每到春節(jié)，在外奔波漂泊一年的“打工人”紛紛返回家鄉(xiāng)，有著眾多外來人口的一線城市就會恢復(fù)寧靜。而全國歡度春節(jié)的七天假期，往往是“返鄉(xiāng)置業(yè)”的高峰，一線城市房地產(chǎn)市場則是最為冷淡的時期，售樓處關(guān)閉、成交低迷都是常態(tài)。
今年，政府倡導(dǎo)“就地過年”，很多“打工人”留在一線城市度過春節(jié)。對于“就地過年”催生的一線城市銷售機遇，部分開發(fā)商態(tài)度積極，喊出“春節(jié)不打烊”的口號，去年興起的線上看房又熱了起來，開發(fā)商們希望通過這些手段搶到春節(jié)檔期的籌碼。
上海：購房者頻吃“閉門羹”，成交卻創(chuàng)5年新高
如果僅看數(shù)據(jù)，今年春節(jié)長假，上海樓市交出了五年以來最漂亮的成績單。上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)長假期間（2021年2月11日-2月17日）上海新建商品住宅合計成交119套，面積約13067平方米，成交均價48617元/平方米。
這一數(shù)據(jù)與去年春節(jié)期間深受疫情影響的市場相比，無疑是暴增的，其中成交面積同比增加近360%，成交均價同比上漲約22.8%。而且，這是近五年來，上海春節(jié)假期成交套數(shù)唯一一次突破百套。
數(shù)據(jù)背后與“就地過年”的政策不無關(guān)系。在春節(jié)期間花了三天時間去看房的周靜（化名）就是因為就地過年而萌生了假期去看房的想法，“春節(jié)回不了家，難得的假期不能無所事事，剛好準備今年買房，索性就趁著休息去看看房。”
周靜以為，上海各大商場里大排長龍的場景也會發(fā)生在售樓處，但事實并非如此。周靜告訴時代財經(jīng)，大年初一時，她本著“不要跑空”的心理致電虹橋兩個樓盤售樓處進行咨詢，其中一個項目告知春節(jié)期間需要預(yù)約看房，另一樓盤則表示春節(jié)期間不進行實地接待，可在網(wǎng)上售樓處進行VR看房。
“要求我們VR看房的那個樓盤，我們直接放棄了。當天下午去看了預(yù)約看房的樓盤，售樓處只有兩名置業(yè)顧問在值班，沙盤的燈都是等我們到了之后臨時打開的，感覺整個售樓處都特別暗淡，和商場里那種沸騰的氣氛完全不同。”
而后的幾天，周靜陸陸續(xù)續(xù)咨詢了七八個樓盤，開放售樓處的樓盤不到一半，而且售樓處大多門庭冷落。折騰三天，周靜決定終止春節(jié)看房的行程安排，她說，滿懷激動的心情開啟假期看房之旅，一個接一個的閉門羹卻讓她掃興而歸。
當然，普遍冷靜的市場中，并非沒有周靜預(yù)想的“排隊看房”。大年初五，一張攝于上海寶山區(qū)建發(fā)云錦灣門口的照片在業(yè)界傳開，由于看房人數(shù)較多，售樓處進行限流，門口等待看房的人排起長隊。
中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦表示，春節(jié)期間上海樓市的分化格局較為明顯，剛改類產(chǎn)品人氣更勝一籌。不過，即便部分樓盤在春節(jié)期間保持了較高的熱度，盧文曦仍然用“低空運行”一詞來總結(jié)過去一周的上海樓市。
他指出，簽約相對較多的項目推盤量都在3萬平方米以上，有些是年前開盤“搶收”、零星未簽約的房源拖延至假期才辦理相關(guān)手續(xù)，且2月本身就是市場傳統(tǒng)淡季，即便要推盤，時間節(jié)點也會到2月底。
更關(guān)鍵的是，1月底上海升級調(diào)控政策，新政對購房資質(zhì)做出更高要求，新盤的搖號亦向無房家庭傾斜，采取計分搖號政策，二手房的增值稅征收規(guī)則也有所調(diào)整，這一系列新政策都讓買家產(chǎn)生觀望情緒，從而影響整個春節(jié)假期的市場走勢。
盧文曦稱，和以往的調(diào)控舉措不同，春節(jié)前發(fā)布的調(diào)控政策精細度更高，買家們需要更多的案例進行參考，理解消化政策的時間更長。他對于春節(jié)期間樓市供、求冷清的狀態(tài)并不意外。
其預(yù)計，隨著年后傳統(tǒng)“小陽春”的到來，上海樓市會逐步恢復(fù)正常狀態(tài)，供應(yīng)及成交都會有所提升，但基于當前嚴格的調(diào)控舉措，市場很難出現(xiàn)去年下半年的非理性現(xiàn)象。
深圳：新房開門紅，二手房遭遇“速凍”
在2021年這個特殊的春節(jié)，深圳不止有景區(qū)、商場、電影院的火爆，留深的購房者同樣帶動了深圳春節(jié)新房市場的火熱。
一反傳統(tǒng)，大量銷售案場在春節(jié)假期內(nèi)保持正常開門迎客。據(jù)深圳中原統(tǒng)計，除夕至初六春節(jié)假期期間全程“不打烊”的售樓處達30家，全市范圍內(nèi)絕大部分項目在初四前正式啟市。特別是一些商辦、公寓類項目還推出特價房、專享禮、到訪禮等活動。如深國際萬科和頌軒V寓和合景同創(chuàng)廣場，均推出成交優(yōu)惠98折；灣景時代公館在98折基礎(chǔ)上，對所有到訪客戶給出年貨半價購的優(yōu)惠。
