深圳樓市在新政影響下效果開始顯現(xiàn)，二手房網(wǎng)簽量迅速下滑，有中介門店在新政后“一單未開”。
深圳市住房和建設(shè)局于2月8日連發(fā)3條公告，宣布建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制，并首次發(fā)布全市3595個住宅小區(qū)二手住房成交參考價格。但參考價普遍較低，幾乎相當于市場價的七折。
最為關(guān)鍵的是，按照深圳住建局的官方解讀，銀行將根據(jù)參考價發(fā)放貸款。新政后，市場反應(yīng)如何，銀行二手房貸款是否已參照官方“指導(dǎo)價”發(fā)放備受關(guān)注。
上周深圳二手房網(wǎng)簽環(huán)比降78.3%，新政后一門店無二手房成交
房產(chǎn)經(jīng)紀人小朱所在的門店在深圳市寶安區(qū)。據(jù)小朱介紹，深圳發(fā)布二手房樓市新政后，其所在的中介門店無二手房成交。
“新政發(fā)布后，無論是買家還是房東大部分都處于觀望階段。從掛牌價格看，房東降價的意愿還不高。每一次新政出臺后，都會有一個觀望期，目前整個市場成交是比較慘淡的。”小朱說道。
經(jīng)紀人劉惠在過往多年業(yè)績較突出，一直是其所在中介公司的“銷售明星”。不過，從節(jié)后市場情況看，其目前也暫無成交。
據(jù)劉惠介紹，由于二手房指導(dǎo)價新政正好趕在春節(jié)前發(fā)布，目前新政的落地對市場的影響還沒有那么快顯現(xiàn)出來。“新政發(fā)布的時候正好趕上過年，我們很多經(jīng)紀人已經(jīng)回家了，市場交易也相對較少，目前具體的執(zhí)行細則我們也在等。”劉惠說道。
二手房參考價政策的出臺也導(dǎo)致了大部分二手房搶在新政發(fā)布之日“搶閘交易”。據(jù)劉惠介紹，其手中的客戶基本上在春節(jié)前已完成交易，按照其所在中介公司按揭部的溝通，在2月8日前完成網(wǎng)簽的交易不受新政影響。
深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會（下稱“深房中協(xié)”）根據(jù)深圳市住建局房地產(chǎn)信息平臺預(yù)錄網(wǎng)簽合同統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，2月8日至2月14日，深圳市二手房網(wǎng)簽1671套（含自助網(wǎng)簽），環(huán)比下跌30.5%，從日走勢看，2月8日當天網(wǎng)簽達1263套，占一周網(wǎng)簽量的75.5%。
深房中協(xié)認為，2月8日當天網(wǎng)簽量破千套或與當天深圳二手房住宅成交參考價政策出臺導(dǎo)致的“搶閘交易”有關(guān)。
從數(shù)據(jù)上看，新政的影響已開始顯現(xiàn)，二手房網(wǎng)簽量開始迅速下滑。深房中協(xié)公布的最新數(shù)據(jù)顯示，2月15日至2月21日，深圳二手房網(wǎng)簽362套（含自助網(wǎng)簽），環(huán)比下降78.3%。從走勢上看，新政對市場的影響“立竿見影”，但因為含春節(jié)假期，仍會受到一定程度的“節(jié)日效應(yīng)”影響，因此市場對新政的最終反應(yīng)有待持續(xù)觀察。
有銀行內(nèi)部通知按參考價放貸
2月22日，光大銀行深圳分行一個貸經(jīng)理向澎湃新聞表示，近日銀行內(nèi)部已發(fā)文，二手住房交易將根據(jù)深圳住建局發(fā)布的二手房成交參考價作為按揭貸款的參考依據(jù)。
另據(jù)媒體公開報道，建設(shè)銀行、交通銀行、北京銀行等多家在深圳的分行表態(tài)，已按照深圳官方發(fā)布的二手房成交參考價執(zhí)行貸款發(fā)放。春節(jié)前已簽合同的不需要按照官方參考價執(zhí)行。
