保障剛需仍是2021年國內(nèi)住房市場重點關(guān)切。日前，國務(wù)院總理李克強作2021年《政府工作報告》（以下簡稱《報告》），用百余字定調(diào)今年房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向。此次《報告》重申了“房住不炒”基調(diào)，在此基礎(chǔ)上進一步細(xì)化保障內(nèi)容，強調(diào)“解決大城市住房突出問題”，明確“增加土地供應(yīng)”“增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給”，首提長租房監(jiān)管規(guī)范，進而解決“新市民、青年人”群體住房困難。
“三穩(wěn)”調(diào)控目標(biāo)未改
根據(jù)今年《政府工作報告》，保障好群眾住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。
自2016年，中央經(jīng)濟工作會議首次提出“房住不炒”以來，我國房地產(chǎn)市場于近年來逐漸在波動中趨穩(wěn)。經(jīng)歷了2020年疫情侵?jǐn)_，國內(nèi)樓市表現(xiàn)一度低迷。不過據(jù)日前國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年開年，我國大中型城市房價在連落近半年后初現(xiàn)“小陽春”。
今年開年，一線城市房價漲勢領(lǐng)跑其他各級城市。據(jù)統(tǒng)計，1月，4個一線城市新房價格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比去年12月擴大0.3個百分點；二手住宅價格環(huán)比上漲1.3%，漲幅擴大0.7個百分點。其漲幅和增速均高于二三線城市。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，對學(xué)區(qū)房的追捧推動了相關(guān)城市新房及二手房價的上漲。
為約束房價過快升溫，相關(guān)調(diào)控政策密集出臺。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，1月份各地累計發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策超過42次，2月中上旬各地出臺房地產(chǎn)調(diào)控措施超28次，內(nèi)容包括打擊“假離婚”套取購房資格亂象、收緊放貸額度，探索新房搖號“計分制”等，上海、杭州、無錫、?？诘瘸鞘蟹康禺a(chǎn)調(diào)控全面升級。
“當(dāng)前，‘房住不炒’定位不變，‘三穩(wěn)’調(diào)控的目標(biāo)未變，這一點主要是對政策調(diào)控的方向給予指導(dǎo)。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙表示，所有房產(chǎn)調(diào)控的政策都不能偏離房子是用來住的，不是用來炒的方向，政策調(diào)控的目的是促進房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展，“房住不炒、房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展仍是今年調(diào)控的關(guān)鍵詞”。
就在今年“兩會”前夕，國內(nèi)房地產(chǎn)政策多發(fā)，刷新往年記錄。“3月份前3天10次調(diào)控，這也代表近期房地產(chǎn)調(diào)控取向依舊以收緊為主。預(yù)計后續(xù)還將有多城市發(fā)布房地產(chǎn)加碼調(diào)控，雖然政策力度不同，但整體3月份房地產(chǎn)市場的漲幅有望降低，樓市小陽春力度降低。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出。
加大土地供應(yīng)
相較2019年、2020年的《報告》表述，今年《報告》在“房住不炒”定調(diào)的基礎(chǔ)上，進一步明確了調(diào)控及保障主體。其中提出，解決大城市住房突出問題，通過增加土地供應(yīng)、安排專項資金、集中建設(shè)等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)房供給。