開發(fā)商過年“不打烊”的銷售策略賭對了市場。今年春節(jié)，深圳新房市場迎來開門紅，諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)假期期間深圳新房日均成交達到35套，相較于2020年春節(jié)假期深圳新房零成交的低潮，情況明顯轉(zhuǎn)好。
但相對于持續(xù)保持熱鬧的新房市場而言，深圳的二手房市場在春節(jié)前突遭嚴厲調(diào)控，瞬間急凍。
2月8日，在農(nóng)歷新年前4天，深圳住建局突然向二手房市場丟下一枚“炸彈”。當天中午，深圳住建局對外宣布建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制，給深圳的3595個小區(qū)“明碼標價”，各小區(qū)成交參考價格普遍低于當前的實際成交價格，并在當晚召集深圳五大中介公司開會。
次日，中介機構(gòu)上的房源掛牌價和歷史成交價全部消失。深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心主任王鋒在公開解讀二手住房成交參考價格發(fā)布機制的時候提到，商業(yè)銀行將會以官方參考價作為發(fā)放貸款的重要參考。
如銀行以官方參考價為貸款標準，單套房源評估價下降，可貸款金額下降，將導(dǎo)致首付比例大大提高。換言之，此次調(diào)控將通過限制銀行貸款，抑制購房需求，改變供需關(guān)系，平穩(wěn)房價。
“指導(dǎo)價”的調(diào)控政策讓深圳火熱的二手房市場瞬間冷靜。樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2021年節(jié)前2周新增客源量大幅上漲，漲幅達到42%；網(wǎng)簽數(shù)量超5000套，與2020年數(shù)據(jù)基本持平，相較于2019年數(shù)據(jù)大漲250%。
福田一資深房產(chǎn)中介李達向時代財經(jīng)表示，深圳二手房在年尾曾迎來一波翹尾行情，節(jié)前他每天都忙于帶客戶看房，市場的火熱行情讓他對這個春節(jié)假期充滿期待。但在政策發(fā)布之后，業(yè)主與客戶兩方陷入觀望情緒。
“目前政策的具體執(zhí)行細則還沒有出來，到底如何影響市場還很難說。由于一起都不明朗，現(xiàn)在大家都在觀望。”李達透露，截至2月18日，各個銀行貸款評估價仍未出現(xiàn)調(diào)整。
但在他看來，不論如何，基于深圳住宅市場供明顯小于求的基本面，房價跌到政府給出的成交參考價的可能性不大，深圳樓市接下來大概率是進入新一輪的橫盤期。
廣州：開發(fā)商淡定，買房人也沒多自在
在“就地過年”的倡議之下，往年春節(jié)期間大量人口流出的廣州成了不少異鄉(xiāng)人的留守之地，這直接拉動了廣州春節(jié)樓市。
據(jù)廣州樂居統(tǒng)計，春節(jié)期間廣州全市一手住宅網(wǎng)簽58套，比去年同期的25套增長了140%，是自2015年來網(wǎng)簽套數(shù)最高的一年，網(wǎng)簽面積5161平方米，同比去年增加148%。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，包括廣州、北京、深圳在內(nèi)的三個一線城市春節(jié)兩周累計成交量較2020年和2019年同期漲幅均在45%以上，創(chuàng)3年來春節(jié)同期成交新高。
二手房市場熱度也高于往年。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)期間重點18城成交普遍好于去年同期，18城中有一半的城市鏈家成交量在5套及以上。重點城市有一部分購房需求釋放，鏈家APP線上房源瀏覽量同比增加約1.5倍。市場預(yù)期亦處近三年高位，春節(jié)期間貝殼重點城市二手房市場景氣指數(shù)約41，2019年及2020年同期分別為35和29。
去年底計劃換房的王艷（化名），從今年1月份開始正式看房，春節(jié)期間也沒有懈怠。據(jù)其透露，今年在廣州過年時，初三、初七都安排去看房，一共看了五個項目，其中一個沒有營業(yè)，其余都有接待。
“不打烊”的項目現(xiàn)場也并不冷清。王艷介紹，其大年初三看的一個項目售樓部有10幾組客戶，現(xiàn)場都不夠銷售來接待。
不過，長久以來，春節(jié)都是返鄉(xiāng)置業(yè)的高峰，一線城市反而是淡季，盡管今年需求有增加，但王艷感覺廣州的開發(fā)商并沒有特別重視春節(jié)的營銷。“最大的感受就是開發(fā)商很淡定、不著急。”
王艷稱，她看過的四個項目都沒有特別多的促銷活動，且大部分都沒有貨，銷售也不知道今年的推貨計劃，這讓王艷頗感無奈。“明明覺得開發(fā)商日子不好過，但是發(fā)現(xiàn)買房的人也沒多自在，銷售都不是很熱情。”
