2021年是“十四五”規(guī)劃開(kāi)局之年，是全面建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)家新征程開(kāi)啟之年。面對(duì)新的發(fā)展階段、環(huán)境和條件，企業(yè)如何展現(xiàn)新作為，作出新貢獻(xiàn)？

藍(lán)綠雙城董事長(zhǎng)曹舟南認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)30年的蓬勃發(fā)展，如今已進(jìn)入到“管理紅利”階段。在這個(gè)階段，房地產(chǎn)企業(yè)面臨從規(guī)模向品質(zhì)的轉(zhuǎn)型，因此，開(kāi)發(fā)商要修煉內(nèi)功，努力提升產(chǎn)品品質(zhì)，從而更好地滿足人民群眾對(duì)美好生活的向往。

他分析，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)集中度將進(jìn)一步提高，資源傾向度將進(jìn)一步聚集，專(zhuān)業(yè)要求將更高。隨著投資、開(kāi)發(fā)加速分離，依托市場(chǎng)化法則和核心競(jìng)爭(zhēng)力，房地產(chǎn)各領(lǐng)域的頭部企業(yè)將以“共建互聯(lián)”模式重新形成新的行業(yè)生態(tài)。

“高周轉(zhuǎn)”將終結(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)回歸精細(xì)化管理

“十四五”規(guī)劃《建議》提出，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，租購(gòu)并舉、因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

2020年8月20日，住建部和央行召開(kāi)了重點(diǎn)房企座談會(huì)，會(huì)議指出，為進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場(chǎng)化、規(guī)則化和透明度，人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同相關(guān)部門(mén)在前期廣泛征求意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。

對(duì)此，曹舟南認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展將迎來(lái)根本性的變革，未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，需要向管理要效率。

“從1990年到2010年這20年，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式，主要是土地紅利。好處是中國(guó)以最快速度推進(jìn)了城鎮(zhèn)化，但在快速發(fā)展過(guò)程中也出現(xiàn)一些問(wèn)題。”在他看來(lái)，從2010年開(kāi)始，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入到“金融紅利時(shí)代”，幾乎所有房企都通過(guò)負(fù)債擴(kuò)大規(guī)模，甚至許多房企唯一追求的就是規(guī)模，包括了銷(xiāo)售規(guī)模、營(yíng)收規(guī)模、土地儲(chǔ)備規(guī)模和利潤(rùn)規(guī)模。這就帶來(lái)高周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式。”

“新的形勢(shì)要求房地產(chǎn)企業(yè)不能再通過(guò)舉債大幅度擴(kuò)大規(guī)模，要求企業(yè)回歸到專(zhuān)業(yè)上去，回歸到核心競(jìng)爭(zhēng)力上去，回歸到精細(xì)化管理上去。”曹舟南表示，房地產(chǎn)行業(yè)的金融紅利或者說(shuō)規(guī)模紅利時(shí)代已終結(jié)，目前進(jìn)入了“管理紅利階段”。大家不得不靜下來(lái)認(rèn)真研究品質(zhì)、研究服務(wù)、研究創(chuàng)新、研究科技，從購(gòu)房者的需求出發(fā)，來(lái)考慮行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

“共建互聯(lián)”模式 重新形成新的行業(yè)生態(tài)

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2020年全國(guó)商品房銷(xiāo)售額達(dá)17.36萬(wàn)億元，再創(chuàng)歷史新高。

曹舟南認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)將呈現(xiàn)兩大趨勢(shì)：第一，行業(yè)集中度進(jìn)一步提高，資源傾向度進(jìn)一步聚集。排名靠前的房企，比如前30的可能有機(jī)會(huì)繼續(xù)做行業(yè)集中度提高的引領(lǐng)者，規(guī)模上也可能有機(jī)會(huì)繼續(xù)往上走，但銷(xiāo)售額在幾百億到1000多億規(guī)模的房企，發(fā)展、轉(zhuǎn)型都面臨挑戰(zhàn)。第二，投資與開(kāi)發(fā)加速分離。依托市場(chǎng)化法則和核心競(jìng)爭(zhēng)力，各領(lǐng)域頭部企業(yè)將以“共建互聯(lián)”模式重新形成新的行業(yè)生態(tài)。

“根據(jù)這樣一個(gè)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。除了排名靠前的房企，剩下的企業(yè)，我認(rèn)為最有發(fā)展前景的就是共建。”他表示，“共建互聯(lián)”模式，其本質(zhì)是以市場(chǎng)化原則和核心競(jìng)爭(zhēng)力為基本依托，鏈接投資端與開(kāi)發(fā)落地端，打通需求、資本與能力、資源，重構(gòu)房地產(chǎn)價(jià)值鏈，推動(dòng)從商業(yè)模式到分配模式的系統(tǒng)變革，在資本、產(chǎn)業(yè)、供方、同行、客戶五個(gè)層面有序?qū)嵤?，打造頭部企業(yè)互聯(lián)的專(zhuān)業(yè)共同體、價(jià)值共同體、命運(yùn)共同體，共同探索邁向未來(lái)的行業(yè)生態(tài)。

共建模式本質(zhì)上是輕資產(chǎn)模式，以數(shù)字技術(shù)、人工智能賦能傳統(tǒng)行業(yè)，推動(dòng)科技轉(zhuǎn)化與應(yīng)用，提高作業(yè)精細(xì)度，集約社會(huì)資源。

