年初至今，各地加強(qiáng)“因城施策”。截至2月上旬，2021年各地房地產(chǎn)調(diào)控累計(jì)已經(jīng)多達(dá)62次，分析人士預(yù)計(jì)，2021年，調(diào)控仍將繼續(xù)精準(zhǔn)“打補(bǔ)丁”，這也將促成市場(chǎng)的平穩(wěn)健康運(yùn)行。中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組長(zhǎng)鄒琳華向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，今年一線城市和強(qiáng)二線城市進(jìn)入房?jī)r(jià)上漲與調(diào)控的艱難拉鋸階段，預(yù)計(jì)“一線和熱點(diǎn)二線城市以上漲為主，其他城市以穩(wěn)定或下跌為主”。

多地調(diào)控政策積極“打補(bǔ)丁”

來自中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2月上旬，各地房地產(chǎn)調(diào)控超過20次，1月則累計(jì)發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策超過42次，2021年各地房地產(chǎn)調(diào)控累計(jì)已經(jīng)高達(dá)62次。

開年以來，4個(gè)一線城市輪番出臺(tái)樓市調(diào)控政策嚴(yán)堵漏洞。在“房住不炒”的主基調(diào)之下，1月底，上海發(fā)出“滬十條”封堵“假離婚”購(gòu)房漏洞、提出搖號(hào)新規(guī)，并將法拍房納入限購(gòu)范圍、從資金端加強(qiáng)住房信貸管理等。

2月8日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)文，宣布以二手住房網(wǎng)簽價(jià)格為基礎(chǔ)，參考周邊一手住房?jī)r(jià)格，綜合形成全市住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格，并按照市域全覆蓋、區(qū)域網(wǎng)格化原則，以住宅小區(qū)為區(qū)域網(wǎng)格單元，發(fā)布全市3595個(gè)住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格。

此外，廣州加強(qiáng)了金融監(jiān)管，四大行房貸利率全線漲價(jià)，首套房和二套房的房貸利率分別上調(diào)至5.2%和5.4%；北京則對(duì)部分自媒體進(jìn)行集中約談、嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市等。

同期，新一線及二線城市也加緊“打補(bǔ)丁”：1月27日，杭州甩出重磅樓市調(diào)控新政，從住房限購(gòu)、住房限售、稅收調(diào)節(jié)和無房家庭認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)及高層次人才優(yōu)先購(gòu)房政策等6方面進(jìn)一步加強(qiáng)調(diào)控。其后杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局又聯(lián)合浙江銀保監(jiān)局等部門嚴(yán)打違規(guī)凍資行為。由于報(bào)信息或報(bào)名材料存在虛假、失實(shí)情況，“御潮府”、“丹楓四季院”、“君品名邸”、“紫璋臺(tái)公寓”等9個(gè)項(xiàng)目中，27戶家庭的限購(gòu)查檔申請(qǐng)?jiān)谝荒陜?nèi)不再被受理。此外，合肥、連云港等地也發(fā)文宣布嚴(yán)禁哄抬房?jī)r(jià)、鼓動(dòng)提高委托價(jià)格等。

“嚴(yán)防市場(chǎng)過熱”被認(rèn)為是此輪樓市調(diào)控的目的。58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波向《華夏時(shí)報(bào)》記者指出，北上廣深在2021年開年來頻頻出臺(tái)政策，“堵漏洞、控金融、打炒作”的信號(hào)十分明顯。

記者注意到，2月23日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2021年1月70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，1月，70個(gè)大中城市中有53個(gè)城市的新建商品住宅價(jià)格上漲，較去年12月增加11個(gè)；二手房方面，70個(gè)大中城市中房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量有49個(gè)，較去年12月同樣增加11個(gè)。

4個(gè)一線城市的新建商品住宅銷售價(jià)格則環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.5%、0.6%、1.0%和0.3%。二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲1.3%，漲幅比上月擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.9%、1.3%、1.4%和1.7%。例如，今年1月上海新房成交同比增加17%，創(chuàng)53個(gè)月來新高。新房成交均價(jià)也環(huán)比漲14.9%，至5.97萬元/平方米。

