“70城房價環(huán)比漲幅較上月有所擴大。”2月23日，國家統(tǒng)計局公布了2021年1月70城房價數(shù)據(jù)。
其中，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.6%，二手住宅銷售價格環(huán)比上漲1.3%，漲幅均比上月擴大。
房價開年加速上漲，原因是什么？會不會繼續(xù)上漲？調控政策是否會有新變化？
二手房價格上漲，帶動一線城市領漲全國
“一線城市成為2021年開年房價上漲龍頭，出現(xiàn)了全面上漲。”中原地產首席分析師張大偉表示。
此次70城房價漲幅擴大的背后，相較于新房，二手房的上漲更為突出。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1月份，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月擴大0.3個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.5%、0.6%、1.0%和0.3%。二手住宅銷售價格環(huán)比上漲1.3%，漲幅比上月擴大0.7個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.9%、1.3%、1.4%和1.7%。
“1月房價漲幅擴大依舊主要是一線城市二手房價格上漲的帶動。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，深圳、廣州及上海二手住宅價格環(huán)比漲幅居70城TOP4，這與1月一線城市二手房市場的明顯升溫高度相關。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年1月，重點18城的鏈家二手房實際成交環(huán)比增加約23%，其中一線四城總成交環(huán)比增幅在29%，且成交絕對水平均處在2019年以來月度高位上。
“二手房價上漲和教育資源有著較大關聯(lián)，從一線城市房價上漲較多的板塊來看，教育優(yōu)質資源集中的房源表現(xiàn)尤為明顯。”58安居客房產研究院分院院長張波分析道。
張大偉同樣認為，疫情影響下，一線城市學區(qū)房的需求明顯上升，是出現(xiàn)二手房價格上漲的核心原因。“包括深圳、上海、廣州、北京這一輪年底翹尾學區(qū)房表現(xiàn)最明顯，大量的出國讀書人群回流，增加了市場需求。”
調控加碼之下，為何依然見漲？
“市場上依然存在炒作者，既有炒房者在部分城市頻頻露頭，更有部分房地產從業(yè)者和一些不良自媒體跟風炒作，對市場的合理預期產生影響。”張波認為，此番房價上漲也映射出此前各地的樓市亂象。
自去年12月以來，“打新熱”“萬人搖”“二手房跳價”等現(xiàn)象輪番登場，炒得各地樓市一片“火熱”。對此，許小樂說，“前期的市場升溫加快購房者入市節(jié)奏，市場供需矛盾加劇，價格漲幅擴大。”
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，1月份，18城客源快速成交率環(huán)比提升4個百分點，處在2019年以來月度高位上。
基于此，開年以來，諸多城市密集發(fā)布新的樓市調控政策，針對購房資格、資金面等的問題“打補丁”。其中，以上海、深圳為代表的一線城市的密集調控尤為突出。
中原地產研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，整體看，2月中上旬，各地房地產調控超過28次，1月累計發(fā)布房地產調控政策超過42次，2021年各地房地產調控累計已經(jīng)高達70次。
調控之下，房價環(huán)比漲幅卻仍在擴大，這是正常的嗎？
“上海、廣州、北京，均處于調控抑制后的市場反彈，價格上漲速度快。”在張大偉看來，漲幅的加快是因為市場的反彈。
“一線城市漲幅最大。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析稱，“1月份部分大城市購房政策收緊，尤其是信貸收緊的聲音較多，或出現(xiàn)一波恐慌性交易。這使得部分房價的環(huán)比漲幅有所擴大。”
政策還有加碼空間嗎？房價漲幅能否回落？
“當然一線城市近期房地產政策調控升級，客觀上也使得此類城市后續(xù)房價有趨穩(wěn)的可能。尤其是近期部分一線城市信貸政策明顯收緊，這都會影響后續(xù)的市場交易和房價走勢。總體來看，2021年房價的走勢會受信貸政策影響較大。”嚴躍進表示。
張大偉同樣認為，這一輪樓市2020年市場翹尾到2021小陽春核心原因是信貸政策，特別是經(jīng)營貸入樓市有關。“2020年全年信貸增量刷新歷史紀錄，部分城市企業(yè)貸款與個人按揭貸款均比較寬松，這也拉動了一線城市需求。”
“目前看雖然各地政策加碼，但供應量短期很難增加，信貸政策處于逐漸收緊中，預計一線城市房價上漲的趨勢將依然持續(xù)。”在張大偉看來，2021年小陽春已經(jīng)出現(xiàn)。
但在漲幅方面，許小樂認為，預計2月商品住宅銷售價格漲幅收窄。在1月下旬密集調控出臺及春節(jié)周影響下，2月市場降溫，價格上漲動力走弱。從更長期看，2021年仍是房價上漲與調控博弈加劇的一年，總體看，房價漲幅會較2020年有所收窄。
至于現(xiàn)在正火熱的二手房市場，嚴躍進認為，后續(xù)二手房方面參考價制度勢必推進，尤其是需要積極和市民進行公開，以真正指導二手房的定價和監(jiān)管。“就近期部分城市二手房貸款市場的變動情況看，已經(jīng)有所收緊。接下來，二手房相對一手房更容易降溫。”
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2月以來，一線城市中北京、上海及深圳的二手房市場景氣度已經(jīng)高位走平或回落，業(yè)主報價由漲轉跌。
張波說，“北上深在一季度已經(jīng)頻頻出臺政策，堵漏洞、控金融、打炒作的信號十分明顯。雖然一線城市之前的調控政策的嚴厲程度從全國來看已屬‘頂格’，但不代表沒有進一步收緊的空間，不代表會任由投資炒作氛圍提升。”
“1月房價數(shù)據(jù)公布后，或有更多城市發(fā)布升級的調控政策。”張大偉預計，2021年一季度房價繼續(xù)上漲的趨勢依然持續(xù)，但越來越收緊的加碼政策有望平穩(wěn)市場，房價漲幅會繼續(xù)放緩。
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