土地市場(chǎng)可能要“變天”了。
2月24日，一份土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與監(jiān)管系統(tǒng)的通知在地產(chǎn)圈內(nèi)“炸了鍋”。按照住宅用地分類(lèi)調(diào)控文件要求，22個(gè)重點(diǎn)城市將實(shí)施供地“兩集中”，2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過(guò)三次。
所謂“兩集中”，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)。而關(guān)于22個(gè)城市的具體名單，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為是北、上、廣、深4個(gè)一線城市，以及南京、蘇州、杭州、廈門(mén)、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、寧波、長(zhǎng)春、天津、無(wú)錫等18個(gè)二線城市。
土地是房地產(chǎn)行業(yè)重要的生產(chǎn)資料，土地市場(chǎng)也一直是樓市的重要晴雨表。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是繼金融端對(duì)房企融資設(shè)立“三道紅線”、銀行房貸集中度后，中央關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的“第三彈”。
廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉認(rèn)為，在金融端建立“三道紅線”、調(diào)控端建立了“一城一策”后，此次土地端政策使長(zhǎng)效機(jī)制從源頭上確立，對(duì)未來(lái)管控房?jī)r(jià)意義重大。
鄭州、天津、青島率先動(dòng)刀
目前，22城中已有鄭州、天津、青島三個(gè)城市發(fā)布相關(guān)文件。
鄭州明確通知，根據(jù)2021年住宅分類(lèi)調(diào)控精神的要求，自2月23日起，航空港區(qū)、鄭東新區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)、高新區(qū)、上街區(qū)禁止發(fā)布住宅用地出讓公告，上述區(qū)域住宅用地出讓公告由市局統(tǒng)一組織發(fā)布實(shí)施。
鄭州市自然資源和規(guī)劃局的相關(guān)工作人員對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱(chēng)，其他區(qū)的土拍本就由市局發(fā)布，此次是將上述區(qū)權(quán)限收回，全部由市局統(tǒng)一發(fā)布，但具體拍地規(guī)則有待后續(xù)政策。
青島、天津的文件更為明確。青島今年將分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實(shí)施招拍掛出讓活動(dòng)，引導(dǎo)市場(chǎng)理性競(jìng)爭(zhēng)。天津版“兩集中”的具體措施更為詳細(xì)：2021年內(nèi)，天津暫定于3月、6月、9月中旬分三批次統(tǒng)一發(fā)布住宅用地出讓公告，時(shí)間間隔和地塊數(shù)量要相對(duì)均衡。
同批次公告的土地也將集中出讓?zhuān)缫話炫品绞浇灰椎耐恋?，?yīng)當(dāng)確定共同的掛牌起止日期；以拍賣(mài)方式交易的，應(yīng)當(dāng)連續(xù)集中完成拍賣(mài)。對(duì)于集中出讓是否會(huì)造成土拍“大塞車(chē)”，天津市規(guī)劃和自然資源局相關(guān)人士對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱(chēng)，“這些我們都會(huì)考慮，但集中拍地的首要條件是要有可以集中上市的土地，現(xiàn)在主要是跟各區(qū)溝通，看假如這么做，各區(qū)供給能否跟得上。至于后續(xù)怎么操作，確實(shí)有很多需要再研究。”
上述人士對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)強(qiáng)調(diào)，網(wǎng)傳的通知只是與天津市各區(qū)政府的溝通，為實(shí)行“兩集中”做好前期準(zhǔn)備工作，可行性要看各區(qū)土地供應(yīng)能否跟得上，具體時(shí)間點(diǎn)也要與各區(qū)實(shí)際情況相結(jié)合。
