“對房企而言，強者更強，弱者更弱，對現(xiàn)金流管控能力強、融資能力強、運營能力強的綜合性房企，拿地機會更大；企業(yè)產(chǎn)品同樣需要能突圍的強競爭力。”某TOP5房企人士告訴記者，第一陣營的房企具備優(yōu)勢，中小房企有被蠶食的風(fēng)險。該人士還稱，在22個城市搶不到地的房企，將只能轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市以及更多縣城。 ]
“集中供地”涉及的城市版圖正越來越清晰。
截至目前，天津、青島、濟南、鄭州、南京5城先后有文件流出，明確今年將推行住宅用地“集中供應(yīng)”模式，全年分三批次發(fā)布招拍掛公告。深圳市規(guī)劃和自然資源局相關(guān)人士也透露，今年將三批集中出讓居住用地。
上述城市，均在此前網(wǎng)傳的“22城”名單中。自然資源部自然資源開發(fā)利用司負責(zé)人表示，今年重點城市要穩(wěn)定合理增加住宅用地供應(yīng)，進一步將住宅用地出讓信息合理適度集中，重點城市要對住宅用地集中公告、集中供應(yīng)。
此前，為了降低土地市場熱度，多個城市已探索過限地價、競配建、競自持等措施。而此次震動地產(chǎn)界的供應(yīng)新規(guī)，意在糾正土地信息披露的隨意性、碎片化等不規(guī)范問題，防止信息不透明帶來的競爭，合理引導(dǎo)市場預(yù)期。
盡管各地政策細則還有待落實，集中供地能否達到預(yù)期效果，也引發(fā)了市場爭議。但業(yè)內(nèi)普遍認為，此舉可提升土地市場的信息透明度，透過詳盡披露的信息，各方主體可對未來區(qū)域市場走向做出基本研判，消除恐慌心理。
關(guān)于對房價走勢的影響，一位TOP5房企人士告訴第一財經(jīng)記者，集中供地造成銷售端的“兩集中”(集中預(yù)售、集中開盤)，每年將形成三次供應(yīng)脈沖，分流客戶。因同期入市項目競爭激烈，集中供應(yīng)能持續(xù)穩(wěn)定房價。
提升土地市場信息透明度
引起地產(chǎn)界巨震的“集中供地”政策，目前已得到官方口徑確認。
近日，自然資源部自然資源開發(fā)利用司負責(zé)人公開表示，今年要求各地進一步將住宅用地出讓信息合理適度集中，重點城市要對住宅用地集中公告、集中供應(yīng)，堅決貫徹“房住不炒”定位及“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的決策部署。
據(jù)此前市場信息，按照住宅用地分類調(diào)控文件要求，今年22個重點城市要實現(xiàn)“兩集中”，發(fā)布住宅用地公告不能超過三次。業(yè)內(nèi)認為，這22城即此前落實“一城一策”的城市，包括北京、上海、深圳、廣州、南京、蘇州等。
記者在相關(guān)文件中看到，自然資源部要求，今年各地要主動采取有效措施引導(dǎo)住宅用地市場理性競爭，出讓方案應(yīng)包括溢價率、競價輪次和最高限價穩(wěn)控預(yù)案；重點城市要合理安排招拍掛出讓時序，實行“兩集中”同步公開出讓。
所謂“兩集中”，即集中發(fā)布出讓公告，集中組織出讓活動，原則上發(fā)布出讓公告全年不得超過3次，時間間隔和地塊數(shù)量要相對均衡。
此前，北京等地已一定程度上提升了供地集中度。譬如北京2020年供應(yīng)住宅用地48宗，其中1～2月份便供應(yīng)了約三分之一。但總體而言，過去熱點城市供地計劃較隨機，供應(yīng)規(guī)模、節(jié)奏也不明確，市場主體預(yù)期混亂、搶地盛行。
從以往零散出讓的“涓涓細流”，到集中出讓的“放量供地”，土地供應(yīng)新規(guī)則將有何影響？自然資源部相關(guān)負責(zé)人指出，穩(wěn)定市場預(yù)期，既要靠合理的供需關(guān)系，也要靠充分的信息披露，讓各類市場主體和消費者全面掌握相關(guān)信息。
重點城市對住宅用地集中公告、集中供應(yīng)，便是為了減少土地出讓過程中關(guān)聯(lián)信息不充分對市場預(yù)期的影響，糾正信息披露隨意性、碎片化、不確定等不規(guī)范問題，讓各類市場主體和消費者充分掌握信息，形成合理預(yù)期。
據(jù)悉，截至去年11月，重點城市均已按要求公布住宅用地相關(guān)信息。數(shù)據(jù)顯示，重點城市已供應(yīng)但未竣工的住宅用地面積約為近五年平均完成交易量的5.5倍，其中扣除已取得銷售許可的未竣工面積約為兩倍多。
除了做好信息公開，重點城市還要根據(jù)市場情況，合理確定供地規(guī)模，進一步加大住宅用地供應(yīng)。該負責(zé)人稱，2020年重點城市住宅用地供應(yīng)量都超過了近五年平均完成交易量，多數(shù)比2019年明顯增加，今年要繼續(xù)增加供應(yīng)量。
