3月2日，國務(wù)院新聞辦公室舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清就當(dāng)下房地產(chǎn)市場情況進(jìn)行“定調(diào)”。郭樹清表示，“房地產(chǎn)的問題應(yīng)該說現(xiàn)在金融化、泡沫化傾向還比較強(qiáng)，但是去年投向房地產(chǎn)的貸款增速第一次降到了平均貸款增速之下，這個(gè)成績來之不易。我們相信，房地產(chǎn)的問題會(huì)逐步得到好轉(zhuǎn)。”

事實(shí)上，在房地產(chǎn)是“用來住的”總方針下，地產(chǎn)調(diào)控一直在強(qiáng)化。去年房企出現(xiàn)較高的債務(wù)違約情況，就是地產(chǎn)擠泡沫的一種反映。這也是二級(jí)市場地產(chǎn)板塊疲弱不振的重要原因。當(dāng)三四月份房企償債高峰到來以及地產(chǎn)擠泡沫繼續(xù)，再配合地產(chǎn)板塊的低估值，是否會(huì)醞釀一些投資機(jī)會(huì)？接受《紅周刊(博客,微博)》專訪的學(xué)者和投資人表示，要關(guān)注土地價(jià)格變化，進(jìn)而尋找現(xiàn)金流充裕的龍頭房企投資機(jī)會(huì)。

萬億債務(wù)懸頂

地產(chǎn)行業(yè)擠泡沫政策將延續(xù)

在走過房企債務(wù)違約高發(fā)的2020年后，今年房企依然處于償債高峰期，房地產(chǎn)行業(yè)包括海外債券在內(nèi)的債券償還總規(guī)模已經(jīng)從去年的7493.9億元增至今年的10496.2億元。從債務(wù)到期時(shí)間來看，最大的債務(wù)到期壓力已經(jīng)臨近，3月和4月分別為境內(nèi)外債務(wù)到期的高峰時(shí)段。

那么，當(dāng)下房地產(chǎn)板塊是否已經(jīng)消化了債務(wù)違約的潛在風(fēng)險(xiǎn)呢？

申銀萬國證券研究所首席市場專家桂浩明對(duì)記者表示，房地產(chǎn)是個(gè)高負(fù)債行業(yè)，去年三道紅線推出以后，很多公司都處于非常緊迫的狀態(tài)，今年很多房企，特別是一些中小型房企的資金狀況不容樂觀。另外，由于前幾年的緊縮迫使一些房企到海外市場融資，這也使得房企海外的債務(wù)比較重。“如此局面下，我認(rèn)為今年這種情況可能會(huì)得到暴露。但是，考慮到目前多數(shù)房企的經(jīng)營狀況還算可以，特別是去年下半年房地產(chǎn)價(jià)格上漲以及銷售活躍，特別一些特大型、大中型城市銷售情況非常良好，所以資金狀況還不至于出現(xiàn)特別大的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然這主要是指那些大型房地產(chǎn)公司，比如前20位的大型企業(yè)，而一般中小企業(yè)的狀況可能就沒有那么理想。”

華寶基金副總經(jīng)理李慧勇認(rèn)為，地產(chǎn)政策未來放松的可能性非常低，可能會(huì)有越來的越多的房企會(huì)因?yàn)楝F(xiàn)金流的問題而倒下。但是從另一個(gè)角度來看，地產(chǎn)龍頭的優(yōu)勢(shì)也會(huì)在行業(yè)政策趨緊的過程中不斷提高自己的競爭優(yōu)勢(shì)，“目前地產(chǎn)整體板塊估值也處于歷史低位，我們認(rèn)為地產(chǎn)龍頭公司是有不錯(cuò)的配置價(jià)值的”。

格雷資產(chǎn)首席宏觀分析師杜春峰對(duì)記者表示，房地產(chǎn)板塊已經(jīng)出現(xiàn)明顯的結(jié)構(gòu)性分化，也就是說整體債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可控，但局部債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)釋放必然發(fā)生。“由于中國城鎮(zhèn)化率突破60%，系統(tǒng)性盈利機(jī)會(huì)確定消失，結(jié)構(gòu)分化就會(huì)成為常態(tài)，這個(gè)時(shí)候核心資產(chǎn)價(jià)格往往會(huì)加速提升，從而大大擠壓其他存量泡沫，形成嚴(yán)重的二元對(duì)立。有鑒于此，房地產(chǎn)行業(yè)整體投資機(jī)會(huì)不大，少部分經(jīng)營物業(yè)的股票會(huì)由于商業(yè)模式的優(yōu)勢(shì)異軍突起。”

