)資質(zhì)的審核依然嚴(yán)格，這些客戶獲得審批的前提是入選科技型企業(yè)產(chǎn)品庫(kù)，符合政策的小微企業(yè)將獲得更多優(yōu)惠。

“但對(duì)很多基層業(yè)務(wù)人員來(lái)說(shuō)，雖然政策優(yōu)惠很多，行內(nèi)額度充裕，但小微企業(yè)受制于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)情況，尤其民營(yíng)經(jīng)濟(jì)不算發(fā)達(dá)的區(qū)域，符合政策的優(yōu)質(zhì)小微企業(yè)有限。完成指標(biāo)、獲得更多增量有難度。”該人士表示。