據(jù)上述文件要求，2021年重點城市公告供應(yīng)量不得低于近五年平均完成交易量，大城市土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜。與此同時，繼續(xù)鼓勵各地探索限地價，競配建、競自持等穩(wěn)地價措施。
伴隨著官方口徑的確認，各地在供地節(jié)奏上的調(diào)整也逐漸浮出水面。
2月26日，南京市土地儲備中心發(fā)布通知，將召開2021年全市經(jīng)營性用地擬上市地塊前期工作推進會議，根據(jù)自然資源部對集中供應(yīng)住宅用地的最新要求，將今年住宅用地上市的時間安排在4月、7月和10月。
3月1日，廣州市規(guī)劃和自然資源局增城區(qū)分局發(fā)布補充公告，原定于3月26日出讓的4宗商住地，將因故終止出讓，此舉被解讀為配合集中供應(yīng)政策。據(jù)悉，這四宗地暫停出讓的商住地，總起拍價達32.99億元。
集中供應(yīng)或利于穩(wěn)定房價
直接施加于“面粉”的調(diào)控措施，能否穩(wěn)地價、穩(wěn)房價，業(yè)內(nèi)對此爭論不一。
地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)家鄧浩志認為，此前各大城市已針對地價過高情況采取了“限地價，競配建”“限地價，競自持”“限地價，搖號”等穩(wěn)地價政策。這個政策明顯來得更直接，但地價已經(jīng)封頂了，因此不存在防止高地價的問題。
此外，每家房企每年土地庫存是有計劃的。“每天買一次米，還是每年買三次米？”并不改變對米的實際需求，只改變了買米資金的安排。對房企來說，這種變化所造成的不適應(yīng)很快就會結(jié)束。因此，集中供地實際影響有限。
一些房企人士也對政策持謹慎觀望態(tài)度。“集中出讓單次宅地供應(yīng)量加大，對房企資金要求比較高，整體降低開發(fā)商爭搶熱度，一年僅三次加重了拿地的緊迫感，在新政執(zhí)行初期，能抑制土地?zé)岫龋档鸵鐑r率。”某TOP5房企人士告訴記者。
但該人士同時表示，不排除后期執(zhí)行中，年度里上下半年的爭奪態(tài)勢會逐步增強，部分優(yōu)質(zhì)熱點地塊的競爭仍較激烈。不過，新規(guī)雖不能確保減少“地王”的出現(xiàn)，但因項目集中入市競爭激烈，集中供應(yīng)能夠持續(xù)穩(wěn)定房價。
多家券商則普遍認為，集中供地可降低土地市場熱度，進一步控制房價上漲。
中信證券(600030,股吧)表示，由于地方推地的機會是有限的，一旦推地過少，或由于所推土地質(zhì)量太低，導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)不積極，流拍率過高，地方只能等待下一次土地出讓的窗口。這在客觀上可能推動地方適當(dāng)增加供給，并合理定價。
同時，土地出讓一般有保證金要求，企業(yè)很難在多地、針對大量地塊，同時繳納保證金，單塊土地可參與的房企數(shù)量可能會下降。集中出讓還可增加市場透明度，有利于形成有序、穩(wěn)定的競爭格局，減少“地王”出現(xiàn)的頻次。
“三道紅線和房貸集中度管理，限制了企業(yè)惡性加杠桿，但土地市場激烈競爭的制度環(huán)境仍有待改革。”中信證券稱，從制度上來說，土地市場的改革可以說是行業(yè)供給側(cè)改革的最后一塊拼圖——“內(nèi)卷化”競爭將因此結(jié)束。
首創(chuàng)證券也稱，集中供應(yīng)意味著市場玩家將趨于分散，避免了以往房企間過度競爭造成土地溢價率過高的情況出現(xiàn)，逐步推進土地價格回歸合理，進而演化為對未來銷售價格的合理預(yù)期，以及房企利潤率的逐步改善。
房企間的競爭格局也會發(fā)生變化。樂觀情況是，大型房企不能同時參加多塊土地競爭，不能再利用資金和信息優(yōu)勢“通吃”市場、壟斷資源；中小房企能有更多選擇的余地，可避開大房企直接競爭而獲得土地開發(fā)機會。
另一方面，因拍地前房企需要繳納一定比例的意向保證金，若想一次性在該城市獲得更多地塊，那么將對企業(yè)的融資、現(xiàn)金流管理能力提出更高的要求。顯然，最終的贏家仍將是賬面可調(diào)用資金充、具有加杠桿能力的房企。
“對房企而言，強者更強，弱者更弱，對現(xiàn)金流管控能力強、融資能力強、運營能力強的綜合性房企，拿地機會更大；企業(yè)產(chǎn)品同樣需要能突圍的強競爭力。”上述TOP5房企人士告訴記者，第一陣營的房企具備優(yōu)勢，中小房企有被蠶食的風(fēng)險。
該人士還稱，在22個城市搶不到地的房企，將只能轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市以及更多縣城；新房限價導(dǎo)致一二線城市利潤薄，優(yōu)質(zhì)的三四線城市競爭將會增強。“等更多城市發(fā)布細則后，我們將通盤研判，提早進行布局選擇和策略制定。”
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