3月5日，第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)第四次會(huì)議開(kāi)幕，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)代表國(guó)務(wù)院向大會(huì)作政府工作報(bào)告，涉及房地產(chǎn)的內(nèi)容包括房住不炒、城市更新、長(zhǎng)租房、新型城鎮(zhèn)化，以及如何解決新市民、青年人的住房難題等。

在“十四五”開(kāi)局之年，政府工作報(bào)告將如何影響房地產(chǎn)？為此，新京報(bào)邀請(qǐng)中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)鄒琳華、58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波解讀政府工作報(bào)告，并給房企及購(gòu)房者指引未來(lái)市場(chǎng)的走向。

調(diào)控不斷深化，前50強(qiáng)房企洗牌或加劇

今年的政府工作報(bào)告中，除了“房住不炒”外，還提到了穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的“三穩(wěn)”目標(biāo)。

在張波看來(lái)，在“三穩(wěn)”目標(biāo)下，房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)的規(guī)范更加細(xì)致。去年部分城市炒作房?jī)r(jià)、炒作預(yù)期，今年則對(duì)應(yīng)展開(kāi)了有針對(duì)性的規(guī)范措施，以保障在穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步穩(wěn)定市場(chǎng)的預(yù)期。

而從目前來(lái)看，房地產(chǎn)調(diào)控在不斷地深化。在金融方面，去年“三道紅線”出臺(tái)，今年又推出了房貸集中度管理制度，形成了一個(gè)長(zhǎng)效管理機(jī)制。此外，在土地方面，今年有22個(gè)城市落地了土地“兩集中”政策。

對(duì)此，張波表示，當(dāng)下對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行嚴(yán)格的管控非常有必要。去年不少銷(xiāo)量排名靠前的房企都踩著“三條紅線”，而且部分房企已經(jīng)出現(xiàn)了爆雷風(fēng)險(xiǎn)。如果放任房企擴(kuò)大規(guī)模，杠桿越做越高，對(duì)市場(chǎng)發(fā)展影響不利。

值得關(guān)注的是，政府工作報(bào)告提到，完善金融風(fēng)險(xiǎn)處置工作機(jī)制，堅(jiān)決守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線。結(jié)合3月初銀保監(jiān)會(huì)喊話房地產(chǎn)是金融體系最大“灰犀牛”，在很多專(zhuān)業(yè)人士看來(lái)，今年房企融資收緊已成必然趨勢(shì)。

對(duì)此，鄒琳華認(rèn)為，房地產(chǎn)融資的總規(guī)模和增速都會(huì)設(shè)置一些限制，未來(lái)將重點(diǎn)支持自住和改善性住房需求，保障性住房建設(shè)以及更新改造的融資會(huì)得到支持，而住房投資投機(jī)將會(huì)受到抑制。

在張波看來(lái)，融資收緊之后，房企的集中度越來(lái)越高，穩(wěn)健、盈利能力越強(qiáng)的房企越有優(yōu)勢(shì)。而那些過(guò)于激進(jìn)的房企，由于之前步子邁得過(guò)大，融資成本過(guò)高，反而在下一輪的競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中處于頹勢(shì)?？梢灶A(yù)見(jiàn)，整個(gè)市場(chǎng)會(huì)經(jīng)歷洗牌，尤其是對(duì)于排名前50的房企來(lái)說(shuō)，洗牌是比較正常的事件。

對(duì)于房企，張波認(rèn)為，今年贏得市場(chǎng)不是靠企業(yè)的規(guī)?；?，而是靠企業(yè)的穩(wěn)健程度，穩(wěn)健程度的核心指標(biāo)是負(fù)債水平。也就是說(shuō)，今年要控制好負(fù)債，如果不踩“三道紅線”，有機(jī)會(huì)能夠獲得較低的融資成本甚至更多的融資額。今年很多城市都將采用“兩集中”的土地供應(yīng)政策，房企如果控制不好資金，即便很多城市推出優(yōu)質(zhì)地塊，也有可能因?yàn)樵诩袝r(shí)間內(nèi)沒(méi)有足夠的資金而失之交臂。

資金調(diào)控使城市集中度上升，區(qū)域分化加劇

在市場(chǎng)資金規(guī)?？偭渴艿较拗频臈l件下，鄒琳華認(rèn)為，資金肯定會(huì)優(yōu)先配置到更優(yōu)秀的板塊，也就是說(shuō)市場(chǎng)分化必然會(huì)加劇。城市房?jī)r(jià)差距也會(huì)進(jìn)一步拉大。目前從市場(chǎng)上可以觀察到，有些城市的房?jī)r(jià)較快上漲，而有些城市房?jī)r(jià)下跌。

