2020年，中國房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷新冠疫情后依然創(chuàng)出全年銷售面積和銷售金額兩項新高。

那么，在堅持“房住不炒”以及金融審慎的“三條紅線”原則全面落實背景下，今年樓市走向又是如何？

澎湃新聞獨家約訪多位中國領(lǐng)軍級別的房企高管，試圖從他們眼中尋求中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展之道。“現(xiàn)在大家都開始拼管理科學(xué)，既要規(guī)模，又要一定的利潤，還要確保安全的現(xiàn)金流，只要是成熟的開發(fā)商，這三項指標(biāo)都得平衡，也就是‘三道紅線’。”花樣年控股集團有限公司（01777.HK）董事會主席潘軍在談及“三道紅線”時對澎湃新聞（www.thepaper.cn)說到。

2020年9月初，監(jiān)管部門在開發(fā)商試點施行融資“三道紅線”，對于開發(fā)商而言，這意味著融資更難了。

潘軍說，“誰能把三道紅線處理好，誰才能活得下去。如果不在這個行業(yè)干，你不知道這個行業(yè)的美好。就像郁亮總（萬科集團董事會主席）2018年底分享的，萬科現(xiàn)在不都在收縮嘛？養(yǎng)老砍掉了，長租公寓不做了，滑雪和酒店合并了，現(xiàn)在主要研究地產(chǎn)和物業(yè)。跟我們一樣，我們說地產(chǎn)和社區(qū)服務(wù)，萬科說地產(chǎn)和物業(yè)，其他都在逐漸收縮。”

對于收縮的原因，潘軍表示，因為其他產(chǎn)業(yè)很難達到地產(chǎn)這么大的規(guī)模。“ 我們的行業(yè)畢竟是17萬億的規(guī)模，那天郁亮說冰雪一年才做3億多的營業(yè)規(guī)模，但是投了上百億，投它干嘛？還不夠付利息的，最后發(fā)現(xiàn)還是地產(chǎn)行業(yè)有足夠的容量，用這個行業(yè)的錢做做別的投資，在哪個行業(yè)都是大錢。房地產(chǎn)行業(yè)是基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，國家沒有它不行，但也不能太依賴它，它的空間還是非常大，稍微折騰折騰，比其他行業(yè)空間還大。”

2020年，一場突如其來的新冠肺炎疫情讓這個極度依賴線下銷售的地產(chǎn)行業(yè)遭遇重創(chuàng)。談及公司2020年的銷售業(yè)績，潘軍對公司的整體業(yè)績表示滿意。

“疫情之下，一度很忐忑，但公司整體還是超額完成了目標(biāo)。”潘軍說，大家肯定很關(guān)注我們的新團隊，新團隊組合完之后完整運營的一年，這一年我還是比較滿意，雖然大家剛開始磨合，但整體業(yè)績還是比較滿意。”

花樣年公布的2020年業(yè)績顯示，2020 年1至12月，花樣年全年累計實現(xiàn)合同銷售金額約492.07億元，同比增長36%，超額9.35%完成全年銷售目標(biāo)。相應(yīng)已售建筑面積為約334.7萬平方米，平均售價為每平方米約14701元。

潘軍提到，未來中國的房地產(chǎn)將進入另外一個新的時點。

“我認(rèn)為中國再過幾年，人才房夠了之后，商品房可能是少數(shù)人的選擇，在這個點上，中國的房地產(chǎn)將進入另外一個新的時點，大家也應(yīng)該呼吁開發(fā)商生產(chǎn)好房子，否則地價往上漲，房價往下壓，只能壓建安成本，今后生產(chǎn)的不都是爛房子嗎？只是滿足基本剛需的房子，產(chǎn)品質(zhì)量大家都在壓降成本，這個邏輯是不對的。其實未來中國不缺房子，中國缺好房子，適合那個時代，人們認(rèn)為自己應(yīng)該過的生活對應(yīng)的產(chǎn)品，而不應(yīng)該是讓人滿足居住功能的爛房子。原來我們很多房子都是按居住功能，有住的地方，有洗手間，有廚房，人均25平方米，應(yīng)該住那樣的房子嗎？不應(yīng)該啊，我們的房子要滿足讓年輕人真正意義上感受生活的美好，而不是感受生活的茍且。在產(chǎn)品設(shè)計方面，我們強調(diào)可選擇，能不能選擇不同客戶、不同價值主張，產(chǎn)生新的溢價，這是花樣年認(rèn)為應(yīng)該做的事情。”

在談及2021年的市場時，潘軍表示會非常謹(jǐn)慎。

“我相信房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入細(xì)分化市場，核心一二線城市的房價穩(wěn)定了，其實局部三四線城市還有下降，所以我們在選擇的時候，選擇進入有優(yōu)勢的城市，也不是每個城市都去。從這個角度算下來，各家有各家的平衡度，不是每個城市都要去，一是房子要能賣得出去，二是對當(dāng)?shù)乜蛻舯容^熟悉。2021年我們非常謹(jǐn)慎，一定要做深耕戰(zhàn)略，而不是擴城市。三是通過財務(wù)結(jié)構(gòu)，包括產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面調(diào)整，不能是大地塊，這種都是央企敢去拿，我們拿的話在規(guī)模上受一定的控制，城市更新我們的空間還比較大，通過十年的發(fā)展，形成了比較好的資產(chǎn)積累，而這部分不計入房地產(chǎn)開發(fā)的負(fù)債，我們通過合作、合資，會有更好的財務(wù)表現(xiàn)。”