2月8日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制的通知》。深圳市住建局指出，深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心在調(diào)查分析基礎(chǔ)上，以二手住房網(wǎng)簽價格為基礎(chǔ)，參考周邊一手住房價格，綜合形成全市住宅小區(qū)二手住房成交參考價格，并按照市域全覆蓋、區(qū)域網(wǎng)格化原則，以住宅小區(qū)為區(qū)域網(wǎng)格單元，發(fā)布全市3595個住宅小區(qū)二手住房成交參考價格。
按照住建部房地產(chǎn)專家、深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心主任王鋒的解讀，深圳二手房成交參考價格原則上一年發(fā)布一次，中介掛牌價格不能超過參考價，商業(yè)銀行將根據(jù)成交參考價格發(fā)放二手房貸款。
根據(jù)參考價格表，深圳最貴的住宅小區(qū)單價被定為13.2萬元。
據(jù)證券時報報道，參考價較市場價格有一定差距。以價格最貴的幾個小區(qū)為例來看，南山蛇口太古城花園目前的交易參考價是13.2萬元，但在鏈家網(wǎng)上，這一小區(qū)均價被列為20.54萬元，掛出來的8套房子中，有6套單價不低于19萬。這意味著，深圳住建局給出的參考價幾乎相當于市場價的七折。
政策發(fā)布之后，貝殼找房，中原地產(chǎn)、樂有家、Q房網(wǎng)等中介平臺，連夜全網(wǎng)屏蔽房源售價。
深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫指出，目前具體的細則還沒出來，從現(xiàn)在公布的參考價來看，比市場實際成交價格要低不少，所以執(zhí)行起來會有一定的難度。但如果嚴重偏低，業(yè)主不會愿意賣，客戶也很難按照這個價格買到房。
在業(yè)內(nèi)人士看來，后續(xù)銀行貸款評估價、計稅參考價是否能夠跟著政府公布的參考價走，將影響到市場落地的效果。
新政將有效引導(dǎo)二手房市場價格預(yù)期下降
對于新政對市場的影響，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，銀行會不會按照這個指導(dǎo)價來做評估價以及發(fā)放貸款是新政能否發(fā)揮作用的一個重要環(huán)節(jié)。從目前的表態(tài)來看，除了個別銀行（比如光大銀行）明確按照指導(dǎo)價定評估價以外，其他銀行（特別是按揭貸款大行）大部分都選擇觀望。
李宇嘉認為，只有銀行與政府共同聯(lián)動推進，新政才能達到預(yù)期想要的效果，現(xiàn)階段買賣雙方或有一個博弈的過程，但只要政策堅持下去，以及更多的銀行貫徹落實指導(dǎo)價發(fā)放貸款，二手房市場的掛牌價格肯定會有所下降。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波指出，深圳的二手房參考價格政策，本身的目的就是為了落實房住不炒，通過錨定二手房小區(qū)維度的價格來對市場形成影響。同時政策的落地本身就可以引導(dǎo)合理的市場預(yù)期，有利于市場公平、公正交易。
張波指出，通過二手房參考價格來審批貸款，從實際層面來看，就是提升參考價格本身在實際落地過程中對市場的影響力，在控制房地產(chǎn)金融風險的同時，對于市場價格預(yù)期起到強引導(dǎo)作用。值得關(guān)注的是，這一政策的落地對房價的作用不會立即顯現(xiàn)，但長期推進則產(chǎn)生的效果將會變得較為明顯，尤其在控制房價上漲層面的作用力會更為直接。
張波認為，對于二手房價格進行適當干預(yù)，這一政策并不會在全國大面積推行，但部分二手房市場過熱的城市不排除未來會有所跟進，尤其是部分二手房成交占主體的城市，推進的可能性相對較大。
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