為應(yīng)對打新潮、二手房亂跳價(jià)、代持等樓市“虛火”蔓延，今年以來各地特別是一二線城市的樓市調(diào)控政策密集落地，而且調(diào)控越來越精細(xì)化，“控制杠桿”和二手房市場調(diào)控成為了許多城市的關(guān)鍵詞。

為了抑制樓市“虛火”，2021年開年兩個(gè)月，全國各地已密集出臺一輪房地產(chǎn)相關(guān)政策。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2月底，今年以來各地與房地產(chǎn)市場有關(guān)的樓市調(diào)控次數(shù)已高達(dá)87次，囊括了北京、上海、深圳、廣州、杭州、東莞等一線城市及熱點(diǎn)城市。此外，這也是繼去年7、8月后的新一輪樓市調(diào)控。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，上一輪調(diào)控總體以調(diào)控市場需求為主，比如提高購房門檻，堵假離婚的漏洞，限制購買數(shù)量等。而這一輪調(diào)控則主要集中在降低樓市杠桿之上，比如限制貸款額度、提高利息、清查違規(guī)資金進(jìn)入樓市等。此外，調(diào)控的目光也投向二手房市場。

控制杠桿

2月8日，深圳住建局發(fā)布《關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》，隨著第一期參考價(jià)格目錄的發(fā)布，3595個(gè)小區(qū)被逐一“標(biāo)價(jià)”。記者近日采訪發(fā)現(xiàn)，目前深圳各大型銀行紛紛表示將參考二手住房成交參考價(jià)格，合理發(fā)放二手住房貸款。與此同時(shí)，多家銀行的個(gè)貸經(jīng)理還表示，經(jīng)營貸的評估標(biāo)準(zhǔn)也將參考二手住房成交參考價(jià)格。如果銀行強(qiáng)力執(zhí)行二手住房成交參考價(jià)格，購房者購買深圳絕大部分房產(chǎn)的首付比例將有所提高，投資客想從銀行套出抵押貸等貸款也會難上加難，從而達(dá)到控制杠桿的效果。

深圳樓市的火熱早已傳導(dǎo)至臨深片區(qū)，這當(dāng)中最為明顯的當(dāng)屬東莞樓市。就在2月27日凌晨，東莞也再次加碼樓市調(diào)控，其中包括了影響力較大的首付比例調(diào)整、升級非本市戶籍居民家庭的限購條件等，也是在一定程度上控制杠桿。

3月3日，杭州市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》，從加強(qiáng)司法拍賣住房限購等四方面進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，堵住投資客入場的路徑。《通知》還要求嚴(yán)格防范經(jīng)營貸、消費(fèi)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。嚴(yán)禁發(fā)放用于購房首付款或償還首付款借貸資金的個(gè)人經(jīng)營性貸款和消費(fèi)貸款，嚴(yán)格個(gè)人經(jīng)營貸和消費(fèi)貸真實(shí)性審查，加強(qiáng)貸后資金管理。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，杭州的新調(diào)控措施學(xué)習(xí)深圳、上海、北京的做法，全面圍堵經(jīng)營貸、消費(fèi)貸違規(guī)進(jìn)入樓市。值得注意的是，春節(jié)前后北京、上海、深圳、廣東銀監(jiān)部門相繼表態(tài)，全面打擊資金借助經(jīng)營貸、消費(fèi)貸的幌子，披著實(shí)體的外衣違規(guī)進(jìn)入樓市，逃避限貸政策。

二手房成新重點(diǎn)

除了控制杠桿，二手房市場成為各個(gè)城市關(guān)注的焦點(diǎn)?？梢钥闯?，對于二手房市場而言，過去監(jiān)管較少，而現(xiàn)在監(jiān)管陸續(xù)增加。

深圳推出二手住房成交參考價(jià)格之后，市場效果立竿見影，不僅二手房網(wǎng)簽量大降，整個(gè)市場都陷入觀望和博弈狀態(tài)。無錫近日發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范我市二手房交易秩序的通知》，提出要開展房地產(chǎn)市場秩序整頓工作。規(guī)范二手房信息發(fā)布行為，建立二手住房價(jià)格信息發(fā)布機(jī)制。其中提到，房屋交易管理部門應(yīng)加強(qiáng)對中介機(jī)構(gòu)及時(shí)、準(zhǔn)確報(bào)送二手住房掛牌和成交數(shù)據(jù)等相關(guān)信息的指導(dǎo)，加強(qiáng)對熱點(diǎn)片區(qū)、熱點(diǎn)樓盤成交信息收集分析，及時(shí)公開參考成交價(jià)格區(qū)間，曝光典型炒作案例。杭州的調(diào)控措施也提出，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為，中介機(jī)構(gòu)不得受理并對外發(fā)布掛牌價(jià)格明顯高于合理成交價(jià)格的房屋信息。此外，嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)市場信息發(fā)布，要求各網(wǎng)絡(luò)平臺賬號及網(wǎng)絡(luò)群要嚴(yán)格遵守相關(guān)法律法規(guī)和管理規(guī)定，進(jìn)一步規(guī)范信息發(fā)布行為。

2月27日，東莞市也發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》，明確進(jìn)一步完善二手住房網(wǎng)簽交易價(jià)格發(fā)布機(jī)制。就在3月3日，上海市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場管理的通知》?！锻ㄖ分赋?，要求持續(xù)整頓規(guī)范房地產(chǎn)中介經(jīng)營行為，嚴(yán)肅查處誘導(dǎo)虛高價(jià)格掛牌、哄抬房價(jià)、借機(jī)炒作、擾亂市場等行為。

“這說明當(dāng)前在管控房地產(chǎn)方面，各城市越來越細(xì)致。”某居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對二手房價(jià)格發(fā)布的規(guī)范，有助于穩(wěn)定二手房市場，不排除后續(xù)其他城市也會跟進(jìn)類似的監(jiān)管政策。此外，在一些市場人士看來，控制杠桿僅僅控制銀行的投放，可能難以控制住，但如果把評估模式改變，評估的依據(jù)也改變，那銀行就沒辦法了，這也是長效機(jī)制。

那么，二手房參考價(jià)等政策嚴(yán)格執(zhí)行后，有沒有可能引發(fā)銀行壞賬？李宇嘉認(rèn)為，“不會大規(guī)模引發(fā)，只要房價(jià)不會明顯下跌就行，即便是2008年銀行也沒有因?yàn)榈禺a(chǎn)而引發(fā)壞賬。當(dāng)然，房價(jià)不漲了或者漲幅不大了，前期加杠桿的投資客或許會出現(xiàn)問題，但會有司法拍賣來解決，所以問題不大。以深圳市場為例，現(xiàn)在來看按揭、經(jīng)營貸全面執(zhí)行參考價(jià)，降杠桿已經(jīng)開啟，只要杠桿控制住，深圳房價(jià)就會穩(wěn)定下來。”