實際上，從供應(yīng)端來看，春節(jié)期間廣州開發(fā)商推盤并不算積極。據(jù)中地行不完全統(tǒng)計，春節(jié)期間（2021年2月11日-2月17日，下同）廣州有49個樓盤選擇“春節(jié)不打烊”。
克而瑞中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)兩周（2021年2月4日-2月17日，下同）廣州商品住宅累計新增供應(yīng)14.4萬套，同比減少21%，比2019年同期減少58%。
地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)家鄧浩志認為，開發(fā)商肯定有預(yù)計到就地過年會增加看房量，所以今年廣州80%的售樓處都有開放，但受限于春節(jié)期間施工單位停工，政府部門放假等原因，開發(fā)商一般都很難拿到新貨源的預(yù)售證，大部分都是推存貨。“所以春節(jié)樓市的熱度沒有直接反映在推貨上。至于促銷力度，很大程度取決于后市表現(xiàn)，目前來看，廣州年后樓市是看好的。”
北京：交易火爆，但或很難復(fù)制
劉遠（化名）是北京通州區(qū)某樓盤的銷售經(jīng)理，春節(jié)她沒放假，超乎尋常的忙碌：接待前來看房的購房者，還配合當?shù)刈悦襟w大V做了兩場直播。她所在的樓盤三期于去年7月開盤，“就地過年”的倡導(dǎo)為劉遠和同事們提供了難得的銷售機會。
同行們也沒閑著。春節(jié)期間，北京全市超過60個項目不打烊。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對時代財經(jīng)稱，“因為不出京，很多購房者利用春節(jié)假期看房，大部分售樓處接待客戶數(shù)量與日常周末接近，這也是歷史上第一次出現(xiàn)春節(jié)長假購房者井噴的現(xiàn)象。”
北京二手房市場同樣活躍。大年初四，在北京做房產(chǎn)中介的王云（化名）就開始上班了。據(jù)她介紹，在初四、初五提前回來上班的房產(chǎn)經(jīng)紀人比往年多很多。由于就地過年，可看、可簽的房子都較往年春節(jié)多很多，上門咨詢的購房者也較往年大幅增長。
由于春節(jié)期間（2月11日至18日）北京房地產(chǎn)網(wǎng)簽系統(tǒng)暫停服務(wù)，目前暫無官方數(shù)據(jù)反映市場實況，但鏈家數(shù)據(jù)可作佐證。2月10日（除夕前一日），鏈家在售二手房75547套， 2月17日掛牌房源則降至75350套，減少197套，日均成交超28套。而在去年10月6日，北京待售二手房曾高達95104套。
動態(tài)交易量或更“火爆”。張大偉稱，據(jù)不完全統(tǒng)計，大年初三后，北京全市二手房日成交量均超100套，刷新了春節(jié)期間歷史記錄。
文靜（化名）在今年春節(jié)期間買下一套產(chǎn)權(quán)70年的二手公寓。“比2020年11月同小區(qū)成交的一套房貴了55萬，深深地擔心站在高崗上。”她在微博上寫道。但有網(wǎng)友留言安慰稱：“不會站在崗上的，節(jié)后買又一個55萬沒有了。”
從漲跌比率來看，文靜的擔心似乎并無必要，北京的房價仍然處于上升通道。北京某房產(chǎn)大V根據(jù)鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2月17日北京價格上漲的房子47套，下跌的為46套，漲跌比1:0.98。這是今年以來漲跌比第四次破1，首次破1在2月9日，當日漲價的房子 83套、下跌的80套，漲跌比1:0.96。
北京樓市的活躍延續(xù)著去年底以來的行情。北京中原的成交數(shù)據(jù)顯示，2020年12月，北京一手房成交9768套，成交額達577.4億元，創(chuàng)下一年來新高。2021年1月，北京一手房總成交額459.85億元，同比2020年1月大漲118%，創(chuàng)下一年來成交額的次高，僅次于2020年12月。
不過，北京也在著力打擊投資客、嚴控樓市過熱。2月10日，北京地區(qū)金融監(jiān)管部門要求銀行有針對性地加強個人經(jīng)營性貸款業(yè)務(wù)全流程管理，審慎向近期申請過個人住房按揭貸款或購買住房的客戶發(fā)放個人經(jīng)營性貸款。
不過，在北京業(yè)內(nèi)人士看來，目前北京樓市還算平穩(wěn)，上述調(diào)控對樓市的影響或到3月才顯現(xiàn)。“目前還看不出來，中介們還在陸續(xù)回到崗位中，政策的影響得到3月再看成交情況。但可以肯定的是，今年畢竟是一個特殊的春節(jié)，這個假期的北京樓市情況，以后或很難復(fù)制。”
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