“解決好大城市住房突出問題。這也是在去年中央經(jīng)濟工作會議的基礎(chǔ)上，兩會中首次提及對大城市住房問題的關(guān)注。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，此次政策明確增加土地供應(yīng)、安排專項資金、集中建設(shè)，體現(xiàn)了土地、財政、規(guī)劃等方面給予的支持。
“報告透露出未來解決大城市的住房問題著重從供應(yīng)端入手，加大土地供應(yīng)。”王小嬙表示，大城市的住房問題的根源在于土地供給不足，造成了市場供不應(yīng)求，從而拉高了房價。節(jié)后，土地的供應(yīng)模式更改為“兩集中”，更是說明政府對土地的政策關(guān)注度提升。
實際上，近期各地自然資源與規(guī)劃部門也已在通過集中供應(yīng)土地釋放誠意。例如，青島、鄭州、天津等城市宣布2021年實行住宅用地“兩集中”同步公開出讓，部分城市將于全年分三批次，集中發(fā)布公告并組織出讓住宅用地。
在此基礎(chǔ)上，應(yīng)去年12月18日召開的中央經(jīng)濟工作會議要求，“擴大保障性租賃住房供給，做好公租房保障，在人口凈流入的大城市重點發(fā)展政策性租賃住房”，此次《報告》也要求加強保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)房供給。
對此，王小嬙預(yù)計大城市的保障性住房制度將在2021年不斷健全完善，“如公租房，共有產(chǎn)權(quán)房，集體土地租賃房。本次《報告》要幫助新市民、青年人群體解決住房問題，也呼應(yīng)了要健全租賃市場及保障房建設(shè)，增強城市的包容性”。
去年12月，北京市委召開擴大會議明確提出，有效增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)房供給。而在此前北京市“兩會”期間，市保障性住房建設(shè)投資中心總經(jīng)理金焱曾向北京商報記者表示，在公租房和政策性租賃房分類兜底住房剛需的政策背景下，今年北京還將繼續(xù)加大力度精準(zhǔn)對接“三城一區(qū)”等區(qū)域租房需求，全面提升保障性租房配套，著眼提升區(qū)域人群生活品質(zhì)，從“有的租”向“租得好”過渡。
規(guī)范發(fā)展長租房市場
據(jù)統(tǒng)計，當(dāng)前我國租賃市場人口已從2017年的2億人漲至2020年的2.2億人。面對日趨擴大的租賃市場，此次《報告》首提長租房，要求規(guī)范發(fā)展長租房市場，降低租賃住房稅費負(fù)擔(dān)，盡最大努力幫助新市民、青年人緩解住房困難。
嚴(yán)躍進表示，租賃房屋的發(fā)展，目標(biāo)是解決兩類群體的住房需求，即新市民和青年人，這也是后續(xù)租賃產(chǎn)品開發(fā)和經(jīng)營可以關(guān)注的目標(biāo)群。其中，租賃市場的發(fā)展將更聚焦于長租房市場，后續(xù)或也形成長租房的各類配套政策。
此前，作為租賃市場新風(fēng)口的長租公寓上演連環(huán)“爆雷”，深陷信用危機。據(jù)不完全統(tǒng)計，自2017年以來，全國共有153家長租品牌“爆雷”。其中，2020年前11月“爆雷”企業(yè)達84家，多數(shù)因“高進低出”“長收短付”的運營模式導(dǎo)致資金鏈斷裂。
為應(yīng)對擴張的租賃市場及屢禁不止的監(jiān)管亂象，各地已于近期頻繁支招以規(guī)范市場。例如，去年9月，四川成都率先發(fā)布我國首部住房租賃條例，對近年來頻發(fā)的長租公寓“爆倉跑路”“租金貸”、哄抬房租、二房東“兩頭賺”等行為進行規(guī)范。
今年2月，深圳發(fā)布《關(guān)于開展住房租賃資金監(jiān)管的通知》（征求意見稿）》，從增加租賃住房供應(yīng)、加大住房租賃支持力度、完善房屋基礎(chǔ)信息和租賃合同管理、規(guī)范行業(yè)主體及其租賃行為等六個方面提出二十四條措施；同期，北京市住建委等部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范本市住房租賃企業(yè)經(jīng)營活動的通知》，限制租賃企業(yè)“資金池”，嚴(yán)禁“長收短付”；銀行業(yè)金融機構(gòu)、小額貸款公司等機構(gòu)不得將承租人申請的“租金貸”資金撥付給住房租賃企業(yè)。
此外，根據(jù)《報告》明確的“降低租賃住房稅費負(fù)擔(dān)，盡最大努力幫助新市民、年輕人等緩解住房困難”，嚴(yán)躍進表示，這將為后續(xù)租賃市場業(yè)務(wù)發(fā)展減負(fù)，也是未來相關(guān)企業(yè)和租房者的重點關(guān)注。
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