2020年年末至2021年初,上海樓市“局部地段、局部類型的房子出現(xiàn)了一些過熱的苗頭”。緊接著,上海就推出樓市調(diào)控“組合拳”,向市場(chǎng)傳遞出樓市“冒頭即調(diào)控”的穩(wěn)定信號(hào)。

在新政系統(tǒng)、精準(zhǔn)調(diào)控下,效果立竿見影。澎湃新聞在采訪中發(fā)現(xiàn),政策出臺(tái)一周后,市場(chǎng)預(yù)期即開始轉(zhuǎn)變,二手房帶看出現(xiàn)下跌,房東漲價(jià)比例出現(xiàn)明顯下降。

對(duì)于后市,專家建議,購房者必須理性對(duì)待,此時(shí)盲目追高可能就接盤了。

上海樓市局部過熱“冒頭就打”

年初,上海一二手房在銷售過程中的投訴日漸增多,涉及房東跳價(jià)、違約,以及認(rèn)籌金太多、退款周期長等新現(xiàn)象。

上海交通大學(xué)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心主任陳杰在接受上海電視臺(tái)采訪時(shí)表示,這幾年上海的房地產(chǎn)從供給、銷售、價(jià)格來說,基本上還是比較穩(wěn)定的。但是近期在局部地段、局部類型的房子出現(xiàn)了一些過熱的苗頭,比如有些樓盤銷售特別火,有些二手房東出現(xiàn)了心理上的不穩(wěn)定,這其實(shí)是房地產(chǎn)特有的傳染心態(tài),大家買漲不買跌。

對(duì)此,1月21日晚,上海市發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》(以下簡稱“《意見》”),通過一系列“組合拳”的方式調(diào)節(jié)住房需求,強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

上海市房管局房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管處調(diào)研員蔣慰如在接受媒體采訪時(shí)透露,《意見》主要包含四大板塊:增加供應(yīng)、調(diào)控需求、穩(wěn)定預(yù)期和強(qiáng)化監(jiān)管。

上海在樓市較活躍、一些違規(guī)行為有所露頭的情況下,新政果斷以“組合拳”的方式全面降低樓市投資投機(jī)買家入市機(jī)會(huì)、提高入市成本。

談及上海樓市新政出臺(tái)的時(shí)間,在接受上海電視臺(tái)新聞綜合頻道采訪時(shí),上海市房管局房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管處調(diào)研員蔣慰如分析,主要是為了一個(gè)貫徹、一個(gè)構(gòu)建和一個(gè)堅(jiān)持。一個(gè)貫徹是貫徹國家的因城施策、“一城一策”,落實(shí)城市的主體責(zé)任;一個(gè)構(gòu)建是加快構(gòu)建房地產(chǎn)的長效機(jī)制,著重要穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià);一個(gè)堅(jiān)持是要堅(jiān)持租購并舉,重供應(yīng)、調(diào)需求、強(qiáng)監(jiān)管,促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦向澎湃新聞表示,市場(chǎng)有躁動(dòng)情緒,對(duì)樓市穩(wěn)健運(yùn)行造成影響。尤其是馬上會(huì)面臨3、4月份的小陽春行情,及時(shí)出臺(tái)政策可及時(shí)阻止市場(chǎng)中的亂象并且可以穩(wěn)定市場(chǎng)情緒和預(yù)期。

樓市組合拳之法拍房納入限購

1月25日起,對(duì)位于上海市的住宅房產(chǎn)拍賣標(biāo)的,包括公拍網(wǎng)、阿里拍賣、京東拍賣等拍賣平臺(tái)的司法拍賣頻道中的住房拍品均提示參拍者需要符合上海市商品住房限購政策。

法拍房是指法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣的房屋,目前北京、廣州、深圳、南京等地對(duì)住宅類法拍房有限購要求,不過此前上海對(duì)于法拍房沒有限購,導(dǎo)致不少?zèng)]有購房資格的市民通過法拍途徑來買房。根據(jù)相關(guān)規(guī)定,網(wǎng)絡(luò)司法拍賣起拍價(jià)不得低于評(píng)估價(jià)或者市價(jià)的70%。實(shí)際上,由于買的人多,在上海撿漏買法拍房的概率正在變低,有的法拍房價(jià)格已經(jīng)高于市場(chǎng)價(jià)。購買法拍房可能存在房屋過戶稅費(fèi)、落戶等風(fēng)險(xiǎn),購房者需要防范風(fēng)險(xiǎn)。

陳杰在接受新華社采訪時(shí)表示,上海出臺(tái)的一系列調(diào)控“組合拳”是對(duì)炒房行為的精準(zhǔn)打擊。

樓市組合拳之規(guī)范租房市場(chǎng)

2月4日,上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)等十部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范本市住房租賃市場(chǎng)秩序的實(shí)施意見》(簡稱《規(guī)范住房租賃市場(chǎng)意見》)規(guī)范租賃市場(chǎng)秩序。

