住房問題關(guān)系民生福祉，房地產(chǎn)市場的變化牽動人心。中央經(jīng)濟工作會議提出，要解決好大城市住房突出問題。這將給我國房地產(chǎn)市場帶來哪些變化？在防范房地產(chǎn)金融風險方面，還面臨哪些挑戰(zhàn)？日前，記者就這些問題采訪了浙江工業(yè)大學(xué)副校長虞曉芬。

記者：中央經(jīng)濟工作會議特別強調(diào)“解決好大城市住房突出問題”，這釋放出哪些信號？會給未來的政策走向、住房供應(yīng)體系等帶來哪些變化？

虞曉芬：經(jīng)過多年努力，我國住房問題已從總量短缺轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)性供給不足。改革開放特別是住房制度改革以來，我國通過大力發(fā)展商品住房和加大住房保障力度，城鎮(zhèn)居民居住條件發(fā)生了顯著變化，2019年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積達到39.8平方米，比1999年凈增加20.8平方米。但是，住房領(lǐng)域不平衡不充分矛盾突出，主要集中在大城市，人口規(guī)模大、新增人口多、供給量少、房價高，租賃市場又存在供應(yīng)不足、供給結(jié)構(gòu)不合理，造成新市民、青年人特別是從事基本公共服務(wù)人員等群體的住房困難問題比較突出。

基于這一背景，中央經(jīng)濟工作會議特別強調(diào)“要高度重視保障性租賃住房建設(shè)”，并明確土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜，對租金水平進行合理調(diào)控，提出要規(guī)范發(fā)展長租房市場，釋放出支持保障性租賃住房建設(shè)和規(guī)范發(fā)展長租房的積極信號。

在大力發(fā)展政策性租賃住房的同時，要規(guī)范發(fā)展長租房。2018年以來，逾百家長租公寓陸續(xù)“爆雷”，損害了廣大居民利益，破壞了長租房市場聲譽，沖擊了正處在上升通道的住房租賃市場，教訓(xùn)是深刻的。從政府角度，要加快健全法律法規(guī)，明確禁止企業(yè)采取“高收低租”“長收短付”等不當?shù)慕?jīng)營手段，切實加強市場監(jiān)管、住建、公安等部門的信息共享和聯(lián)合執(zhí)法，建立住房租賃資金監(jiān)管制度，把長租房從業(yè)機構(gòu)和房源都納入監(jiān)管平臺。

隨著保障性租賃住房供給的增加和長租房市場的規(guī)范發(fā)展，我國長期存在的重售輕租的住房供應(yīng)體系將發(fā)生變化，租賃房占比進一步提高，租賃市場規(guī)范程度大幅度提升，租賃住房將成為居民可長期接受的住房消費方式。

記者：中央經(jīng)濟工作會議提出，要高度重視保障性租賃住房建設(shè)，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，規(guī)范發(fā)展長租房市場。這將對未來我國住房租賃的發(fā)展帶來哪些影響？

虞曉芬：此次中央經(jīng)濟工作會議對住房租賃市場的發(fā)展具有里程碑意義：一是改變了住宅用地資源配置的方式，結(jié)束了長期以來對

規(guī)模龐大的租賃住房市場無專項用地保障的歷史。二是深刻改變住房租賃市場結(jié)構(gòu)，改變住房租賃市場長期以私人房源為主導(dǎo)、公租房和集中式長租房占比低，導(dǎo)致租賃市場難管理、管理難問題突出的格局。三是小戶型、低租金租賃住房供給更充分，通過在出讓用地、集體建設(shè)用地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)用地、閑置或低效利用企事業(yè)單位自有土地，以及“工改租”“商改租”上量身定制開發(fā)一批租賃住房，小戶型、低租金租賃住房供給更充分、結(jié)構(gòu)更合理。四是租賃市場發(fā)展更規(guī)范更健康。政策性租賃住房會更好地發(fā)揮市場“穩(wěn)定器”的作用。五是隨著住房租賃者也能享受與購房者同等公共服務(wù)政策的推進，住房租賃將成為廣大居民可接受的住房消費方式。

記者：加強房地產(chǎn)金融調(diào)控，也是促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展極為重要的一環(huán)。在防范房地產(chǎn)金融風險方面，還面臨哪些挑戰(zhàn)？

虞曉芬：當前，我國房地產(chǎn)面臨“三高”：房價過高，金融化程度過高，地方經(jīng)濟對房地產(chǎn)依賴度過高。房地產(chǎn)是資本高度密集型產(chǎn)業(yè)。以貨幣政策為核心，動用信貸供給量、貸款利率等金融工具，通過調(diào)節(jié)房地產(chǎn)業(yè)的貨幣供給量、融資成本等指標，能對整個房地產(chǎn)市場供給與需求、房價波動以及房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展產(chǎn)生巨大的影響。

當前，完全有必要通過金融調(diào)控，建立銀行房地產(chǎn)貸款集中度管理制度、房地產(chǎn)企業(yè)“三條紅線”融資管理規(guī)則、居民債務(wù)收入比監(jiān)測體系，嚴防“三高”繼續(xù)惡化，用時間換空間，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場軟著陸。如果這些舉措到位，預(yù)計房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)市場最大的變化是趨向理性，房地產(chǎn)企業(yè)不會過度負債、盲目拿地，居民消費量力而行，投資投機性需求被擠出，地價房價回歸平穩(wěn)。

記者：下一步，在推進房地產(chǎn)長效機制建設(shè)、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展方面，還應(yīng)作出哪些努力？未來一段時間我國房地產(chǎn)市場走向?qū)⒊尸F(xiàn)哪些特點？

虞曉芬：從國家層面，緊緊圍繞“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，加快完善房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)稅收長效制度建設(shè)，完善住房保障頂層設(shè)計，建立“人地掛鉤”機制等，把住房資源更多地配置給人口集聚的城市和自住型家庭。從城市層面，緊緊圍繞“穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期”目標，可建立“限房價、競地價”“限房價、競保障性住房”等機制，防止高地價推動高房價；通過優(yōu)先保障無房戶購房、限購、限售等措施，優(yōu)先配置給自住型購房的居民家庭，讓住房回歸居住屬性；嚴格審查開發(fā)商購地資金來源、嚴查各類違規(guī)資金購地購房，遏制投資投機性炒地炒房行為。

預(yù)計未來一段時間我國房地產(chǎn)市場運行總體更平穩(wěn)，但部分城市房價上漲壓力依然較大，地方政府需在“解決大城市住房突出問題”的政策導(dǎo)向下，加大住宅用地供給，加快完善以保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，重點發(fā)展政策性租賃住房，規(guī)范發(fā)展長租房市場，及時精準運用各類調(diào)控工具，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。