行業(yè)分化進(jìn)一步加劇

若土地價(jià)格下行 頭部房企投資機(jī)會(huì)顯現(xiàn)

數(shù)據(jù)顯示，2020年房企違約債務(wù)達(dá)222只，約是2019年的4倍，其中重點(diǎn)房企債券違約涉及金額接近170億元。而這種情況反映到二級(jí)市場會(huì)是怎樣的分化表現(xiàn)呢？

對(duì)此，興業(yè)證券(601377,股吧)首席策略分析師王德倫對(duì)《紅周刊》記者表示，在行業(yè)層面：在限價(jià)政策和土地價(jià)格提升情況下，行業(yè)利潤率近年整體承壓。從結(jié)構(gòu)來看，三四線城市項(xiàng)目由于政策相對(duì)寬松、土地競爭較低，利潤率相較一二線略好。“三道紅線”帶來的融資端收緊未來大概率導(dǎo)致土地價(jià)格有所下行，需要密切關(guān)注土地溢價(jià)率和土地出讓底價(jià)變化，仍有強(qiáng)大拿地能力的企業(yè)的投資機(jī)會(huì)可能隨之顯現(xiàn)。

王德倫進(jìn)一步解釋說，在公司層面：房企在銷售、拿地、融資方面都有所分化。頭部房企市占率持續(xù)提升，按權(quán)益銷售金額計(jì)算，各梯隊(duì)均較2019年末提升1個(gè)多百分點(diǎn)。銷售金額同比增速來看，top11-20房企增速更高。各家房企拿地力度、節(jié)奏、區(qū)域有所不同，未來會(huì)影響公司銷售和利潤率情況。各家房企財(cái)務(wù)杠桿水平和融資成本有一定差異，三道紅線等分類監(jiān)管政策下，也將加大房企融資能力的差異。

總體上看，王德倫認(rèn)為，行業(yè)供給側(cè)改革可能會(huì)改善龍頭房企利潤率，如土地成本確實(shí)下行，龍頭股投資機(jī)會(huì)將顯現(xiàn)。

同樣認(rèn)同地產(chǎn)龍頭價(jià)值的還有奶酪基金創(chuàng)始人、基金經(jīng)理莊宏東，他對(duì)記者表示，負(fù)債率低、桿杠率低、經(jīng)營穩(wěn)健的龍頭地產(chǎn)公司投資機(jī)會(huì)凸顯。因?yàn)辇堫^企業(yè)在土地資源獲取、政府審核、融資成本、運(yùn)營能力等方面，更有機(jī)會(huì)逆勢(shì)擴(kuò)張。“從我們觀察的數(shù)據(jù)看，去年下半年，部分地產(chǎn)龍頭公司并沒有受到疫情很大的影響，銷售數(shù)據(jù)維持穩(wěn)定，甚至有兩位數(shù)的增長。當(dāng)前龍頭地產(chǎn)企業(yè)的估值相對(duì)合理，即使未來估值不實(shí)現(xiàn)回歸，單靠業(yè)績?cè)鲩L，也可以獲得較為確定性的收益。近期有房企陸續(xù)暴雷，建議投資者避開過往盲目通過擴(kuò)大負(fù)債、增加杠桿獲得擴(kuò)張的地產(chǎn)公司。”

狐尾松資產(chǎn)董事長王代新指出，房地產(chǎn)行業(yè)基本進(jìn)入“淘汰賽”的階段，總體競爭變得更加激烈了。“生意比以前難做了，房子不愁賣的地方都限價(jià)，沒啥錢可賺；不限價(jià)的地方房子供應(yīng)基本都過剩，只有各個(gè)方面過硬的企業(yè)才能繼續(xù)做下去。”

（文中觀點(diǎn)僅代表嘉賓個(gè)人，不代表《紅周刊》立場，提及個(gè)股僅為舉例分析，不做買賣建議。）