地產板塊突迎大漲在業(yè)內人士看來背后有多重原因，一方面，供地“兩集中”利好資金實力雄厚的頭部房企；另一方面，地產板塊本身估值低。
風水輪流轉，2021年初經歷了大跌的地產板塊，近日迎來了一場火熱的大漲。
2月25日一早，A股地產板塊一改1月份以來的頹勢，多只個股開盤不久迅速漲停，萬科A、榮安地產、深深房A先后封板，世茂股份、南國置業(yè)、綠地控股漲幅超9%。
東財Choice數(shù)據(jù)顯示，截至當日收盤，申萬一級28個行業(yè)中，有12個行業(yè)指數(shù)實現(xiàn)上漲，房地產（申萬）以6.13%領漲各板塊，漲幅明顯高于建筑裝飾（申萬）的1.82%、非銀金融（申萬）的1.73%。
內房股也是一片飄紅。截至25日收盤，合景泰富漲幅超23%，融創(chuàng)中國、綠城中國、華潤置地、旭輝控股等漲幅均在10%以上。
促成這波“熱情”的背后或有多重原因。有分析認為，地產股大范圍上揚與近期傳出的22城供地“兩集中”政策有關，利好資金實力雄厚的頭部房企；也有觀點認為，地產板塊本身估值低，隨著催化因素的出現(xiàn)，疊加市場風險偏好的降低，板塊可能出現(xiàn)反彈。
“兩集中”或利好頭部房企
“這樣大規(guī)模的上漲、漲停，與昨天（24日）的政策有關。”同策研究院資深分析師肖云祥認為。
2月24日，22個重點城市實行“兩集中”供地的消息傳出。據(jù)網傳消息，22個重點城市包括北上廣深四個一線城市，以及南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫等18個二線城市。
2月25日，繼青島之后，濟南也披露了官方文件，而此前天津、鄭州則有關于宅地出讓的相關文件流出。
據(jù)濟南市自然資源和規(guī)劃局官網發(fā)布的消息顯示，住宅用地將“兩集中”同步公開出讓。
另據(jù)天津市的文件，“兩集中”出讓政策中，其一，集中發(fā)布出讓公告，原則上天津市全年不超過3次，時間間隔和地塊數(shù)量要相對均衡；其二，集中組織出讓活動，同批次公告出讓的土地以掛牌方式交易的，應當確定共同的掛牌起止日期，以拍賣方式出讓的，應當連續(xù)集中完成拍賣活動。
同時，天津市確定于3月、6月、9月中旬分三批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的出讓公告，除上述三個日期外，不再發(fā)布住宅用地的出讓公告。
肖云祥分析，“兩集中”的政策有助于市場平穩(wěn)發(fā)展，特別對抑制溢價率方面有益，如果做到這一點就不會招致更嚴的的政策出臺；同時，該政策也有利于房價的抑制，這也是有助于市場的平穩(wěn)發(fā)展；此外，該政策也有利于現(xiàn)金流能力比較強的大型房企，或是有“國資”背景的企業(yè)。
中信建投證券地產分析師竺勁也提出，土拍“兩集中”考驗房企資金、研判和營運等綜合實力，本質為行業(yè)供給側改革。疊加對開發(fā)商有息負債管控的“三道紅線”、對銀行房貸集中考核的“兩道紅線”，土拍政策“將導致杠桿率水平較高的中小房企的生存空間被進一步壓縮，利好資金實力較強、綜合實力強大的龍頭房企，最終進一步提升行業(yè)的集中度”。
廣發(fā)地產研究部認為，土地集中出讓改革對于行業(yè)供給側改革的推進，將會極大地推進土地價格回歸合理，平衡地方政府和企業(yè)之間關系，利好資金、布局、研究等綜合能力強的頭部公司。
不過，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進則認為，“兩集中”供地政策的推動作用可能不是主要的。
“該政策從方向看，其實是在打壓土地市場。”嚴躍進表示，“當然土地市場改革后，溢價率至少可以得到控制，而且不排除大城市供地規(guī)模會增加，這會利好地產上市股。”
追捧能否持續(xù)？
除了土地出讓新規(guī)的推動，也有市場分析認為地產板塊的大漲與市場情緒有所關聯(lián)。
近日，明星基金經理、興證全球基金副總經理兼研究部總監(jiān)董承非在1月份時的一份內部交流紀要流出。對于地產板塊，董承非表示，“還不停在加倉地產”，同時“銀行、地產在我看來是一條路上的資產”，而龍頭地產公司的分紅高于銀行，所以選擇了地產。明星基金經理的這一表態(tài)被認為催化了市場情緒。
也有長期跟蹤地產板塊的投資者表示，“地產股本身估值低，確定性強，業(yè)績還有成長性。”
長久以來，地產板塊存在著估值偏低的情況。國信證券2月24日發(fā)布的研報顯示，根據(jù)Wind一致預期，以2月24日收盤價計，板塊動態(tài)PE為5.1倍，比2019年1月3日的底部估值水平（6.2倍動PE）低17.9%，仍處歷史最低水平。
中國銀河證券研究院也認為，當前地產行業(yè)估值處于近10年低位，龍頭房企2021年市盈率5.5倍，2019年主流地產公司分紅率均值31%，投資性價比凸顯。
同時，房企也保持著較好的業(yè)績增長。國信證券統(tǒng)計，截至2月24日，房地產板塊已發(fā)布2020年業(yè)績預告、快報的65家公司中，凈利潤預增、扭虧及略增公司為20家，占已發(fā)布業(yè)績預告、快報公司約31%。房企業(yè)績鎖定性佳，源于銷售持續(xù)增長，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)及部分已披露銷售公司的公告，2020全年，TOP 3、TOP 5、TOP 10、TOP 20 房企累計銷售額分別同比上升9.1%、7.4%、8.4%、10.4%。
不過，此番大漲是否有可持續(xù)性？
在嚴躍進看來，如果外部社會經濟環(huán)境持續(xù)改善，樓市潛在的交易需求依然會釋放，這利好地產股。房地產企業(yè)只要不出現(xiàn)各類債務風險，基本上后續(xù)后勁很強，基本面的改善將繼續(xù)推高地產股股價的上升。
武漢科技大學金融證券研究所所長董登新則認為地產股的大漲是曇花一現(xiàn)。“這是在以貴州茅臺為代表的藍籌白馬股普遍下跌的情況下，機構和莊家急于尋找替代品，那么房地產顯然就是短時間內穩(wěn)住大盤、扭轉人氣指數(shù)一個板塊。”董登新表示，“所以，地產股更多的是短炒，不可能持續(xù)。”
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