“共建模式解決了兩大問(wèn)題：第一，房地產(chǎn)行業(yè)由粗放型發(fā)展過(guò)渡到精細(xì)化，因?yàn)閷?duì)于品質(zhì)和服務(wù)的專(zhuān)注，會(huì)促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)的白熱化。對(duì)于企業(yè)而言，會(huì)重新重視產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)品質(zhì)；對(duì)于客戶而言，買(mǎi)到的房子，品質(zhì)和服務(wù)都會(huì)有大幅度提升。第二，對(duì)于‘房住不炒’，共建模式也會(huì)起到促進(jìn)作用。在投資與開(kāi)發(fā)加速分離的趨勢(shì)下，投資功能歸還給投資機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)更加專(zhuān)注于開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的核心能力，更好地鏈接投資端和落地實(shí)施端，不再簡(jiǎn)單地為了土地儲(chǔ)備規(guī)模、銷(xiāo)售規(guī)模等規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)，會(huì)變得規(guī)律和更加有序，從而有助于穩(wěn)定地價(jià)和房?jī)r(jià)。”曹舟南說(shuō)。

以服務(wù)為導(dǎo)向開(kāi)發(fā) 滿足美好生活需求

SOD（以服務(wù)為導(dǎo)向的發(fā)展模式）是近年來(lái)我國(guó)城市規(guī)劃與建設(shè)中產(chǎn)生的一種新方式，已成為藍(lán)綠雙城初步具備的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。

“SOD模式以業(yè)主入住后的生活為思考出發(fā)點(diǎn)，倡導(dǎo)以終為始，先在最重要的公共位置植入超市、餐飲、理發(fā)店、健身房、藥店、洗衣店等生活服務(wù)體系，把最主要的未來(lái)生活場(chǎng)景模擬出來(lái)，讓最重要的公共區(qū)域配套先落定，再排住宅等居住空間。在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步延展‘數(shù)字書(shū)房’、‘數(shù)字客廳’等數(shù)字空間和數(shù)字服務(wù)。”曹舟南如此闡釋SOD的開(kāi)發(fā)模式，“客戶結(jié)構(gòu)在變化、客戶需求也在變化，產(chǎn)品和服務(wù)就要不斷創(chuàng)新?；镜纳钆涮字我茸龊茫缓笤僮鲳B(yǎng)老、教育、健康等系列服務(wù)。”

藍(lán)綠雙城成立于2018年11月，是共建模式的首倡者，其倡導(dǎo)打破“物理空間”與“數(shù)字空間”的藩籬，實(shí)施“雙開(kāi)發(fā)”（物理開(kāi)發(fā)+數(shù)字開(kāi)發(fā)）作業(yè)模式，夯實(shí)產(chǎn)品品質(zhì)；破解從營(yíng)銷(xiāo)到物業(yè)到配套生活的斷鏈，打通營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)、物業(yè)服務(wù)、配套服務(wù)“三合一”服務(wù)體系，提升服務(wù)水平。創(chuàng)立兩年來(lái)，藍(lán)綠雙城在全國(guó)40余個(gè)重點(diǎn)城市已落地項(xiàng)目超過(guò)60個(gè)、產(chǎn)業(yè)基地3個(gè)，規(guī)劃總建筑面積超過(guò)1300萬(wàn)平方米，預(yù)估可售貨值超過(guò)1500億元。

據(jù)他介紹，當(dāng)前，全國(guó)城鎮(zhèn)化率超過(guò)60%，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下半場(chǎng)，這已成為行業(yè)的基本共識(shí)。房地產(chǎn)行業(yè)回歸居住和生活的本質(zhì)，呈現(xiàn)制造業(yè)+服務(wù)業(yè)的屬性，行業(yè)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)進(jìn)入追求有質(zhì)量增長(zhǎng)，高質(zhì)量發(fā)展的下半場(chǎng)。

在曹舟南看來(lái)，空間是要為生活服務(wù)的。“藍(lán)綠雙城定義成現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)，就是做服務(wù)的。它有三個(gè)業(yè)務(wù)板塊：第一，開(kāi)發(fā)服務(wù)；第二，生活服務(wù)；第三，就是城市服務(wù)。”

今年年初，藍(lán)綠雙城對(duì)公司組織架構(gòu)作了優(yōu)化，目前形成“藍(lán)綠雙城控股集團(tuán)”作為總部，藍(lán)綠雙城科技集團(tuán)（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)服務(wù)業(yè)務(wù)）、服務(wù)集團(tuán)（生活服務(wù)業(yè)務(wù)，覆蓋產(chǎn)業(yè)、物業(yè)、商業(yè)）、城市集團(tuán)（城市基礎(chǔ)設(shè)施智慧養(yǎng)護(hù)服務(wù)）三個(gè)業(yè)務(wù)子集團(tuán)。預(yù)計(jì)在今年下半年，藍(lán)綠雙城將啟動(dòng)其中的開(kāi)發(fā)服務(wù)和生活服務(wù)板塊（科技集團(tuán)與服務(wù)集團(tuán)）上市計(jì)劃。

“創(chuàng)造和改變,是我們的核心驅(qū)動(dòng)力,不是簡(jiǎn)單的造房子,而是思考如何讓人活得更健康、更愉快、更幸福,從場(chǎng)景的營(yíng)造到智慧的生活,這是我們正在做的事情。”曹舟南說(shuō)。