張波也認(rèn)為，資金調(diào)控也會(huì)導(dǎo)致城市集中度上升，房企選擇關(guān)注更有價(jià)值的城市或板塊，拿地開(kāi)始逐步向一二線城市靠攏，那么三線以下的城市開(kāi)發(fā)量會(huì)越來(lái)越少。

因此，在鄒琳華看來(lái)，房企實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展，要制定合理的區(qū)域戰(zhàn)略，這能夠?qū)崿F(xiàn)更好的增長(zhǎng)點(diǎn)。未來(lái)市場(chǎng)是一個(gè)分化加劇的市場(chǎng)，如果說(shuō)區(qū)域投資不正確，可能會(huì)造成嚴(yán)重的后果。此外，房企要積極挖掘新的增長(zhǎng)點(diǎn)，比如城市更新、社區(qū)服務(wù)等，這些都是未來(lái)比較大的市場(chǎng)。

“房企對(duì)于房?jī)r(jià)要有合理的預(yù)期”，張波稱(chēng)，今年，在一些城市的熱點(diǎn)板塊，甚至還有一些區(qū)域出現(xiàn)溢價(jià)率超過(guò)30%的高價(jià)地塊，須提高警惕，部分區(qū)域的高價(jià)地塊也已受到政府約談。在“房住不炒”的管控下，即使是優(yōu)質(zhì)區(qū)域的土地，未來(lái)價(jià)格的管控依然十分嚴(yán)格，勢(shì)必增加融資壓力。

購(gòu)房忌“追漲殺跌”，階梯化住房體系各取所需

事實(shí)上，房地產(chǎn)資金調(diào)控，不只是針對(duì)房企，對(duì)于個(gè)人居民貸款也有收緊的趨勢(shì)。今年，房貸設(shè)置了“兩道紅線”對(duì)于房貸總額比例有一個(gè)明確的限制。為此，1月份，很多城市由于前期放貸過(guò)多，導(dǎo)致房貸發(fā)放時(shí)間延長(zhǎng)的局面。

在張波看來(lái)，房貸發(fā)放的節(jié)奏得到控制，其實(shí)是對(duì)一些城市的房?jī)r(jià)或者是市場(chǎng)穩(wěn)定起到了積極的作用，“金融管控對(duì)于房地產(chǎn)是一個(gè)長(zhǎng)效的機(jī)制，又結(jié)合土地的長(zhǎng)效管控機(jī)制，在雙方共同作用之下，對(duì)于穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期將會(huì)起到深遠(yuǎn)的作用。”

眾所周知，部分城市在去年第四季度及今年1月份房?jī)r(jià)出現(xiàn)異動(dòng)。但在“房住不炒”的政策指引下，今年以來(lái)，熱點(diǎn)地區(qū)調(diào)控不斷加碼，杭州、上海、深圳等城市密集出臺(tái)收緊政策，明顯特征是補(bǔ)市場(chǎng)上的政策漏洞。

對(duì)于房?jī)r(jià)上漲而恐慌的購(gòu)房者，鄒琳華的建議是，要避免“追漲殺跌”，不要在市場(chǎng)最熱的時(shí)候，而是在市場(chǎng)相對(duì)平穩(wěn)的時(shí)候購(gòu)房。因?yàn)樽》渴袌?chǎng)天然是一個(gè)波動(dòng)性的市場(chǎng)，并不會(huì)持續(xù)上漲，也不會(huì)持續(xù)下跌。與此同時(shí)，張波建議，不要用一些非正規(guī)的貸款手段，比如消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸籌集首付資金，因?yàn)楝F(xiàn)在查處力度非常強(qiáng)，甚至未來(lái)也有可能面臨處罰。

從目前來(lái)看，市場(chǎng)已經(jīng)形成了階梯化的住房體系。不僅有商品房，還有共有產(chǎn)權(quán)、租賃房。2021年政府工作報(bào)告提到，要通過(guò)增加土地供應(yīng)、安排專(zhuān)項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法，切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給。這也意味著針對(duì)中低收入人群，以及城市新市民以及青年人居住的房源將增多。

張波建議，剛剛工作的年輕人不要急于買(mǎi)房，在各個(gè)大城市有各種各樣租賃房出現(xiàn)，不僅可以保障居住需求，而且還會(huì)讓人住得更好。在有一定能力的情況下，可以考慮共有產(chǎn)權(quán)房，有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的基礎(chǔ)上再考慮商品房。

“對(duì)于無(wú)房戶來(lái)說(shuō)，如果當(dāng)下的確是有住房需求，又有足夠的資金儲(chǔ)備，可以考慮買(mǎi)房，但也不用慌，國(guó)家對(duì)于無(wú)房戶的保障在很多城市不斷落地，比如上海、成都等地對(duì)于無(wú)房戶的傾斜程度非常高，符合條件可有優(yōu)先購(gòu)房的權(quán)利。”張波如是說(shuō)。