而在2月樓市傳統(tǒng)淡季中，據(jù)中原地產(chǎn)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，正月初三（2月14日)以后，北京每天都有超過100套二手房成交，相比往年假期期間，市場(chǎng)活躍度明顯提高。

年初調(diào)控效果逐漸顯現(xiàn)

盡管一些城市春節(jié)期間樓市相比往年同期表現(xiàn)出“淡季不淡”，但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，各地調(diào)控收緊政策的實(shí)際效果目前已有所體現(xiàn)：調(diào)控政策密集出臺(tái)后，市場(chǎng)出現(xiàn)觀望情緒，市場(chǎng)熱度有所回落。

以上海市場(chǎng)為例，春節(jié)期間上海樓市成交跌入低谷：據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)假期期間（2月11日至2月17日），上海新建商品住宅成交1.3萬平方米，期內(nèi)59個(gè)項(xiàng)目有網(wǎng)簽記錄，但多數(shù)項(xiàng)目網(wǎng)簽數(shù)量不超過5套?？硕鹧芯繑?shù)據(jù)也顯示，春節(jié)假期期間及其前一周上海商品住宅成交面積與2020年和2019年同期相比，均有近六成的下滑。供應(yīng)方面，2月份至今，除了年前建發(fā)浦上灣、經(jīng)緯學(xué)府陽光家園和金地峯范三個(gè)盤之外，目前還未有新盤入市。

上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦向《華夏時(shí)報(bào)》記者解釋說，除了1月底有一波搶收行情提前釋放了需求，以及2月為市場(chǎng)傳統(tǒng)淡季這些原因，疊加節(jié)前出來的調(diào)控政策，市場(chǎng)各方都需要時(shí)間來消化。盧文曦強(qiáng)調(diào)，和以往的調(diào)控舉措不同，現(xiàn)在調(diào)控政策精細(xì)度更高，加上各個(gè)買家有自身不同情況，如何“對(duì)號(hào)入座”、理解消化政策需要更長(zhǎng)的時(shí)間：“新政策細(xì)節(jié)上如何操作，比如買家如何打分參加搖號(hào)等等都需要參考經(jīng)驗(yàn)。”其同時(shí)表示，基于當(dāng)前嚴(yán)格的調(diào)控舉措，市場(chǎng)很難出現(xiàn)去年下半年的非理性現(xiàn)象，當(dāng)然市場(chǎng)分化的現(xiàn)象還會(huì)延續(xù)。

“年初調(diào)控效果逐漸顯現(xiàn)。”貝殼研究院首席分析師許小樂也向《華夏時(shí)報(bào)》記者指出，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2月以來，一線城市中北京、深圳及上海貝殼二手房市場(chǎng)景氣指數(shù)高位走平或回落，一線四城二手房新增掛牌均價(jià)由漲轉(zhuǎn)跌，2月四城二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅均收窄，其中深圳、北京及廣州均收窄至1%以內(nèi)的溫和區(qū)間。

鄒琳華則有不同觀點(diǎn)。其向《華夏時(shí)報(bào)》記者指出，目前房?jī)r(jià)上漲壓力較大的主要是一線城市和熱點(diǎn)二線城市，本身數(shù)量有限。而這些城市出臺(tái)政策后還需要有一個(gè)效果觀察期，“并不是因?yàn)檎{(diào)控已經(jīng)生效”。

不過，鄒琳華與其他受訪人士均認(rèn)為，2021年，各地針對(duì)樓市亂象的調(diào)控政策將繼續(xù)，這也將有利于市場(chǎng)的平穩(wěn)健康運(yùn)行。

在許小樂看來，2021年是房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制持續(xù)落地深化的一年，市場(chǎng)的異動(dòng)將受到嚴(yán)格的監(jiān)管與調(diào)控，“預(yù)計(jì)全年價(jià)格漲幅將較2020年有所收窄，市場(chǎng)走勢(shì)更趨向平穩(wěn)”。鄒琳華亦向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，今年一線城市和強(qiáng)二線城市進(jìn)入房?jī)r(jià)上漲與調(diào)控的艱難拉鋸階段，預(yù)計(jì)“一線和熱點(diǎn)二線城市以上漲為主，其他城市以穩(wěn)定或下跌為主”。