3月10日，中歐國(guó)際工商學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)與金融學(xué)教授、上海市人民政府參事盛松成在中歐國(guó)際工商學(xué)院地產(chǎn)服務(wù)論壇上發(fā)表題為《我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展》的演講。

盛松成指出，目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)部分結(jié)構(gòu)性特征。一是我國(guó)商業(yè)用地供給過(guò)度。在2015年提出“去庫(kù)存”戰(zhàn)略時(shí)，我國(guó)商品住宅的去化周期為4.4個(gè)月，目前約為3個(gè)月，但同時(shí)一線城市商辦用房庫(kù)存高企，一線城市商辦用房的去化周期目前達(dá)51.51個(gè)月，不合理的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)造成商業(yè)用房銷售的巨大壓力。此外，我國(guó)一線城市居住用地和國(guó)際大都市比較而言，居住用地占城市建設(shè)用地面積比例普遍較少，而工業(yè)用地占城市建設(shè)用地面積比例又普遍較高。

二是同一城市房?jī)r(jià)分化加劇。以上海為例，2020年，黃浦區(qū)以均價(jià)15萬(wàn)元/平方米位居各區(qū)榜首，青浦等外環(huán)外區(qū)域均價(jià)在3萬(wàn)—6萬(wàn)元/平方米上下；而2015年房?jī)r(jià)大幅上漲之前，兩個(gè)區(qū)域的均價(jià)則分別在5萬(wàn)元/平方米和2萬(wàn)元/平方米上下。這也意味著價(jià)格差距拉大。

三是，住房需求端結(jié)構(gòu)改變。由于二孩的放開以及對(duì)高品質(zhì)居住條件的追求等原因，商品住宅市場(chǎng)以改善需求為主導(dǎo)，100平方米-140平方米面積段產(chǎn)品集中熱銷。

“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控方面也出現(xiàn)更多新的舉措。”盛松成說(shuō)道。

盛松成在論壇上指出，長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)側(cè)重于需求調(diào)控，但長(zhǎng)期效果并不明顯。在盛松成看來(lái)，需求調(diào)控的效果主要在于短期，供給調(diào)控則更加側(cè)重于中長(zhǎng)期，且供給調(diào)控有助于穩(wěn)定公眾預(yù)期。而公眾對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期是決定房?jī)r(jià)的一個(gè)重要因素。

盛松成認(rèn)為，在市場(chǎng)分化的情況下，在分類施策、因城施策的背景下，我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控需要注重供給與需求相結(jié)合、長(zhǎng)期調(diào)控與短期調(diào)控相結(jié)合，并處理好房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系。

盛松成指出，今年的政府工作報(bào)告中提到，通過(guò)增加土地供應(yīng)，安排專項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法，解決好大城市住房突出問(wèn)題。同時(shí)房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)還是“房住不炒”“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”。

穩(wěn)定房?jī)r(jià)是調(diào)控的重點(diǎn)。對(duì)此，盛松成的觀點(diǎn)是，控制房?jī)r(jià)的同時(shí)，不斷提高居民收入水平，使得居民收入的增長(zhǎng)長(zhǎng)期超過(guò)房?jī)r(jià)的上漲，不斷縮小房?jī)r(jià)收入比，通過(guò)“擠泡沫”而非“刺破泡沫”的方式，從根本上解決我國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)高的問(wèn)題，避免美國(guó)、日本、中國(guó)香港曾經(jīng)發(fā)生的房?jī)r(jià)暴跌式調(diào)整。

對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控新舉措，盛松成舉例指出，去年，人民銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資設(shè)置了三道紅線，三道紅線目的在于降低房企杠桿率，改善房企融資結(jié)構(gòu)。此外，重點(diǎn)城市要對(duì)住宅用地集中公告，集中供應(yīng)，全年供地將不超過(guò)3次，該政策的主要目的是穩(wěn)地價(jià)，最終還是為了穩(wěn)房?jī)r(jià)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)的主要組成部分就是地價(jià)。

盛松成引用數(shù)據(jù)顯示，從全國(guó)范圍來(lái)看，房?jī)r(jià)調(diào)控收效明顯。今年1月，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)為3.7%，增速為近22個(gè)月來(lái)的低位，從最高點(diǎn)下降了7.7個(gè)百分點(diǎn)。

此外，胡潤(rùn)研究院發(fā)布的《2020年度全球房?jī)r(jià)指數(shù)》報(bào)告稱，中國(guó)的房?jī)r(jià)調(diào)控收效明顯，去年內(nèi)地只有7個(gè)城市進(jìn)入全球房?jī)r(jià)漲幅前50，較上一年減少20個(gè)。

盛松成在接受采訪時(shí)指出，我國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入新常態(tài)，房地產(chǎn)在新時(shí)期發(fā)展不但要消除以前發(fā)展的負(fù)面影響，還要適應(yīng)新的發(fā)展環(huán)境，可以說(shuō)發(fā)展趨勢(shì)與以往已大為不同，以前突飛猛進(jìn)似的發(fā)展勢(shì)頭可能很難再出現(xiàn)了。