綿綿陰跌，接連受到政策沖擊的地產(chǎn)股在低估值的漩渦中繼續(xù)掙扎。
根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，申萬房地產(chǎn)板塊的整體市凈率已落至歷史最低值，和14年前的市凈率峰值相比，當下的地產(chǎn)股市凈率僅是當年的十分之一。
市場上，從頭部至小微，無論A股還是港股，無論何等規(guī)模，地產(chǎn)公司跌破凈值打折甩賣比比皆是。
有證券公司地產(chǎn)行業(yè)研究員對此頗為無奈，對第一財經(jīng)記者表示：“現(xiàn)在全市場最沒有泡沫的就是地產(chǎn)了。”
但是，資本市場上的邏輯，并不是估值低就會受到青睞。自2020年8月出臺”三道紅線“融資新規(guī)后，地產(chǎn)股便在震蕩中不斷下探，12底的房貸新規(guī)和新年以來各地相繼出臺的調(diào)控政策，也在時刻牽制著地產(chǎn)股的走勢。
于地產(chǎn)股而言，此刻無疑至暗時刻，但接下來是否迎來曙光，卻仍是未知。
大面積破凈
去年底出臺的房貸新規(guī)對于行業(yè)的影響，已在資本市場上充分顯現(xiàn)。
從1月25日的股市表現(xiàn)來看，地產(chǎn)股呈現(xiàn)出整體“飄綠”的狀態(tài)。根據(jù)wind數(shù)據(jù)，申萬房地產(chǎn)板塊中1月25日下跌的公司為107家，上漲的公司僅20家，整體下跌幅度為0.93%。其中，華夏幸福（600340.SH）跌幅為7.62%，三盛控股（02183.HK）跌幅為7.22%，當代置業(yè)（01107.HK）跌幅為5.26%。
1月26日開盤后，
陽光城（000671.SZ）、美好置業(yè)（000667.SZ）、中南建設（000961.SZ）、新湖中寶（600208.SH）、招商蛇口（001979.SZ）、中駿集團（01966.HK）、中梁控股（02772.HK）等房企則維持了連續(xù)多日的下跌走勢，繼續(xù)“飄綠”。
截至1月26日午間收盤，三盛控股近5日跌幅已累計達到20.00%，華夏幸福近5日跌幅累計達13.63%，世茂集團（00813.HK）近5日跌幅累計達10.10%，碧桂園（02007.HK）、中駿集團、
陽光城、中南建設、保利地產(chǎn)（600048.SH）、富力地產(chǎn)（02777.HK）、美的置業(yè)（03990.HK）、雅居樂集團（03383.HK）等房企的近5日跌幅也累計處于6%-10%的范圍內(nèi)。
“一方面是反映了對政策的預期，體現(xiàn)了銀行房貸的影響，以及上海調(diào)控新政的影響；另一方面，在目前這個偏存量的市場中，資金大部分流向了白酒消費、新能源等行業(yè)，風口完全不在地產(chǎn)行業(yè)這邊，消息面上也是清一色的以利空為主。”有地產(chǎn)行業(yè)研究員對第一財經(jīng)記者表示。
而從更長的時間跨度來看，地產(chǎn)股目前的估值正處于歷史最低位。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，申萬房地產(chǎn)板塊的市盈率、市凈率、市銷率均處于歷史上的最低值，分別是歷史平均值的27%、40%和22%。而股息率則處于近10年來的最高值，當前值為3.79，是平均值的3.4倍，更是2007年最低值的19倍。
自從2017年新一輪宏觀調(diào)控開啟以來，地產(chǎn)股逐漸走低，并淪為破凈股最為密集的行業(yè)領域。申萬地產(chǎn)板塊的市凈率在2015年達到相對高位后便一路下行，在2020年3月落至1.23，目前已降至1.1的歷史最低值。
目前，綠地控股（600606.SH）、華夏幸福、
陽光城、濱江集團（002244.SZ）、大名城（600094.SH）等房企的市凈率均在0.8上下。更有一批房企的市凈率低于0.7，比如世茂股份（600823.SH）市凈率為0.68，美好置業(yè)市凈率為0.69。深陷債務困境的泰禾集團（000732.SZ）的市凈率僅為0.42。
