反超長(zhǎng)三角
2021年開年，珠三角取代長(zhǎng)三角成為新房?jī)r(jià)格累計(jì)漲幅最大的區(qū)域。樓市最熱的兩個(gè)城市群似乎換了個(gè)“座次”。
中指研究院今天發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2021年1-2月份，珠三角地區(qū)新房?jī)r(jià)格累計(jì)漲幅上漲1.25%，居主要城市群首位。同期，長(zhǎng)三角、山東半島和京津冀城市群房?jī)r(jià)漲幅分別為0.73%、0.27%和0.02%。
今年前兩個(gè)月，百城新建住宅價(jià)格環(huán)比漲幅前20位的城市中，珠三角城市占5席，其中，廣州（2.57%）、東莞（2.25%）、中山（1.53%）等城市新房?jī)r(jià)格漲幅較高。
實(shí)際上，去年全年，房?jī)r(jià)上漲幅度最大的區(qū)域是長(zhǎng)三角。中指院數(shù)據(jù)顯示，其新房?jī)r(jià)格累計(jì)上漲超過5%，其中，杭州、無錫、嘉興等城市房?jī)r(jià)漲幅居前。珠三角僅次于長(zhǎng)三角，房?jī)r(jià)上漲3.24%。不過，今年開年，這一情況發(fā)生了反轉(zhuǎn)。
珠三角為何反超？
其實(shí)發(fā)生反轉(zhuǎn)并不令人意外。盡管去年房?jī)r(jià)漲幅最高的20個(gè)城市中，長(zhǎng)三角城市占了11席，但房?jī)r(jià)漲幅居首的城市是珠三角區(qū)域的東莞。
據(jù)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組統(tǒng)計(jì)，東莞去年新房?jī)r(jià)格漲幅超過30%，把深圳、杭州等熱點(diǎn)城市甩在了身后。
從大局來看，珠三角地區(qū)地處我國(guó)沿海開放前沿、區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，創(chuàng)新要素聚集，成為最具發(fā)展?jié)摿涂臻g的核心城市群。隨著粵港澳大灣區(qū)相關(guān)規(guī)劃的不斷出臺(tái)、落地，吸引了更多人才在大灣區(qū)就業(yè)發(fā)展、購房置業(yè)。
考慮到深圳、廣州等城市的房?jī)r(jià)帶動(dòng)效應(yīng)、當(dāng)?shù)貥鞘械墓┬韬驼{(diào)控力度，珠三角區(qū)域的樓市熱度走高也就不難理解了。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受中新社國(guó)是直通車采訪時(shí)表示，珠三角區(qū)域房?jī)r(jià)上漲主要由深圳和廣州兩個(gè)核心城市拉動(dòng)。相對(duì)城市能級(jí)分布相對(duì)均衡的長(zhǎng)三角區(qū)域來說，廣州、深圳兩城是珠三角城市群的絕對(duì)核心，這兩個(gè)城市的房?jī)r(jià)上漲也會(huì)對(duì)區(qū)域內(nèi)的其他城市形成較強(qiáng)的拉動(dòng)力。
以深圳為例，去年以來，深圳二手房?jī)r(jià)多月“領(lǐng)漲”。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1月份深圳二手房?jī)r(jià)同比上漲15.3%，在70個(gè)大中城市中居于首位。社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組日前發(fā)布的1月份大數(shù)據(jù)房?jī)r(jià)中位數(shù)也顯示，1月份深圳房?jī)r(jià)中位數(shù)全國(guó)領(lǐng)先，顯著高于排名第二位的北京。
李宇嘉說，深圳頻現(xiàn)二手房業(yè)主抱團(tuán)漲價(jià)的情況，二手房?jī)r(jià)上漲較快，加之，一二手房?jī)r(jià)格“倒掛”，導(dǎo)致深圳近月來陷入一二手房?jī)r(jià)格輪番上漲的循環(huán)。
