銷量增幅45%！這是近些年一線樓市度過的最好的一個春節(jié)。
2月18日克而瑞發(fā)布統(tǒng)計數(shù)據(jù)，北京、廣州、深圳樓市在2021年春節(jié)兩周延續(xù)節(jié)前熱度，累計成交量較2020年、2019年同期漲幅均超過45%，創(chuàng)近3年春節(jié)同期新高。
據(jù)國務(wù)院聯(lián)防聯(lián)控機制新聞發(fā)布會介紹，今年全國就地過年人數(shù)比往年增加4800萬余人。人口流動變化下，原地“打工人”們購房需求提前釋放，本該高峰期的返鄉(xiāng)置業(yè)靜默了些，反之一線城市“淡季不淡”。
熱門城市房企大多抓住“就地過年”窗口期，春節(jié)連市收獲不小回饋。其中，北京以超過500套成交量、42億元總成交額迎來“牛年開門紅”，排名前三甲的樓盤銷售額均超過5億元。多位置業(yè)顧問反饋，熱門樓盤自大年初四開始升溫明顯，到訪客組接近平時周末水平，市場活躍度高于往年。
一線城市整體熱鬧之余也有冷門。農(nóng)歷新年前四天，上海放出“積分搖號”大招，新盤“年底翹尾”現(xiàn)象戛然而止；同一天的深圳宣布建立二手住宅價格參考機制，二手房在春節(jié)集體“休眠”。
對于2021年春節(jié)一線樓市整體上揚，諸葛找房運營中心總經(jīng)理劉光宇認(rèn)為，這在很大程度上源于去年基數(shù)襯托。他對中國房地產(chǎn)報記者表示：“如果對照就去年來看，因售樓處關(guān)停、小區(qū)關(guān)閉，很多城市零成交，那么今年成交量增加就不足為奇。”
中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓預(yù)判：“接下來樓市‘小陽春’很有火熱的可能，除非調(diào)控持續(xù)加碼并且擴張到更多城市，熱點城市量價齊升的大趨勢不會改變。”
一線城市多現(xiàn)超預(yù)期“開門紅”
深圳南山蛇口一處商品住宅置業(yè)顧問詹欣（化名）把開工時間提前到了大年初四，根據(jù)往年經(jīng)驗，節(jié)后開單通常在初八以后，3月份才能真正升溫，但2021年春節(jié)期間她經(jīng)手成交了3套。
“到訪量比預(yù)期好，假期我們3個同事值班，每天接待客戶大概10到12組，有時候忙不過來。”她告訴記者。
同樣提前開單的還有北京石景山秀府路一家頭部房企項目銷售裴林茂（化名），相比其他項目花式促銷，他負(fù)責(zé)的項目已經(jīng)是尾盤階段，沒有折扣活動。
“到訪客量比節(jié)前差一點，卻是往年春節(jié)的2到3倍，每天有10到20組客戶到訪，團(tuán)隊一共成交了6套。”裴林茂向記者補充到，“感覺今年不止就地過年的人多，回國、留國的客戶也多。”
兩位置業(yè)顧問所在項目只是今年一線樓市“開門紅”的縮影。據(jù)克而瑞監(jiān)測，2021年春節(jié)兩周，北京、廣州、深圳商品住宅銷售面積19.93萬平方米、25.64萬平方米、8.04萬平方米，對比2020年春節(jié)同期增幅為267%、119%、46%；對比2019年同期增幅依次為69%、78%、840%。
二手房市場熱度也整體高于往年。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)期間重點18城成交普遍好于去年同期，18城中有一半城市成交量在5套及以上。鏈家APP線上房源瀏覽量同比增加約1.5倍。春節(jié)期間貝殼重點城市二手房市場景氣指數(shù)約41，對比之下2020年、2019年與同期指數(shù)分別為35、29。
據(jù)記者不完全統(tǒng)計，今年春節(jié)全程“不打烊”的售樓處，北京達(dá)60家、廣州達(dá)49家，深圳達(dá)30家。
不少房企把握“就地過年”窗口期。以恒大、融創(chuàng)、世茂、龍湖、旭輝、金地、遠(yuǎn)洋等為代表的品牌房企提前推出各式優(yōu)惠活動，推出“新春96折”“一口價房源”“自購權(quán)益立減”等年味活動蓄客。
熱門樓市超出市場預(yù)期，比起市場需求熱度，重點城市樓市供應(yīng)普遍縮量?？硕鹧芯繄蟾骘@示，受北方城市新冠疫情加劇等影響，房企推盤積極性普遍不高，46個重點城市春節(jié)兩周供應(yīng)較往年同期下降3成。其中北京春節(jié)兩周累計供應(yīng)8.98萬平方米，較2020年和2019年春節(jié)同期分別下降52%和55%；廣州春節(jié)兩周累計供應(yīng)14.4萬平方米，較2020年和2019年春節(jié)同期分別下降21%和58%。不過成交層面熱度依舊，漲多跌少。
謝逸楓向記者表示，熱點城市成交量在春節(jié)大幅上揚，可以歸為多點原因：“第一，一億多就地過年人口中，很多人購房計劃提前釋；第二，調(diào)控政策密集落地前，年前熱門樓市漲幅攀升，積壓了部分需求；第三，今年流動性過剩，不論是改善性住房需求還是出于保值增值投資需求，都是促成客戶購房因素。”