泥沙俱下的行情之下，地產(chǎn)行業(yè)中頭部優(yōu)質(zhì)企業(yè)也無法避免凈值打折的尷尬局面。比如連續(xù)多年ROE保持15%以上，低杠桿、利潤穩(wěn)定增長的中國海外發(fā)展（00688.HK）市凈率已不足0.7，而昔日享譽A股的“招保萬金”中，金地、保利均已跌至即將破凈的邊緣。
政策疊加威力盡顯
上述研究員稱，“大量破凈說明地產(chǎn)股的安全邊際高，價值被低估，但是在極致低估之后會不會漲，誰也不知道。”
近期，地產(chǎn)股屢創(chuàng)新低，與房貸新規(guī)落地直接相關。業(yè)內(nèi)人士普遍認為，新規(guī)頒布還不滿一月，其影響力從頒布之初的“有限”“可控”，轉(zhuǎn)而成為近期的“大變天”“全面受限”。
1月上旬，第一財經(jīng)記者在采訪各銀行時，銀行還處于未對政策充分反應的狀態(tài)，支行、分行層面未接到任何關于調(diào)整涉房貸款的要求。兩周之后，各銀行開始放緩發(fā)放按揭貸款的速度，部分銀行甚至直接暫停放款。
“此前可能只有一些窗口指導或管控，等到實際落地的時候，（新規(guī)的）影響會比我們想象的要大得多。”中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦對第一財經(jīng)記者表示。
日前，銀保監(jiān)會首席風險官兼新聞發(fā)言人肖遠企在新聞發(fā)布會上稱，集中度管理制度不完全是新的東西，未來還將密切監(jiān)管銀行對房地產(chǎn)的融資，確保房地產(chǎn)融資的平穩(wěn)、有序。
如肖遠企所言，對銀行涉房貸款的風險管理和窗口指導是長期以來的常規(guī)工作。此前有銀行從業(yè)人員對第一財經(jīng)記者表示，新規(guī)的內(nèi)容與以往的窗口指導方向一致，控制涉房貸款增量是銀行日常的經(jīng)營行為。
也有業(yè)內(nèi)人士稱，新規(guī)更多地向行業(yè)起到了心理上施壓的作用，并不會有過多實質(zhì)上的影響。但直到目前，房貸新規(guī)才開始顯現(xiàn)出其真正的“威力”。
房貸收緊影響后市
第一財經(jīng)記者從某中資大型銀行了解到，該行已于本月20日停止發(fā)放房貸，“今年額度停得早，去年是快到3月底的時候才開始停額度，接下來什么時候有額度還不清楚。”該行工作人員談道。一家中資中型銀行的支行負責人也對第一財經(jīng)記者表示，該行的個人房貸目前已沒有額度。
據(jù)媒體報道，廣州、深圳地區(qū)的按揭貸款基本處于暫停放款狀態(tài)，長三角地區(qū)也有銀行出現(xiàn)本月停貸的現(xiàn)象。“排隊等額度”成了多數(shù)銀行的開年狀態(tài)。
為何今年的個貸額度在新年伊始就陡然吃緊？“一方面受到額度管控的限制；另一方面，去年年末壓了很多貸款沒有放，年初額度一開放，很快就用完了。”上述中資大型銀行工作人員對第一財經(jīng)記者表示。
而據(jù)某中資中型銀行負責人透露，人民銀行于上周五約談了一批2020年按揭貸款增量較大的銀行，并要求這批銀行不得再增加放款量。隨后，人民銀行對一些2020年按揭貸款增量在可控范圍內(nèi)的銀行進行了電話窗口指導，要求這批銀行的貸款余額不得超過2020年年末的余額。
和個貸一樣，房地產(chǎn)開發(fā)貸款同樣額度“告急”。第一財經(jīng)記者了解到，上述中資大型銀行的分行公司部已向各個分行下達指示，稱目前分行實際貸款增長量已超過總行上限百億，總行要求嚴格執(zhí)行規(guī)模上限管控。盡管分行正在與總行爭取規(guī)模資源，但為緩解分行管控壓力，該分行公司部要求各分行將對公放款時間延遲至2月份，分行可保證貸款在2月初發(fā)放。
同時，在放貸對象上，銀行也在進行更為嚴格的名單制管理，單筆貸款在報到總行之后，總行對于放貸的房企和項目會進行嚴格審查。“房地產(chǎn)貸款的額度一直是稀缺資源，現(xiàn)在用起來更加謹慎了。”某中資中型銀行相關負責人對第一財經(jīng)記者表示。
2020年，全國房地產(chǎn)市場冷熱不均，各地分化顯著。從此番收縮房貸的區(qū)域也多集中在樓市相對較熱的城市，如深圳、廣州等?；蛟S，熱門城市的樓市預期，又將在信貸政策的變化中緩慢轉(zhuǎn)向。
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