上海市要求堅(jiān)決遏制“高進(jìn)低出”“長收短付”行為?！兑?guī)范住房租賃市場(chǎng)意見》對(duì)住房租賃服務(wù)收費(fèi)、租金支付周期以及住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)等提出了明確要求,并要求住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)應(yīng)在上海市注冊(cè)的商業(yè)銀行,開立全市唯一的資金監(jiān)管賬戶,由監(jiān)管銀行對(duì)企業(yè)租金押金的收付實(shí)施監(jiān)管。同時(shí)《意見》要求建立住房租賃企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制,強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)提示,堅(jiān)決遏制“高進(jìn)低出”和“長收短付”行為。

《規(guī)范住房租賃市場(chǎng)意見》提到,住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)向承租人收取租金的周期,應(yīng)當(dāng)與向出租人支付租金的周期相匹配。住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)不得強(qiáng)迫或以租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人一次性支付超過三個(gè)月的長周期租金。房屋管理、市場(chǎng)監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)在合同示范文本中增加特別告知內(nèi)容,提示承租人一次性支付長周期租金,可能產(chǎn)生租金損失風(fēng)險(xiǎn)。

同時(shí),住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)應(yīng)在上海市注冊(cè)的商業(yè)銀行中,開立全市唯一的住房租賃資金監(jiān)管賬戶,住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)收取的租金和押金,應(yīng)當(dāng)由承租人直接存入監(jiān)管賬戶。

《規(guī)范住房租賃市場(chǎng)意見》要求嚴(yán)格資金收付要求。承租人支付租金周期在三個(gè)月以上的,租金應(yīng)當(dāng)按月劃轉(zhuǎn)至住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu);承租人支付周期不超過三個(gè)月的,由住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)與承辦銀行約定按月劃轉(zhuǎn)或按季劃轉(zhuǎn)。

住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)向收儲(chǔ)房源的出租人支付租金和押金,由承辦銀行按照機(jī)構(gòu)與出租人的合同約定劃轉(zhuǎn)。住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)收取承租人的押金,只能用于支付收儲(chǔ)房源的應(yīng)付押金。

建議購房者理性思考,盲目追高可能成接盤俠

新政出臺(tái)后,有中介公司出現(xiàn)千萬標(biāo)的房子的單子解約。在經(jīng)紀(jì)人小李經(jīng)手的房產(chǎn)買賣中就遇到了“離婚以獲首套資格”的情況,“新政出來后,這個(gè)單子就很尷尬,因?yàn)槎ń鹨呀?jīng)交了,但是網(wǎng)簽和貸款現(xiàn)在都辦不了。因?yàn)槎址渴强憔W(wǎng)簽的時(shí)間。1月22日之前沒有網(wǎng)簽成功的都要按照新政策執(zhí)行了,就是追溯離婚前的家庭套數(shù)。”

這樣的情況并非個(gè)例。

新政出臺(tái)一周,對(duì)市場(chǎng)的效果已經(jīng)開始顯現(xiàn),二手房帶看量下降11%。上海鏈家公布的一周(1/25-1/31)各項(xiàng)二手房指標(biāo)來看,環(huán)比均出現(xiàn)下滑,其中,成交套數(shù)環(huán)比下降26%,成交均價(jià)環(huán)比下降2%,掛牌量下降16%,帶看量下降11%,新增客戶量下降8%,新政對(duì)需求端的抑制作用初現(xiàn)成效。

上海鏈家市場(chǎng)研究部資深分析師楊雨蕾指出,此次新政遏制假離婚買房、提高增值稅年限等調(diào)控升級(jí)的措施對(duì)市場(chǎng)有效降溫,特別是增值稅年限的調(diào)整直指二手房市場(chǎng),房東上調(diào)掛牌價(jià)的比例出現(xiàn)明顯下降,降價(jià)占比提升6個(gè)百分點(diǎn),而買家考慮到交易成本的增加,亦出現(xiàn)觀望的情緒,疊加后續(xù)出臺(tái)的法拍房限購、結(jié)構(gòu)封頂放貸等組合拳,向市場(chǎng)釋放“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的信號(hào),起到為樓市降噪的作用。

對(duì)于后續(xù)市場(chǎng)走勢(shì),盧文曦表示,新房市場(chǎng)中打新熱有望降溫,今后認(rèn)籌率超過100%的項(xiàng)目會(huì)明顯減少。由于增值稅征免年限延長,短期內(nèi)這個(gè)交易成本難以轉(zhuǎn)嫁到下家,價(jià)格有重新磨合的過程。尤其是在出臺(tái)收緊政策后,市場(chǎng)預(yù)期會(huì)轉(zhuǎn)變,短期二手房價(jià)格會(huì)理性回歸。

陳杰在接受《夜線約見》采訪時(shí)向市民建議,購房不要盲目追高,房價(jià)上漲的原因可能是個(gè)別政策的調(diào)整行為,具有不確定性,可能未來還會(huì)調(diào)整,盲目追高可能就接盤了。因此建議大家要理性思考,多查詢正規(guī)、官方信息進(jìn)行獨(dú)立判斷。