在劉光宇看來，2021年熱點城市春節(jié)成交數(shù)據(jù)大幅上升，很大程度上源于去年基數(shù)襯托。“選取參照物不同，可能解讀也就不同。如果對照就去年來看，因為售樓處關(guān)停、小區(qū)關(guān)閉，很多城市零成交，那么今年成交量增加就不足為奇了。”即便如此，他仍然對一二線城市表示長期看好，“這里有人口流入、稀缺資源和產(chǎn)業(yè)，長期趨勢一定穩(wěn)中有漲。”
年關(guān)政策“打七寸”，“熱鬧”之余也有觀望
就地過年催生一線樓市整體上揚的形勢下，上海新盤、深圳二手房市場是例外。
農(nóng)歷新年關(guān)口，調(diào)控舉措不息。節(jié)前最后一天，北京銀保監(jiān)局發(fā)文強調(diào)規(guī)范個人信貸管理， 未消解后續(xù)樓市熱度；但上海放出“積分搖號”大招、深圳推行二手住宅價格參考制度似乎打在了“七寸”，兩地樓市迎來分化。
根據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2021年春節(jié)兩周，上海是四大一線城市中唯一成交量下降的城市。4.42萬平方米的成交面積，對比2020年春節(jié)同期下降56%，對比2019年同期下降59%。
成交面積腰斬一半的背后，上海沒能在春節(jié)延續(xù)新盤“千人搖號”、二手房單月成交量創(chuàng)近3年新高的“翹尾”行情。
這與農(nóng)歷新年前四天上海啟動“滬十條”調(diào)控不無關(guān)系。2月6日，繼前期密集的調(diào)控措施后，“滬十條”推行積分制搖號。新房搖號按照認(rèn)購對象名下有無房產(chǎn)、家庭結(jié)構(gòu)和戶籍、社保繳納時限等“計分”，傾斜無房家庭。
忙于“算分”成為當(dāng)?shù)亟谛卤P選購的一道風(fēng)景。目前上海僅3個樓盤作為“滬十條”實施后的首批試點項目開啟認(rèn)籌，搖號和簽約結(jié)果尚未揭曉。“2月份是觀望期，購房者及開發(fā)商都不會急于作判斷。”克而瑞研究院報告表示。
相比上海新房市場的冷靜，深圳二手房市場有過之而無不及。2月8日，深圳市住建局宣布推行二手住宅成交價格參考機制，令當(dāng)?shù)囟址块_啟“休眠”模式。
價格參考機制下，深圳近3600個小區(qū)“明碼標(biāo)價”，參考價格普遍低于當(dāng)前實際成交價格，商業(yè)銀行貸款以官方參考價作為重要參考。次日，中介機構(gòu)上的房源掛牌價和歷史成交價全部消失。
“現(xiàn)在貝殼、鏈家平臺上，深圳二手房掛牌價格暫時取消顯示，一方面可能中介機構(gòu)春節(jié)普遍休假，另一邊最新出臺的二手房成交參考價格還在審核階段。”名誠家地產(chǎn)中介張學(xué)文告訴記者，對觀望客戶來說，參考價最大影響是貸款，房源評估價格下降意味著貸不了那么多；部分買家則考慮風(fēng)險意識，擔(dān)心房價被高估。
“近年深圳二手房不好做，去年我經(jīng)手的交易量大概比2019年下滑了一半，更多人在打新、購買公寓。除了二手房，我們公司也發(fā)力新房業(yè)務(wù)，新房還有機會。”張學(xué)文表示。
相比之下，農(nóng)歷新年前一天下發(fā)“嚴(yán)查信貸資金違規(guī)流入樓市”通知的北京，春節(jié)期間表現(xiàn)穩(wěn)當(dāng)依舊。
樂居數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2021年春節(jié)，北京以超過500套成交量、42億元的總成交額迎來“牛年開門紅”，世茂北京天譽、海淀幸福里、縵合北京三處豪宅項目占據(jù)春節(jié)成交額排行榜前三，銷售金額均超過5億元。
就在2月10日，北京銀保監(jiān)局和央行等部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強個人經(jīng)營性貸款管理防范信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的通知》，排查借款人違規(guī)獲得個人經(jīng)營性貸款提供“過橋”資金、以“空殼公司”包裝借款人資質(zhì)等行為。
“我之前跟幾家銀行打聽過，這次加強個人經(jīng)營性貸款管理對個人住房貸款影響不大，現(xiàn)在利率、放貸時間沒有變化。尤其是普通剛需客，本身不怎么動用經(jīng)營貸和消費貸款。”裴林茂對記者談到，“北京對經(jīng)營貸款違規(guī)流入樓市一直查得很嚴(yán)，這次算是見慣不驚了吧。”
對規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序“見慣不驚”的北京，還是今年春運返鄉(xiāng)中遷出規(guī)模指數(shù)下降率最大的城市，百度地圖遷徙大數(shù)據(jù)顯示，其遷出規(guī)模指數(shù)下降率達(dá)76.5%。基于市場大量且真實存在的需求，支撐了春節(jié)期間的樓市熱銷。
謝逸楓預(yù)判：“目前熱門城市的成交量整體攀升，接下來的樓市‘小陽春’很有火熱的可能。除非調(diào)控持續(xù)加碼并且擴張到更多城市，熱點城市量價齊升的大趨勢不會改變。”
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