面對火熱的房地產(chǎn)市場，上海相關(guān)部門果斷出手。21日晚，上海市住建委、上海市房管局等八部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》(下稱意見)，意見共計10條，從增加土地供給、打擊“假離婚”購房、調(diào)整增值稅征免年限、優(yōu)先滿足“無房家庭”購房等多方面加強(qiáng)市場調(diào)控。該意見自1月22日起實施。中新經(jīng)緯客戶端詳細(xì)解讀上海樓市新政的六點影響。
解讀一：增加重點區(qū)域土地供給
意見指出，要完善土地市場管理。優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加商品住房用地供應(yīng)，特別是在郊區(qū)軌道交通站點周邊、五大新城(南匯、松江、嘉定、青浦、奉賢新城)加大供應(yīng)力度。堅持房地聯(lián)動機(jī)制，引導(dǎo)企業(yè)理性拿地，穩(wěn)定土地價格。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對中新經(jīng)緯客戶端分析，這項政策強(qiáng)調(diào)了三點。一是，土地供應(yīng)要增加，結(jié)構(gòu)要調(diào)整，這比較吻合上海當(dāng)前購房需求的特征，能夠真正緩解供求矛盾。二是，政策明確區(qū)域市場供地的調(diào)整，尤其提到了軌交沿線和五大新城的供地，有助于增加此類區(qū)域的住房項目。三是，堅持房地聯(lián)動機(jī)制，穩(wěn)定土地價格，這是為了防范地價上漲傳導(dǎo)到房價上去。
解讀二：打擊“假離婚”購房
意見指出，嚴(yán)格執(zhí)行住房限購政策。夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中新經(jīng)緯客戶端表示，此前網(wǎng)傳的搖號認(rèn)籌政策沒有出現(xiàn)在新政之中，但新政提出離異家庭房產(chǎn)數(shù)量按照3年內(nèi)計算的政策，打擊了一部分“假離婚”購房行為，可能會降低部分熱點樓盤的購房需求。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波對中新經(jīng)緯客戶端稱，政策對于那些想通過“假離婚”來獲得購房資格，以及通過“假離婚”來獲得首套購房資格的人，都會產(chǎn)生直接遏制作用。2020年已經(jīng)有不少城市堵住“假離婚”漏洞，上海這次收緊信號也十分明確。
解讀三：增加二手房交易成本
意見提出，調(diào)整增值稅征免年限，將個人對外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。
個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收增值稅；個人將購買5年以上(含5年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收增值稅；個人將購買5年以上(含5年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。
張波稱，提高交易環(huán)節(jié)的稅收，可以有效減少新增投資需求，但在一定程度上也會限制二手房的流動。2021年上海新房的供應(yīng)力度預(yù)計會有所加強(qiáng)，以緩解二手房掛牌數(shù)量減少帶來的供應(yīng)不足。
張大偉分析，普通住宅2年以上免征增值稅變成了5年以上免征，增加了二手房的交易成本。上海當(dāng)下二手房房源稀缺，交易成本很可能會快速轉(zhuǎn)嫁給購房者身上，并使得少數(shù)新房的需求變得更為集中。
解讀四：嚴(yán)防資金違規(guī)流入樓市
意見提出，嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策。實施好房地產(chǎn)貸款集中度管理，加強(qiáng)個人住房貸款審慎管理，指導(dǎo)商業(yè)銀行嚴(yán)格控制個人住房貸款投放節(jié)奏和增速，防止突擊放貸。引導(dǎo)商業(yè)銀行進(jìn)一步加強(qiáng)審貸管理，對購房人首付資金來源、債務(wù)收入比加大核查力度。嚴(yán)防信用貸、消費貸、經(jīng)營貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。
嚴(yán)躍進(jìn)稱，該政策最大的亮點就是提到“房地產(chǎn)貸款集中度管理”，銀行在后續(xù)的貸款發(fā)放方面勢必更為保守。部分炒作比較多的樓盤，也會在貸款方面面臨收緊的可能。
張波認(rèn)為，對資金違規(guī)流入房地產(chǎn)，此前已經(jīng)從嚴(yán)監(jiān)管，而上海在執(zhí)行差別化信貸方面也較為嚴(yán)格，這次則是再度強(qiáng)調(diào)。下一步，對于消費貸、經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市，預(yù)計會有更明確的查處與打擊。
解讀五：“無房家庭”優(yōu)先搖號
意見指出，嚴(yán)格商品住房銷售管理。嚴(yán)格新建商品住房銷售方案備案管理。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房銷售“一價清”“實名制”等各項管理制度。完善新建商品住房公證搖號選房制度，優(yōu)先滿足“無房家庭”自住購房需求。加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，保護(hù)購房人合法權(quán)益。
張波表示，上海在“一房一價”、公示及備案等方面做得都較好，這次提出“一價清”，是為了防止開發(fā)商在裝修、車位等方面違規(guī)收取費用。“實名制”管理，則可以有效打擊炒作購房資格與不當(dāng)轉(zhuǎn)讓獲利。
張波還稱，完善新房公證搖號，是要打擊新房的價格炒作。為保障房價穩(wěn)定，上海在近兩年執(zhí)行了嚴(yán)格的新房限價制度，致使部分板塊的一二手房價格出現(xiàn)倒掛，進(jìn)而導(dǎo)致新房銷售環(huán)節(jié)極易產(chǎn)生違規(guī)現(xiàn)象，比如，私下收取“茶水費”、內(nèi)部違規(guī)操作等。該政策出臺后，會在銷售層面強(qiáng)化管控力度。
嚴(yán)躍進(jìn)稱，政策提出要優(yōu)先滿足“無房家庭”自住購房需求，預(yù)計后續(xù)會出臺具體的優(yōu)先搖號認(rèn)購規(guī)則，保障無房家庭的優(yōu)先購房。
解讀六：或有持續(xù)性政策落地
張大偉稱，本輪上海房價上漲的主要原因是出現(xiàn)“打新潮”與學(xué)區(qū)房價格攀升，也有少數(shù)經(jīng)營貸違規(guī)進(jìn)入樓市的推波助瀾。整體看，此次調(diào)控升級產(chǎn)生的抑制作用或許相對有限，為抑制新房搖號過熱，建議增加熱門項目的限售期，抑制投資炒作。
張波指出，十條新政出臺并馬上落地實施，是政府部門對上海樓市近期非理性升溫的快速反應(yīng)，也是后續(xù)調(diào)控持續(xù)收緊的信號。這些政策落地后，如果市場的非理性情緒沒有得到有效緩解，部分區(qū)域二手房房價仍被惡意炒作，未來還會有持續(xù)性政策跟進(jìn)落地。
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