去年以來，各國(guó)央行大放水，核心城市房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力加大，特別是在經(jīng)濟(jì)基本面向好，但房地產(chǎn)調(diào)控政策相對(duì)寬松的地方，房子受到各路資本追捧，價(jià)格自然“水漲船高”。
再看廣州，一方面，去年以來，深圳、上海等城市加碼了樓市調(diào)控政策，但廣州樓市并未明顯收緊。另一方面，去年底以來，廣州對(duì)人才落地政策調(diào)整松綁，外圍七個(gè)區(qū)域的落戶政策相對(duì)寬松，這對(duì)外地人購房帶來一定的刺激，這也導(dǎo)致去年以來廣州外圍的幾個(gè)區(qū)域包括南沙等新房?jī)r(jià)格上漲較快。
另外，深圳高房?jī)r(jià)所產(chǎn)生的購買力外溢也一定程度上推動(dòng)了周邊城市，如東莞、廣州南沙、中山、東莞、佛山等的樓市升溫。李宇嘉指出，其實(shí)從大灣區(qū)來看，真正限購的地方集中在深圳、東莞以及廣州的核心區(qū)，其他城市和區(qū)域限購基本放開或者政策力度較弱，無法真正阻攔購房資金的涌入。
而長(zhǎng)三角區(qū)域，如杭州、上海等城市本輪均有調(diào)控政策出臺(tái)、落地，房?jī)r(jià)漲幅出現(xiàn)收窄趨勢(shì)。
珠三角樓市熱度能否持續(xù)？
貝殼研究院此前發(fā)布的一份報(bào)告認(rèn)為，珠三角區(qū)域樓市在2020年表現(xiàn)亮眼，主要是局部如深、莞等城市在貨幣寬松的溢出效應(yīng)疊加城市發(fā)展利好之下，加上城市本身不樂觀的供需矛盾加劇，導(dǎo)致了市場(chǎng)升溫。
兩城在2020年三季度調(diào)控嚴(yán)格加碼，調(diào)控后兩城二手房?jī)r(jià)格漲幅收窄，但仍繼續(xù)上漲，預(yù)計(jì)后期仍有進(jìn)一步加強(qiáng)金融監(jiān)管等調(diào)控政策出臺(tái)，2021年市場(chǎng)需求或?qū)⒔禍亍?nbsp;
此外，貝殼研究院認(rèn)為，2020年珠三角的中山、深圳、惠州及東莞等城市住宅用地成交量同比增長(zhǎng)在2倍及以上，新房供應(yīng)量預(yù)計(jì)會(huì)明顯增加，2021年價(jià)格漲幅將明顯收窄甚至下跌。
加大土地供應(yīng)量，充分披露信息以穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期是今年官方的重要調(diào)控思路。
自然資源部自然資源開發(fā)利用司負(fù)責(zé)人日前表示，為減少土地公開出讓過程中關(guān)聯(lián)信息不充分帶來的對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的影響，糾正信息披露隨意性、碎片化、不確定等不規(guī)范問題，防止市場(chǎng)主體由于不掌握重要關(guān)聯(lián)信息帶來的競(jìng)爭(zhēng)，今年要求各地進(jìn)一步將住宅用地出讓信息合理適度集中，重點(diǎn)城市要對(duì)住宅用地集中公告、集中供應(yīng)，讓各類市場(chǎng)主體和消費(fèi)者充分掌握信息，形成合理預(yù)期。
李宇嘉認(rèn)為，上半年，預(yù)計(jì)珠三角樓市還會(huì)在當(dāng)前的高位上回升一段時(shí)間。下半年珠三角樓市熱度或有所下滑，其降溫與否或者程度取決于按揭貸款的收緊程度和廣深對(duì)經(jīng)營(yíng)貸的打擊力度。
從今年前兩個(gè)月代表房企的拿地布局區(qū)域來看，長(zhǎng)三角仍然有望“扳回一城”。中指研究院當(dāng)日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，從布局區(qū)域來看，企業(yè)依舊熱衷于在長(zhǎng)三角拿地，占比為40.1%，粵港澳大灣區(qū)次之，占比為8.0%，長(zhǎng)江中游和成渝城市群占比分別達(dá)6.5%和7.0%。
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