今年以來，熱點城市紛紛祭出樓市調(diào)控“組合拳”，以抑制投機炒作、杠桿運作等行為。
在近日相繼召開的地方兩會上，則釋放出另一信號：增加住房供應，規(guī)范發(fā)展租賃住房市場，從供給端“解決好大城市住房突出問題”。
記者梳理公開信息發(fā)現(xiàn)，截至2月3日，至少有25個省份在今年的發(fā)展規(guī)劃中提到了房地產(chǎn)和城市更新方面的內(nèi)容。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波稱，從短期政策來看，部分城市樓市升溫的原因包括新房限價、熱點板塊供應量提升、置換需求增多等。而回歸到房地產(chǎn)市場的本質(zhì)，仍需考慮供求關系。因此，解決大城市的住房問題，需要增加有效供給，尤其是對于擁有大量人口流入的城市，應有針對性增加房源，并側(cè)重于剛需和首改人群的住房需求。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則認為，“十四五”期間，熱點城市吸引人才、帶動區(qū)域發(fā)展的節(jié)奏將加快，其房價上漲、加杠桿炒房等問題會時有發(fā)生。故而，在“穩(wěn)供給”的同時，應及時打擊資金違規(guī)操作行為并實現(xiàn)全口徑的資金監(jiān)管。
增強供給“適配性”
記者注意到，地方兩會期間，多地提出應增加保障性住房的“適配性”，如實現(xiàn)供給端的“因區(qū)施策”，提升保障性住房品質(zhì)和增加中小套型普通商品房的供應等。
廣東省住房政策研究中心助理總監(jiān)羅異鏗稱，相比普通購房群體，住房保障群體對于房源的區(qū)位交通因素更加敏感，因此要改變過去“哪里有地就在哪里建保障性住房”的模式，進一步豐富住房保障產(chǎn)品，多渠道增添保障性租賃住房供給。
在上海“十四五”規(guī)劃綱要中提到，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購并舉、因區(qū)施策，以提升居住品質(zhì)為重點，持續(xù)完善住房制度體系，促進市民住有所居、住有宜居。
北京市住建委主任王飛在介紹“十四五”期間的工作重點時表示，樓市政策要“因區(qū)施策”。 根據(jù)2021年北京市政府工作報告，今年將完成不少于300公頃商品房供地，建設籌集各類政策性住房5萬套，完善長租房政策，規(guī)范租賃市場秩序，努力解決好住房突出問題。
除了公租房，“發(fā)展共有產(chǎn)權房”成為各地完善住房保障市場的新焦點，北京、上海、廣州、江蘇、四川等省市在兩會期間或在今年的政府工作報告中均有涉及。
四川省的住建工作會議指出，積極探索利用集體建設用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設，支持產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套建設和“商改租”、“工改租”等非住宅改建，從租賃市場、老舊小區(qū)改造、原有人才公寓等政策性住房轉(zhuǎn)化等多種籌集渠道，簡化審批程序。因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權住房。
1月31日，中央和國務院印發(fā)了《建設高標準市場體系行動方案》。此次政策明確，推動戶籍準入年限同城化累計互認，有序引導人口落戶；開展土地指標跨區(qū)域交易試點。
易居研究院智庫中心主任嚴躍進稱，供地增加，或?qū)⒗糜谝恍┦》莩鞘芯徑庾≌ㄔO用地緊張的問題。同時，伴隨人口落戶增加，將對大城市的市郊地區(qū)的樓市產(chǎn)生積極的影響，尤其是軌交規(guī)劃的沿線區(qū)域。
聚焦租賃市場
針對“新市民”的住房問題，地方兩會多聚焦在住房租賃市場上。一方面，多地提出發(fā)揮各類市場主體作用，多主體多渠道增加租賃住房供應。另一方面，針對去年長租公寓企業(yè)頻頻暴雷、資金鏈斷裂等問題，多地提出加快完善長租房政策，推進住房租賃立法。
在增加租賃住房供給方面，北京住建委表示，“十四五”期間，將支持發(fā)展集體土地租賃住房，鼓勵存量閑置商業(yè)、辦公樓樓宇等改造為租賃型宿舍或公寓。
上海在“十四五”規(guī)劃綱要中稱，將加大對城市運行基礎服務人員宿舍型租賃住房的供應力度，到2025年形成租賃住房供應40萬套（包括間、宿舍床位）以上。進一步發(fā)揮住房公積金制度作用，推進長三角住房公積金一體化發(fā)展。
江西在“十四五”規(guī)劃中提到，要擴大保障性租賃住房供給，重點解決新市民特別是青年群體“買不起房、租不起房”問題。
此外，河南、山西、廣西、云南等多個省份的政府工作報告中，也提到了“有效增加保障性租賃住房的供給”，“完善長租房政策”。
記者注意到，北京、上海等地在兩會期間，均表示將對住房租賃立法。
在張波看來，立法應從供需兩側(cè)進行探討。從供給側(cè)來看，一方面，需要通過國家層面的法治手段，遏制各種租房亂象，包括群租、租金貸、違法搭建等問題。另一方面需完善房屋租賃制度頂層設計，明確房屋租賃雙方權益和中介公司責任，建立快速解決房屋租賃糾紛機制，讓解決租房糾紛問題有法可依。從需求側(cè)來看，應從法律層面強化對承租者權益保障，進一步增強承租者的“安全感”。
2月2日，北京、深圳兩地迎來了住房租賃的新規(guī)。其中，北京首次明確，禁止“長收短付”，“租金貸”只能撥付給個人。
在“租售同權”上，深圳出臺的新規(guī)中明確，將大力推進公共服務均等化，結合深圳戶籍遷入的相關政策，逐步推進租賃住房在積分入戶政策中與購買住房享受同等待遇。在加大學前教育和義務教育學位供給的同時優(yōu)化租賃住房積分入學政策。
李宇嘉認為，所謂的“租售同權”，具有相對性，尚且不能覆蓋到社區(qū)內(nèi)優(yōu)質(zhì)的公共資源。如在熱點城市學位稀缺的情況下，想實現(xiàn)教育資源的“租售同權”仍任重道遠。目前，政府層面可以出臺更多的配套政策進行民生“兜底”，如已經(jīng)落地的“多校劃片、搖號入學”的教育政策等。
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