導(dǎo)讀：讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性，關(guān)鍵還是從流動(dòng)性著手。

最近，筆者一位置身房?jī)r(jià)前五城市的朋友聊到，她獲得了高達(dá)500萬(wàn)元的銀行貸款，利息只有3.8%。一開(kāi)始我還提醒別上當(dāng)受騙，因?yàn)楹芏嚆y行的資金成本都不止3.8%，市場(chǎng)上高于3.8%的銀行理財(cái)甚至存款產(chǎn)品比比皆是。當(dāng)問(wèn)到貸款用途時(shí)，她毫不諱言是“買(mǎi)房和理財(cái)”；至于申請(qǐng)條件，只需要房產(chǎn)抵押和營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

這讓人隱隱約約感覺(jué)到，由深圳、上海開(kāi)啟的新一輪房?jī)r(jià)上漲，可能將持續(xù)擴(kuò)散。而就在昨晚（21日），上海發(fā)布新升級(jí)樓市調(diào)控政策，引發(fā)廣泛關(guān)注和討論，很多人不禁要問(wèn)，為何在如此嚴(yán)厲限購(gòu)政策下，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)還能“一山更比一山高”？以及如何平抑樓市過(guò)熱？

從2020年3月新冠肺炎疫情在國(guó)內(nèi)得到有效控制后，以深圳、上海、杭州、南京、合肥為代表的熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)相繼開(kāi)啟上漲之旅，引發(fā)部分城市出臺(tái)更嚴(yán)厲的調(diào)控政策。

21日上海市住建委、市房管局等八個(gè)單位聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》包含十條舉措，核心主要有四點(diǎn)：一是增加二手房交易稅費(fèi)，不足五年出售全額征收增值稅；二是打擊盛行的“假離婚”購(gòu)房；三是新房搖號(hào)讓無(wú)房戶(hù)優(yōu)先；四是遏制消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸等信貸資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。嚴(yán)厲調(diào)控背后是上海房?jī)r(jià)在近幾個(gè)月快速上漲，新房認(rèn)籌比少則兩三倍，多則超過(guò)十倍，二手房去化速度極快，價(jià)格跳漲。

早在半年前的2020年7月15日，深圳為遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲就曾加碼調(diào)控，規(guī)定深圳戶(hù)籍居民家庭、成年單身人士（含離異）須落戶(hù)滿(mǎn)3年，且能提供購(gòu)房之日前在深圳連續(xù)繳納36個(gè)月及以上個(gè)稅或社保證明，方可購(gòu)買(mǎi)商品住房，嚴(yán)厲程度直逼京滬。

深圳加碼調(diào)控的背景是去年上半年深圳二手住宅成交約44000套，同比增四成；6月二手住宅市場(chǎng)價(jià)格為69599元/平方米，同比上漲8.0%，堪稱(chēng)高位放量大漲。比較遺憾的是，深圳的限購(gòu)加強(qiáng)并未有效遏制樓市過(guò)熱，去年11月份，深圳出現(xiàn)了萬(wàn)人搶購(gòu)1000套千萬(wàn)元以上新房的盛況，甚至出現(xiàn)了“代持”“眾籌打新”等怪現(xiàn)象。

要真正平抑這一輪熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)的高位上漲，還需從推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲最主要、最直接的驅(qū)動(dòng)力著手，這就是疫情之后的流動(dòng)性寬松，即市場(chǎng)上“錢(qián)”太多到處搶購(gòu)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。央行數(shù)據(jù)顯示，2020年末，廣義貨幣供應(yīng)量（M2）同比增長(zhǎng)10.1%，人民幣貸款累計(jì)新增19.63萬(wàn)億元，比上年多增2.82萬(wàn)億元，社會(huì)融資規(guī)模存量同比增長(zhǎng)13.3%。

M2等信貸數(shù)據(jù)兩位數(shù)的增長(zhǎng)，不僅引發(fā)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)在已然高企的基礎(chǔ)上再度上漲，讓搖號(hào)搶房、日光等現(xiàn)象在深圳、上海、杭州等城市持續(xù)上演；還讓公募基金去年新發(fā)規(guī)模爆棚，2020年全年新增超過(guò)3萬(wàn)億元，這些資金在A股市場(chǎng)瘋狂“抱團(tuán)”，公募集中持倉(cāng)股估值水漲船高，100倍以上PE（市盈率）成為常態(tài)。

很明顯，相對(duì)于股市的局部泡沫，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲危害更大，因?yàn)檫@會(huì)嚴(yán)重傷害并無(wú)炒房意愿的剛需群體。雖然說(shuō)限購(gòu)限貸政策的完善對(duì)于打擊炒作有一定的作用，但更重要的是堵住信貸資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，上海此次新政就規(guī)定，引導(dǎo)商業(yè)銀行進(jìn)一步加強(qiáng)審貸管理，對(duì)購(gòu)房人首付資金來(lái)源、債務(wù)收入比加大核查力度。嚴(yán)防信用貸、消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

話(huà)說(shuō)回去，如果流動(dòng)性持續(xù)寬松，想通過(guò)“堵”的方式防止信貸資金等流動(dòng)性進(jìn)入樓市，是很難徹底堵住的。所謂“上有政策，下有對(duì)策”，此前巨額信貸資金流入樓市，很大程度上是銀行信貸人員的配合，因?yàn)樵谀壳扒闆r下，他們認(rèn)為放貸給購(gòu)房者比給企業(yè)更安全。

因此，要盡快平抑熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性，關(guān)鍵還是從流動(dòng)性著手，既要通過(guò)各種方式“堵住”進(jìn)入樓市的渠道，更應(yīng)該隨著疫情被控制、疫苗大面積接種后，退出非常規(guī)貨幣政策，沒(méi)有了流動(dòng)性的加持，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)才能回到過(guò)去幾年的平穩(wěn)健康發(fā)展態(tài)勢(shì)。

（作者系第一財(cái)經(jīng)評(píng)論員）