今天（1月26日），北京土拍發(fā)生了兩件有趣的事件。
先是早間北京市規(guī)自委暫停了總價(jià)超過140億元的三宗地塊招拍掛，隨后下午，另有三宗總價(jià)超過100億元的地塊成功交易。雖然這其中很大程度上是巧合，但也顯示出了北京樓市當(dāng)下“房住不炒”的調(diào)控思路。
一邊暫停交易
起拍價(jià)超過140億元，在各方的共同關(guān)注下，經(jīng)歷了屢次補(bǔ)充公告，海淀以及朝陽3宗地塊被暫停招拍掛。
1月26日，北京市規(guī)自委網(wǎng)站顯示，暫停北京市海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)樹村棚戶區(qū)改造B-1南地塊R2二類居住用地（京土整儲掛（海）[2020]048號)、北京市海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)樹村棚戶區(qū)改造B-1北地塊R2二類居住用地（京土整儲掛（海）[2020]049號)、北京市朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)小店村3005-08地塊R2二類居住用地（京土整儲掛（朝）[2020]051號)3宗地塊國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓掛牌交易，具體交易恢復(fù)時(shí)間另行通知。
來源：北京市規(guī)自委
原因則是“為落實(shí)中央房住不炒工作要求，確保實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)，經(jīng)綜合考慮社會各方意見、建議，目前正對此類住房銷售、管理等要求進(jìn)行進(jìn)一步完善”。
事實(shí)上這三宗地塊起始價(jià)格都有地王的潛質(zhì)。海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)樹村位于圓明園北側(cè)緊鄰五環(huán)，周邊匯集有聯(lián)想、百度、網(wǎng)易等互聯(lián)網(wǎng)巨頭公司。
樹村B-1南地塊建設(shè)用地面積為5.27萬平方米，規(guī)劃建筑面積為8.32萬平方米，起始價(jià)為55.9億元，起始樓面價(jià)67220元/平方米。B-1北地塊建設(shè)用地面積5.7萬平方米，規(guī)劃建筑面積9.23萬平方米，起始價(jià)62.1億元，起始樓面價(jià)67219元/平方米。
朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)小店村3005-08地塊則建設(shè)用地面積3.89萬平方米，規(guī)劃建筑面積5萬平方米，起始價(jià)25.83億元。
加上此次暫停，這三宗地塊在此目前已經(jīng)經(jīng)歷了四次調(diào)整。2020年12月10日，宣布延期至2021年1月20日；2020年12月31日，競報(bào)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額，引發(fā)共有產(chǎn)權(quán)豪宅大討論；2021年1月11日，宣布第二次延期，至2021年2月9日；今日宣布暫停成交，入市時(shí)間另行通知。
交易方式也有所改變。據(jù)了解，這三宗地塊是北京首次試點(diǎn)“政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額”，具體操作方法是當(dāng)競買報(bào)價(jià)達(dá)到土地合理上限價(jià)格時(shí)，則不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場競報(bào)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額程序。
購買此類房源的購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證未滿5年的，不允許轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額。購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年的，可按市場價(jià)格轉(zhuǎn)讓購房人持有的房屋產(chǎn)權(quán)份額，同時(shí)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額一并轉(zhuǎn)讓，政府只按該類住房首次上市時(shí)的銷售價(jià)格乘以政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額取得購房款。
轉(zhuǎn)讓對象為符合北京市商品住房限購政策的家庭，轉(zhuǎn)讓對象獲得的房屋產(chǎn)權(quán)份額比例為100%。
“政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額”模式今后是否會同當(dāng)年的限競房一樣一度成為供地主流尚需觀察。
一邊競爭至21%自持
不過另一邊，順義和大興兩地三宗不限價(jià)地塊同日拍出了約107億元，尤其是大興舊宮地塊，更是競爭至21%自持，但地價(jià)仍舊保持了溫和水平。
大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)南郊農(nóng)場棚戶區(qū)改造項(xiàng)目DX05-0200-0037、0038、6002等地塊，規(guī)劃建筑面積133065.75平方米，起始價(jià)42億元。地塊吸引了中海、中糧、招商、建發(fā)、中建二局、金隅、中冶、
陽光城+雅居樂、金茂、金地、保利+首開等房企和聯(lián)合體參與競拍，最終合生以46.57億元、21%自持比例競得該地塊，溢價(jià)率為10.88%，樓面價(jià)34998元/平方米，溢價(jià)率水平并不高。
金地+保利聯(lián)合提以20.5億元奪得順義新城第13街區(qū)SY00-0013-6055、6056地塊，溢價(jià)率為15.8%，樓面價(jià)為22369元/平方米。
中建一局以40.61億元競得順義新城第13街區(qū)SY00-0013-6060、6066、6067地塊二類居住用地、6058地塊商業(yè)用地、6063地塊綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地、6065地塊托幼用地，溢價(jià)率為0.52%，樓面價(jià)為18521元/平方米。
貝殼研究院高級分析師潘浩認(rèn)為：“盡管不限價(jià)，但順義新城2宗地同時(shí)成交，保持了穩(wěn)定價(jià)格預(yù)期，地塊成交樓面價(jià)基本維持市場現(xiàn)有水平。”
如果將成交的三宗地塊和暫停交易的地塊相比較可以看出，暫停的三宗地塊在區(qū)位上明顯占優(yōu)，一旦入市大概率產(chǎn)生高溢價(jià)。
目前北京樓市的表現(xiàn)相對于深圳和上海呈現(xiàn)出更為明顯的“房住不炒”趨勢。中指院數(shù)據(jù)表示，2020年北京商品住宅(不含保障房)成交均價(jià)為46932元/平方米，同比結(jié)構(gòu)性小幅上漲2%，與其他一線城市相比保持相對平穩(wěn)。二手房成交均價(jià)為55340元/平方米，同比下降2%。
一位房地產(chǎn)資深人士告訴記者：“暫停這三宗地塊顯示了北京在房價(jià)調(diào)節(jié)手段上的靈活性，不僅是限價(jià)限購才能夠維持市場平穩(wěn)。”
事實(shí)上北京2020年土地市場上漲明顯。中指院統(tǒng)計(jì)，2020年北京宅地整體成交樓面均價(jià)呈結(jié)構(gòu)性上漲態(tài)勢，同比上漲24%至28822元/平方米，創(chuàng)近六年歷史新高，全年宅地平均溢價(jià)率觸底反彈，回升5個(gè)百分點(diǎn)至15%，宅地市場熱度回升。
“從調(diào)節(jié)地價(jià)入手才能更有效的維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。”該資深人士表示。
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