至于對(duì)房企拿地的影響，他認(rèn)為是有利的。“每家房企有自己的預(yù)期和研判，土地集中上架，房企可能會(huì)專(zhuān)注于某一個(gè)地塊，在拿地時(shí)也會(huì)更有優(yōu)勢(shì)。”
“兩集中”供地全面考驗(yàn)房企
更多城市的政策或正在路上。
網(wǎng)傳的一份自然資源部開(kāi)發(fā)利用司有關(guān)住宅用地供應(yīng)分類(lèi)調(diào)控的會(huì)議文件要求，各地要主動(dòng)采取有效措施引導(dǎo)住宅用地市場(chǎng)理性競(jìng)爭(zhēng)，住宅用地出讓方案應(yīng)當(dāng)包括溢價(jià)率、競(jìng)價(jià)輪次和最高限價(jià)穩(wěn)控預(yù)案。重點(diǎn)城市要合理安排招拍掛出讓住宅用地的時(shí)序，實(shí)行“兩集中”同步公開(kāi)出讓。
該文件認(rèn)為，“兩集中”出讓方式可提高市場(chǎng)信息透明度，營(yíng)造更加公開(kāi)透明的環(huán)境，引導(dǎo)市場(chǎng)回歸理性。大房企短期內(nèi)籌融資難度加大，不能同時(shí)參加多塊土地競(jìng)爭(zhēng)，不能再利用資金和信息優(yōu)勢(shì)“通吃”市場(chǎng)、壟斷資源，因此中小房企將能有更多選擇的余地，可以避開(kāi)大房企直接競(jìng)爭(zhēng)而獲得土地開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)。
但資本市場(chǎng)表現(xiàn)出不同反應(yīng)。2月25日開(kāi)盤(pán)后，地產(chǎn)股全線飆升。截至發(fā)稿，房地產(chǎn)板塊上漲4.18%，萬(wàn)科A漲停，報(bào)收32.99元，股價(jià)創(chuàng)2020年1月初以來(lái)新高。保利地產(chǎn)漲9.99%，金地集團(tuán)漲9.94%，華夏幸福漲10.03%。
中國(guó)指數(shù)研究院分析稱(chēng)，整體來(lái)看，本次政策出臺(tái)將對(duì)行業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，若政策落地執(zhí)行，將全面考驗(yàn)房企的融資、投研、營(yíng)銷(xiāo)等經(jīng)營(yíng)管理能力。廣發(fā)證券表示，土地集中供應(yīng)將利好資金實(shí)力強(qiáng)、廣泛深度布局的企業(yè)。華夏幸?；?yàn)榇?，近日雖深陷資金吃緊漩渦，但市場(chǎng)認(rèn)為，土地集中出讓對(duì)一二級(jí)土地聯(lián)合開(kāi)發(fā)的華夏幸福是重大利好。
中指研究院則建議，重點(diǎn)22城均為核心一二線城市，盡管土地集中出讓導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境更加復(fù)雜，但在當(dāng)前較為寬松的貨幣環(huán)境下，房企仍需堅(jiān)守價(jià)值城市。在單次大量供地、資金有限的情況下，房企應(yīng)對(duì)城市發(fā)展趨勢(shì)及板塊價(jià)值進(jìn)行科學(xué)研判，做好取舍。
同時(shí)，房企也應(yīng)關(guān)注22城之外的投資機(jī)會(huì)，特別是城市群、都市圈內(nèi)部城市。“2020年22城商品房銷(xiāo)售面積占全國(guó)的24.3%，住宅用地成交規(guī)劃建筑面積占全國(guó)300城的比例不足三成，在22城之外房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有巨大空間。為了避免集中供地帶來(lái)的不確定性，企業(yè)可適當(dāng)關(guān)注22城之外的其他核心城市及發(fā)達(dá)城市群三四線城市，分散風(fēng)險(xiǎn)。”
但亦有業(yè)內(nèi)人士持不同看法。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，分撥出讓會(huì)造成優(yōu)質(zhì)土地集中哄搶?zhuān)堫^房企可能因?yàn)楹ε洛e(cuò)過(guò)補(bǔ)倉(cāng)機(jī)會(huì)而搶“地王”，非熱點(diǎn)地塊則可能流拍。另外，集中出讓可能出現(xiàn)程序混亂，也會(huì)增加房企、政府部門(mén)短期工作量。對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，容易出現(xiàn)樓市供應(yīng)潮汐，市場(chǎng)很難穩(wěn)定。
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